בלעדיחברת הנדל"ן קרסה ומאות מילואימניקים עלולים לאבד חסכונות
בלעדי
חברת הנדל"ן קרסה ומאות מילואימניקים עלולים לאבד חסכונות
ויז'ן אנד ביונד, שהשקיעה בנכסי פמילי אופיס בארה"ב, גייסה בין 50 ל־100 מיליון דולר ממאות משקיעים, בהם אנשי צבא ומילואים. אלא שהשקעות פזיזות ועליית הריבית הובילו לעיקול נכסיה. עו"ד המייצג את החברה: "אנו בפתח משבר גדול יותר"
חברת הנדל"ן ויז'ן אנד ביונד (Vision and beyond) שלחה בשבוע שעבר (15.12) מכתב למאות המשקיעים שלה, בו הצהירה כי תעביר את כל הנכסים אותם היא מחזיקה בארה"ב לניהול המשקיעים הישראלים. זאת, לאחר שחלק מנכסיה עוקלו על ידי חלק מהמלווים שלה. במכתב, שנשלח על ידי משרד עורכי הדין פרידמן יונגר, קבע המשרד כי כל פנייה עצמאית לגורמים המלווים לחברת הנדל"ן מצד המשקיעים "עלולה לסכל את הסכמת הגורם המלווה להחלפת חברת הניהול או לסכל את מאמצינו לצמצום הנזקים הכספיים".
ויז'ן אנד ביונד היא חברת השקעות נדל"ן מהרצליה, שמשקיעה בעיקר בנכסי מולטי פמילי בארה"ב (מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת). היא הוקמה ב־2018 על ידי פטר גיזונטרמן וסטס גרינברג, שמחזיקים בה באופן שווה. בשיאה, החזיקה החברה בנכסים בשווי של כחצי מיליארד דולר, אולם תוך פחות משנתיים מהשיא הספיקה להתרסק. בכירים בתוך החברה מספרים כי עליות הריבית בארה"ב מאז 2022 ועליית המחירים החדה, לטענתם, בשאר ההוצאות מסביב, שחקו את רווחיות החברה, עד שזו לא הצליחה לעמוד בתשלומים לגורמים המלווים שעזרו לה לרכוש את הנכסים. מקורבים לחברה מספרים בנוסף על קבלת החלטות נועזת של בעלי השליטה, שהחליטו לרכוש נכסים עם שולי רווח נמוכים, שנשחקו עם התייקרות השירותים בענף הנדל"ן האמריקאי.
המימון של ויז'ן אנד ביונד לרכישת נכסים נעשה באופן משולב בין מלווה בנקאי להון עצמי. חלקו גויס על ידי משקיעים רגילים, דרך קרנות השקעות, וחלקו דרך הון החברה. עבור הכסף שהשקיעו, המשקיעים היו אמורים לקבל תשלומים רבעוניים ודיווח מפורט על תפקוד הנכסים. התשואה על ההשקעה, טרם עליית הריבית, היתה אמורה לנוע בין 9% ל־12%. זאת, לצד אפשרות לאקזיט בדמות מכירת הנכס לאחר השבחתו, ברווח של עשרות אחוזים.
על רקע התשואה האטרקטיבית, גייסה ויז'ן אנד ביונד מאות לקוחות שהזרימו לה סכום המוערך בין 50 ל־100 מיליון דולר. בין המשקיעים היו מתווכי נדל"ן ואנשי פיננסים. בעלי השליטה אף הקימו מועדון לקוחות 2141 לקצינים משוחררים, מה שתרם למיתוגה של ויז'ן אנד ביונד כחברה של אנשי צבא ומילואים. בווידאו הקידום של המועדון אף מופיע הלוגו של ויז'ן אנד ביונד, אם כי בעלי השליטה מכחישים כי לקוחות חברה הגיעו מאותו מועדון. יתר על כן, בעקבות ההסתבכות הפיננסית בעלי השליטה הודחו מהמועדון.
בנוסף, אחד המשווקים הגדולים של החברה היתה חברת הפיננסים Rme, ששיווקה השקעות לאנשי קבע וכוחות הביטחון בסדיר ומילואים. היקף הלקוחות האדיר שהצליחה לגייס ויז'ן אנד ביונד בא לידי ביטוי בקבוצת הווטסאפ של לקוחות החברה, שמונה 275 חברים.
בשנת 2022 החברה אף זכתה לראשונה להכרה מגוף מוסדי – בית ההשקעות IBI. החברה חתמה על חוזה לשיתוף פעולה עם IBI Pillar, זרוע פעילות השקעות בנדל"ן של IBI בהיקף של 50 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נדל"ן קטן מתוך קרן פילאר. בעקבות פניית כלכליסט מסר בכיר ב־IBI כי הנושא ייבדק ואם יסתבר כי החברה נמצאת בקשיים, היא תוחלף בניהול הפרויקט.
אולם דווקא בשנת השיא של החברה, זרעי חורבנה ניטעו. בשנת 2023 ויז'ן אנד ביונד נכשלה לעמוד בתנאים הפיננסים של ההלוואות אותן לקחה בארה"ב. אנשי כספים שעקבו אחרי החברה יודעים לספר על רכישה של מיזמים בעלי שולי רווח נמוכים, בהם שכר הדירה שנגבה מהדיירים לא עמד בציפיות ולא כיסה על עלויות התפעול המאמירות – והחברה החלה לצבור הפסדים. עו"ד ישי מאירסדורף ממשרד פרידמן יונגר, שמטפל היום בוויז'ן אנד ביונד מסביר כי החברה גייסה יותר מ־50 מיליון דולר ונקלעה לקשיים הנובעים משילוב של תנאי שוק קיצוניים בארה"ב, כאשר הבולטת בהם היא עליית הריבית.
לדבריו, "החל מחודש אפריל 2022 היו מעל ל־10 העלאות ריבית, חלקן רצופות, כאשר כל העלאת ריבית שחקה בצורה משמעותית את שווי הנכסים. כתוצאה מכך, יחס החזר החוב מול שווי הנכסים לא נשמר, מה שגרם להפרה של תנאי ההלוואה מול הגופים המלווים וזאת בנוסף לאי עמידה חלקית בהחזרי ההלוואות".
עוד מסביר עו"ד מאירסדורף כי סכסוך בין הבעלים הביא לפגיעה באמון של הגורמים הפיננסיים שליוו את הפרויקטים והמצב החמיר במיוחד לאחר 7 באוקטובר: "כמעט כל עובדי החברה הישראליים בישראל ובארה"ב גויסו למלחמת חרבות ברזל. כתוצאה מכך, במשך תקופה של מספר חודשים – הגופים המלווים לא קיבלו את הדו"חות החודשיים בצורה קבועה".
בעקבות ההפסדים, החריגה מתנאי ההלוואה ומשבר האמון החלו הגורמים המלווים להשתלט על הנכסים של החברה בארה"ב. על פי עו"ד מאירסדורף, גם תהליכים פנימיים במדינות בהן פעלה ויז'ן אנד ביונד פעלו לרעתה. בעקבות הקשחת התנאים, קיימים היום הליכי עיקול בהיקף של 400 מיליון דולר ביוסטון טקסס, כאשר 10% הם של חברות ויז'ן אנד ביונד, כלומר "מדובר למעשה בשינוי מדיניות של הגופים המלווים ביוסטון ומשכך לדעת החברה, אנו בפתחו של משבר עמוק וגדול עוד יותר".
2 צפייה בגלריה
עו"ד ישי מאירסדרוף, שמטפל בנכסי ויז'ן אנד ביונד
(צילום: מתוך אתר האינטרנט של משרד פרידמן, יונגר ושות)
וכך, מתחילת 2024 החלו להיעצר בהדרגה התשלומים הרבעוניים ללקוחות. בנוסף, בחודשים האחרונים לקוחות לא הצליחו ליצור קשר מהותי עם בעלי השליטה. המציאות החדשה גררה איתה חרושת שמועות בנוגע למצב של בעלי השליטה, החברה והפרויקטים שלה. המכתב האחרון של משרד פרידמן את יונגר שם קץ לשמועות, כאשר הבהיר למשקיעים כי מעתה לא יוכלו ליצור קשר עם החברה, אלא עם משרד עורכי הדין בלבד, בעוד היא שהמשרד בודק מה עוד נותר מנכסי החברה.
תלונה במפלג הונאה
על פי מכתב של חברת Rme ששיווקה את הקרנות של ויז'ן אנד ביונד והיתה שותפה שלה בחלק מהנכסים, שתי החברות מחזיקות בשותפות נכון להיום 11 נכסים. על פי אותו מכתב לפחות פרויקט אחד, GreenTree בו המשקיעים השקיעו 9.8 מיליון דולר נמצא בהליך של עיקול מול המלווה – חברת האשראי Lument. בעל השליטה ב־Rme, אריה שחורי, הגיש תלונה ביום רביעי האחרון במפלג חקירות הונאה ת"א בנוגע לזיוף עסקאות וקבלת דבר במרמה. זאת, לאחר ששלח מכתב לויז'ן אנד ביונד בו טען כי "ניהלה את המו"מ (מולו) וחתמה על ההסכם בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שווא מטעים, העולים לכדי הונאה של מרשינו. כל זאת, במטרה להסתיר את פעולותיה החד־צדדיות (הגובלות בפלילים)".
עד כה פניות כלכליסט לחלק מהמשקיעים לא נענו, מחשש שפרסום בעיות החברה יביא את מאות המשקיעים שעדיין לא מודעים למצבה הבעייתי לרוץ ולדרוש את כספם. בנוסף, במצב הנוכחי בעוד חלק מנכסי החברה נמצאים תחת עיקול, חשיפת מצב החברה עלולה לגרום לשאר המלווים לפעול על מנת לעקל את נכסיה שנותרו. "מדובר בקטסטרופה בסדר עולמי", מסביר אחד המשקיעים לכלכליסט ומוסיף ש"הסיוט שלנו הוא שהוא ייחשף לתקשורת, מאחר שהוא עלול ליצור בהלה של מאות משקיעים".
