ניתוחבבנק ישראל מצננים משקיעים, לא את השוק
ניתוח
בבנק ישראל מצננים משקיעים, לא את השוק
הנגיד מודאג מהמצב בשוק הדיור ומהמינוף הגובר והחליט להקשיח את תנאי המימון לרוכשי דירות להשקעה. עם זאת, בבנק לא חושבים שהצעדים האלה יפתרו את הבעיות, ומעדיפים שהפתרון יגיע מצד ההיצע - לספק דירות
1
עם מחירי הדיור המטפסים, שוק משכנתאות ששובר שיאים וכשבאופק לא נראה שיש משהו שישנה את המגמה, בנק ישראל פרסם אתמול (ב') מספר צעדים בשוק המשכנתאות. חשוב להדגיש, לא מדובר בצעדים דרמטיים, בוודאי לא כאלה שיביאו לשינוי במגמה, וגם בבנק ישראל לא מתיימרים להציג אותם ככאלה. לכל היותר מדובר בצינון קל, בעיקר למשקיעים.
אז מה בכל זאת עושים בבנק ישראל: הצעד המרכזי הוא איסור על נטילת הלוואות רגילות, שמטרתן השלמת הון עצמי לרכישת דירה. נזכיר כי ישנן מגבלות בשיעור המשכנתא שניתן לקחת לפי שווי הנכס (75% לרוכשי דירה ראשונה, 66% למשפרי דיור, ו־50% למשקיעים). אולם אחת השיטות להתגבר על כך היתה נטילת הלוואה נוספת, רגילה ויקרה יותר, ששימשה למעשה כהון עצמי, והגבירה את המינוף של רוכשי הדירות. מעתה זה נאסר, למעט מקרים שבהם מדובר בהלוואת גישור למשפרי דיור, שטרם השלימו מכירת נכס קודם שמכירתו אמורה לממן את הנכס החדש. אותם משפרי דיור יוכלו ליטול הלוואה שכזו לתקופה של עד שנתיים.
המגבלה הזו צפויה להשפיע בעיקר על משקיעים. במערכת הבנקאית מציינים, כי חלק לא מבוטל מהמשקיעים ניצלו את העובדה שיש בבעלותם נכס, נטלו הלוואה בשעבוד הנכס (הלוואה הנחשבת לזולה היות ויש מולה נכס משועבד), והיא שימשה הון עצמי ברכישת נכס נוסף. בבנק ישראל רוצים להוציא את האוויר מהשיטה הזו, שסייעה למשקיעים לרכוש עוד דירות, ולכן אוסרים מתן הלוואה שמטרתו לשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת.
בנוסף, בבנק ישראל החליטו לא להאריך שתי הקלות בתחום המשכנתאות שניתנו בתחילת משבר הקורונה, והן יסתיימו בסוף ספטמבר. מדובר בהקלה שאפשרה נטילת הלוואה אל מול שעבוד דירה קיימת בשווי של 70% משווי הנכס, ובסוף ספטמבר היא תחזור לשיעור שבו היתה טרום המשבר־ 50% מהשווי. מנתוני בנק ישראל עולה כי בזכות ההקלה הזו ניטלו מתחילת משבר הקורונה הלוואות בהיקף של 1.4 מיליארד שקל לפחות. הקלה נוספת שלא תוארך היא הקלה בנושא דרישות ההון מהבנקים, שהייתה אמורה למנוע מחנק אשראי - מצב שבוודאי לא קיים בשוק המשכנתאות לאור נתוני השיא בחודשים האחרונים.
2
המגבלה החדשה של בנק ישראל היא נקודתית ומתייחסת לתופעה שהטרידה את הפיקוח על הבנקים - האפשרות להגברת המינוף באמצעות הלוואות. המגבלה החדשה לא צפויה להביא לשינוי דרמטי בדהירה למשכנתאות, שאנו רואים בחודשים האחרונים (רק ביוני נלקחו משכנתאות בהיקף של מעל 11 מיליארד שקל, כמעט כפול מיוני אשתקד).
בבנק ישראל אמנם מוטרדים מהמצב של שוק הנדל"ן, אך לא חושבים שהטיפול בו צריך להיות מהצד של הביקוש (קרי הטלת מגבלות בשוק המשכנתאות), אלא מצד ההיצע (תוכנית ממשלתית נרחבת להגדלת ההיצע).
גם במערכת הבנקאית חושבים שהטיפול בשוק הנדל"ן חייב להיות מהכיוון של הגדלת ההיצע: "התערבות בשוק המשכנתאות יכולה אולי להיות אפקטיבית כשרוצים למתן את רמת הסיכון בהלוואות. אולם ניסיון העבר מראה, שכל ניסיון לטפל בשוק הדיור ובמחירי הנדל"ן, באמצעות מגבלות בשוק המשכנתאות נכשל. ההתנפלות על רכישת דירות לא תשתנה, כל עוד לא תהיה תוכנית ממשלתית רצינית שתבהיר לציבור שאין סיבה לרוץ לקנות עכשיו דירה, כי יש צפי להגדלת היצע ובלימת מחירים", אומר גורם בכיר במערכת הבנקאית.
לעומת זאת קהל היעד שניתן להשפיע עליו מצד הביקוש הוא המשקיעים - בניגוד לרוכשי דירה ראשונה, משקיעי הנדל"ן רוכשים דירות לא כי הם חייבים, אלא כי הם יכולים והם רואים הזדמנות להשקעה. ולכן הטלת מגבלות בצד המימון, עשויה להפוך את הרכישה לפחות כדאית, ולהוריד מעט את הביקושים.
פעילות המשקיעים גדלה בשנה האחרונה, בין היתר העקבות הפחתת מס הרכישה מ־8% ל־5%. שיעור הפעילות של המשקיעים בשוק המשכנתאות (בנטרול נתונים על מיחזורי משכנתאות) כבר מגיע ל־15%, ובבנקים חושבים שהוא אפילו מתקרב ל־20%, היות וחלקם רושמים את הדירות על שם קרוב משפחה. לכן החליטו בבנק ישראל למקד צעד שאמור להשפיע עליהם.
אלא שצריך לזכור כי הנחייה זו תקפה על הבנקים. במקביל הולך ומתפתח בשנים האחרונות שוק אשראי חוץ־בנקאי גם בתחום המשכנתאות. על שוק זה לא חלות המגבלות שקובע בנק ישראל, ולכן סביר שפשוט חלק מהמשקיעים יעברו לשוק החוץ־בנקאי (וישלמו ריביות גבוהות יותר), כך שהאפקטיביות בצעד של בנק ישראל מוגבלת יותר מהנראה לעין.
3
צעד נוסף עליו הודיעו אתמול בפיקוח על הבנקים הוא ביטול הקלות שניתנו בתחילת משבר הקורונה בתחום המשכנתאות. ההקלה המרכזית היתה מתן אפשרות לקחת הלוואה בשעבוד נכס קיים בשיעור של 70% משווי הנכס במקום 50% כפי שהיה נהוג טרום המשבר. מטרת ההקלה היתה לאפשר ללווים, שנקלעו למצוקה לקבל הלוואה זולה, היות וכאשר ההלוואה היא בשעבוד הנכס, הריבית עליה נמוכה יותר. ואכן, היו שניצלו את ההקלה הזו, וסך ההלוואות הללו (שבמינוף הגבוה) עמד על 1.4 מיליארד שקל לפחות.
אלא שעולה השאלה מדוע לבטל את ההקלה הזו. הרי בנק ישראל כעת אוסר על נטילת הלוואה בשעבוד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף. המשמעות היא שהלוואה בשעבוד נכס קיים הופכת לאשראי צרכני רגיל לכל מטרה, שפשוט הריבית בו נמוכה יחסית לעומת הלוואה צרכנית רגילה. למה לא לאפשר לבעלי דירות מקור מימון זול שכזה בשיעור של 70% משווי הנכס. הרי הלוואות שכאלה לא צפויות להשפיע על שוק הדיור.
בבנק ישראל חושבים שמספיק להותיר את השיעור כמו שהוא 50%, היות והחשיפה של הבנקים לשוק המשכנתאות הולכת וגדלה בשל הפעילות הערה בשוק זה, ולא צריך להגדיל עוד יותר את החשיפה שלהם לשוק הדיור גם בהלוואות בשעבוד נכס קיים.
4
בנק ישראל מסתפק לעת עתה בצעדים ממוקדים בשוק, ולא במהלך רוחבי, היות והוא לא מזהה עלייה משמעותית ברמת הסיכון בהלוואות הניתנות. עם זאת בהודעה לעיתונות של הבנק המרכזי מסתתר גם מסר מנומס מטעם המפקח על הבנקים יאיר אבידן: "חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי". כלומר בבנק ישראל רוצים שהבנקים יהדקו עוד יותר את תהליך החיתום, יבדקו טוב טוב את רמת המינוף של הלקוחות, ויקבלו תמונה מלאה באמצעות מאגר נתוני אשראי, הכולל נתונים על מצב הלקוח בכל הבנקים. חלק מהבנקים עושים זאת, אבידן רומז שהוא מצפה שכולם ישתמשו במאגר לפני שהם ממהרים להעניק את המשכנתא המיוחלת.
