ניתוח2022 - השנה שבה המשכנתא חנקה את רוכשי הדירות
ניתוח
2022 - השנה שבה המשכנתא חנקה את רוכשי הדירות
תנועת המלקחיים של הזינוק במחירי הנדל"ן ועליית הריבית המהירה אילצה את רוכשי הדירות להגיע לקצה גבול היכולת. התוצאה: הצטננות השוק, ירידה של 40% בכמות המשכנתאות בדצמבר, וירידה בגובה המשכנתא הממוצעת
שנת 2022 היתה סוערת וחריגה בשוק המשכנתאות, והיא אף עשויה להיות שנת המפנה בשוק זה. מצד אחד מחירי הדירות עלו בשיעור חד של כמעט 20%(!), ובמקביל ריבית בנק ישראל עלתה מ־0.1% ל־3.25% (נכון לסוף שנת 2022), והקפיצה את עלויות המימון בעשרות אחוזים. שתי המגמות הללו פעלו כתנועת מלקחיים על רוכשי הדירות, והפכו את משימת רכישת הדירה לקשה במיוחד, כאשר לחלק מהאוכלוסייה זו אף משימה בלתי אפשרית.
2022 היתה שנה תנודתית בהיקפי הפעילות במשכנתאות. בתחילת השנה שעברה, כאשר הריבית היתה אפסית (מה שנראה כיום כהיסטוריה רחוקה), השוק עוד היה בשיאו, כשמדי חודש נלקחו משכנתאות בהיקף של מעל ל־10 מיליארד שקל. אולם לאחר שהריבית החלה לעלות השוק הגיב בהאטה, ובחודשים נובמבר ודצמבר נלקחו משכנתאות בהיקף חודשי של 7.6 מיליארד שקל. למעשה, אם בדצמבר 2021 כמות העסקאות לנטילת משכנתא עמדה על 13.4 אלף עסקאות, בדצמבר האחרון נרשמה ירידה של יותר מ־40% ל־7.9 אלף עסקאות בלבד.
ועדיין, על אף ההאטה, שוק המשכנתאות היה פעיל מאוד אשתקד. היקף המשכנתאות החדשות שניטלו עמד על 117.6 מיליארד שקל, בדומה לשנת 2021. היקף התחייבויות הישראלים בשוק המשכנתאות חצה אשתקד את רף החצי טריליון שקל, והוא עומד על 527 מיליארד שקל.
אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, מעריך שהפעילות בשוק תתאושש השנה. "במדינת ישראל בכל רגע נתון יש למעלה מ־100 אלף מחוסרי דיור שכל הזמן נמצאים בשוק ומחפשים דירה. עכשיו המשימה הזאת הופכת ליותר מאתגרת עבורם מכיוון שגם הדירה עולה יותר כסף וגם הריבית על המשכנתא עלתה בצורה חדה, וזה מייצר חישוב מסלול מחדש אצל לא מעט מהרוכשים, ולכן אנחנו רואים התמתנות מסוימת בהיקף העסקאות. אבל להערכתי, נראה חזרה שלהם אל השוק, שכן הנושא של בעלות על דירה זה חלק מהתרבות שלנו. מה שכן אפשר לומר בבירור הוא שיש ירידה משמעותית בפעילות של משקיעים ברמת הריבית הנוכחית", אומר יוניסי בשיחה עם "כלכליסט".
אולם הסיפור של שנת 2022 אינו רק התנודות החדות בביקושים, אלא האפקט הקטלני שנוצר מהשילוב של העלייה במחירי הנדל"ן והעלייה בריבית. כאמור מחירי הנדל"ן עלו אשתקד בכמעט 20%. באשר לריבית, העלאתה על ידי בנק ישראל השפיעה באופן ישיר על ריביות המשכנתא, ואכן בכלל המסלולים נצפו עליות משמעותיות בריבית הממוצעת. כך למשל, במסלול הקבוע לא צמוד עמדה הריבית הממוצעת במשכנתאות שנלקחו בדצמבר על 4.9%. באפריל, אז החלו העלאות הריבית, נתון זה עמד על 3.6%, ובדצמבר האחרון הוא עמד על 3.1%. המשמעות היא שתוך שנה שיעור הריבית זינק בקרוב ל־60%.
העלייה החדה במחירי הדיור והריבית אילצה את רוכשי הדירות למתוח את יכולותיהם, בכדי שיוכלו להשלים את רכישת הדירה בתנאי השוק הנוכחיים. הדבר מתבטא במספר פרמטרים, שבאים לידי ביטוי בנתונים של בנק ישראל על שוק המשכנתאות.
ניקח למשל את שיעור המשכנתאות שברמת מינוף גבוהה (משכנתא שמממנת 60% ומעלה מעלות הנכס): 45.3% מהמשכנתאות שנלקחו במהלך 2022 היו משכנתאות במינוף גבוה. בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בנתון זה, כאשר ב־2017 המשכנתאות במינוף גבוה היוו 27.4% בלבד מסך המשכנתאות. העלייה החדה במשכנתאות הממונפות היא תולדה של הזינוק במחירי הנדל"ן, שמאלץ את נוטלי המשכנתאות ליטול הלוואות גבוהות יותר בכדי לממן את רכישת הנכס.
נתון נוסף שמעיד על העלייה במינוף הלווים הוא המשכנתא הממוצעת - זו חצתה במהלך השנה שעברה את רף מיליון השקל, בעוד בשנת 2018 היא עמדה על פחות מ־700 אלף שקל. יחד עם זאת, לקראת סוף השנה, בחודשים נובמבר ודצמבר, היא ירדה שוב מתחת לרף מיליון השקל, ובחודש דצמבר עמדה על 950 אלף שקל, הנתון הנמוך ביותר מאז פברואר אשתקד.
עדיין מוקדם לקבוע האם מדובר בשינוי מגמה, שמעידה על ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, אולם זהו נתון שבהחלט כדאי לעקוב אחריו בחודשים הקרובים.
ביטוי נוסף להתייקרות במחירי הדיור, ניתן לראות בנתוני התפלגות שווי הנכסים שלגביהם נלקחו משכנתאות: בעוד שב־2018 למעלה מ־60% מהמשכנתאות שנלקחו היו עבור נכסים בשווי של עד 2 מיליון שקל, ב־2022 חלקן ירד ל־45.3% בלבד.
תמונת הראי היא בקרב נכסים בשווי של מעל 3 מיליון שקל, שהיוו כמעט 28% מהיקף המשכנתאות שנלקחו אשתקד, לעומת 15.9% בלבד רק ארבע שנים קודם לכן. לא מדובר בשינוי בהעדפות הציבור לדיור יוקרתי יותר אלא לכך שמחירן של יותר ויותר דירות נכנס לקטגוריית מחירים זו, שבעבר נחשבה למחירים של דירות יוקרה או בתים פרטיים.
וכמובן שכשהמחירים עולים, נוטלי המשכנתאות מרגישים זאת ברמה השוטפת, שכן החזר המשכנתא הופך לחלק מהותי יותר שנוגס בהכנסותיהם. נהוג לקבוע כי משכנתאות עם החזר חודשי של מעל ל־30% מסך ההכנסה של הלווה הן משכנתאות בסיכון גבוה. בקבוצה זו חלה עלייה חדה: בחודש דצמבר קרוב למחצית מהמשכנתאות (47.4%) היו ביחס החזר גבוה שכזה. מדובר בנתון הגבוה ביותר מזה למעלה מעשור שמשקף כיצד ההחזר החודשי של משקי הבית תופס נפח גדול יותר מתוך הכנסותיהם. לשם השוואה, בדצמבר אשתקד שיעור המשכנתאות עם יחס החזר גבוה עמד על 36.9% מהיקף המשכנתאות, ובחודש דצמבר 2019 הן היוו 29.6% מהמשכנתאות בלבד.
הנתונים הללו משקפים, כמובן, את המצב רק של נוטלי המשכנתאות החדשים. במקביל להם נמצאים גם יתר נוטלי המשכנתאות, שיחס ההחזר שלהם מסך ההכנסה עלה השנה גם כן בעקבות עליית הריבית החדה, שמייקרת את מסלול הפריים, ועליית האינפלציה המייקרת את המסלולים צמודי המדד.
"העלייה הממוצעת בהחזר המשכנתא היא 1,500-1,000 שקל לכל מי שיש מסלול צמוד פריים בנתח של 40% מסך המשכנתא", אומר יוניסי. "יחד עם זאת, הודות לרגולציה המבוקרת של בנק ישראל, שגורמת לבנקים מזה עשור להעניק משכנתאות תחת מגבלות בנתון ההחזר החודשי, משקי הבית מצליחים לספוג את העלייה, ואנחנו כרגע לא רואים סוג של קושי מהותי או כשל גורף".
אתם מוצאים עצמכם נאלצים לסרב ליותר בקשות למשכנתאות חדשות בשל תנאי השוק החדשים?
"לא, אנחנו רחוקים מאוד מהתקרה הרגולטורית וממקומות שמסכנים את הלקוחות. זה קורה הודות לאפשרות לפרוס את המשכנתא לטווחים ארוכים יותר. אם בעבר משך החיים הממוצע של משכנתא היה כ־20 שנים היום זה מגיע ל־24 שנים וזה בסדר, ולכן אין לנו עלייה באחוזי הדחייה של בקשות מצד הציבור".
ואכן, מהנתונים עולה כי בנוסף, משקי הבית התמודדו עם התייקרות המשכנתאות על־ידי הארכת משך תקופת הפירעון של המשכנתא. משך החיים של משכנתא ממוצעת עמד בדצמבר על 24.3 שנים, זאת בהשוואה ל־23.3 בדצמבר 2021, ו־21.9 בדצמבר 2019, כלומר עלייה של שנתיים וחצי במשך המשכנתא הממוצעת תוך שלוש שנים. זהו כמובן לא פתרון קסמים, ואין ארוחות חינם - ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה, היקף עלויות המימון שלה גדלות גם כן.
מה מטריד אותך היום במצב של שוק המשכנתאות?
"אם יש סיכון מהותי בשוק זה העניין של ההלוואות שנלקחות כהשלמה להון עצמי. זה משהו שהוא מעבר לרדאר ומעבר לאחריות של הבנקים. אני מאוד עירני לגבי הנושא הזה. אנחנו יודעים שנניח דירה ממוצעת עולה כשני מיליון שקל, אז אם זוג מגיע אלינו לקחת משכנתא הוא צריך לבוא עם הון עצמי של 500 אלף שקל לפחות. ואנחנו רוצים לוודא שה־500 אלף מגיעים ממקורות טובים, שלא ייווצר מצב שלקוח הולך לבטח את עצמו בהלוואות לא אחראיות לטווח קצר בשיעורי ריבית מאוד גבוהים".
אל מול הערכות שההתקררות בשוק הנדל"ן תביא לירידת מחירים, יוניסי לא חושב שירידה במחירי הדיור תגיע כל כך בקלות: "לא נראה השנה שוב קצב עלייה של כ־20%, אבל זה לא אומר שנראה ירידה של המחירים. נכנסנו לתהליך העלאת הריבית עם עודף ביקוש מאוד גבוה. אנשים עדיין רוצים להיות בעלים של דירה והם הולכים ומגייסים מכל מקום את ההון העצמי, ועושים הכל כדי להגיע אל היעד הנכסף שהוא רכישת דירה".
