נוסחת גלייזר לבלימת מחירי הדיור המטורפים: "אתם צריכים לבנות מהר ולגובה, ולזכור שאפשר להרוס"

המגמה הזאת לא מובנת מאליה: הרי לכאורה בעידן המידע יזמים ועובדי צווארון לבן יכולים לעבוד בפרבר משרדים מרוחק או אפילו מבית בכפר, ולתקשר בקלות עם מי שהם רוצים. זה גם היה התרחיש המקובל כשהאינטרנט וטכנולוגיית המידע החלו לצבור תאוצה, אומר פרופ' אדוארד גלייזר, כלכלן מוערך מאוניברסיטת הרווארד, הנחשב פורץ דרך בענף חקר הערים. "הטענה היתה 'למה שאנשים יסבלו מחוסר הנוחות של חיי העיר במקום לשבת ביער ולהתחבר מרחוק?'", אומר גלייזר בראיון למוסף "כלכליסט". "אבל זה לא מה שקרה, ולא חשבתי שזה מה שיקרה".

למה?

"כי פגישות פנים מול פנים הן לא משהו שנהפך למיותר, וטכנולוגיית המידע דווקא תרמה לכך. בעולם כיום יש יותר ערך לחדשנות. התוצאה היא שלהיות חכם זה חשוב מאי פעם. ובני אדם הופכים חכמים יותר כשהם נמצאים ליד אנשים חכמים אחרים. אני חווה את זה באופן יומיומי באוניברסיטה, גם כמרצה וגם מול העמיתים שלי. גם גוגל, שלכאורה אמורה להתבסס על עבודה מרחוק, מנסה לגרום לעובדים לשבת זה עם זה ב'גוגלפלקס' כמה שיותר שעות. היא מאמינה שהיצירתיות פורצת באופן הזה".

המצב הזה, פסק גלייזר בספרו עטור השבחים "ניצחון העיר" מ־2011, הופך דווקא את ניו יורק, ברלין, טוקיו ושאר ערי הענק לחשובות יותר מתמיד. "הקרבה האנושית נהפכה לבעלת ערך גבוה יותר", הוא כתב. "הערך של סביבת עבודה צפופה נובע במידה רבה מפגישות לא מתוכננות ומהתבוננות בפעולות של האנשים שסביבך". התוצאה היא פריון עבודה גבוה יותר, אבל זה לא רק עניין של היגיון כלכלי: במאה ה־21 ערים מציעות נוסחה מנצחת של בידור, שירותים והזדמנויות, שהופכת אותן לנחוצות מתמיד. "בטווח הארוך", הוא מסתכן בתחזית, "הפלירט של המאה ה־20 עם מגורים בפרברים ייראה כמו היוצא מהכלל".

בחודש שעבר ביקר גלייזר בתל אביב, שאותה הוא מכנה בהערכה "מכונת צריכה", כדי להשתתף בכנס בינלאומי שעוסק ביכולת לרכוש דיור. מאחורי האירוע עמד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, והוא נערך בין היתר בשיתוף בנק ישראל ומועצת הנגידים של הפדרל ריזרב. בראיון ל"מוסף כלכליסט", כשלצווארו עניבת פרפר ביום קיץ מהביל, גלייזר התפנה להסביר איך בעיניו צריך להיראות עתיד הערים הגדולות, ומה ישראל ומדינות נוספות יכולות לעשות כדי לפתור את בעיית יוקר הדיור בהן. למשל, לא להפריע.

גלייזר. בתקופה שבה כולם חשבו שהערים עומדות למות, הוא חשב שההפך הוא הנכון – וצדק צילום: עמית שעל

יותר בילויים, פחות התאבדויות

מפתיע לגלות שחובב ערים נלהב כמו גלייזר (49) דווקא חווה בילדותו במנהטן את דעיכתה של העיר. "גדלתי בניו יורק של שנות השבעים, שהיתה מסוכנת וקשוחה יותר מהיום", הוא משחזר. "היא דעכה כלכלית לאחר שהגלובליזציה ריסקה את תעשיית הטקסטיל שלה, והמצב הזה הוביל לפשיעה ולמתח חברתי. באמצע העשור הזה, כשהעיר ביקשה סיוע פדרלי כדי לא לפשוט רגל, היתה כותרת מפורסמת בעיתון: 'הנשיא פורד לניו יורק: תתפגרי'. ההרגשה היתה כאילו ניו יורק באמת הולכת למות. ולמרות זאת, כילד, היו שם כל כך הרבה דברים מעניינים ומלהיבים. זו היתה עיר מאוד מגוונת, מלאה באנשים שעסקו בבידור ואמנות. פחדנו שישדדו אותנו, לא היינו בטוחים מה יהיה בעתיד, אבל עדיין היה שם קסם עירוני מעורר השראה".

זיכרונות הילדות של עיר שוקקת חיים ליוו את גלייזר גם בקריירה המקצועית שלו, שהובילה אותו לדוקטורט בכלכלה באוניברסיטת שיקגו ומשם להרווארד. אחד מהעוסקים באמנות שעליהם הוא מדבר היה אביו, היסטוריון לארכיטקטורה במוזיאון לאמנות מודרנית בניו יורק, בעוד אמו היתה כלכלנית בכירה בענקית האנרגיה מובייל אויל. "כך שאני הפכתי לכלכלן שחוקר ערים", הוא צוחק. אלא שגלייזר הוא הרבה יותר מכך: הוא נחשב למי שהחיה את התחום הזה במו ידיו. עד שהוא הגיע, אמר בעבר ל"ניו יורק טיימס" הכלכלן זוכה הנובל גארי בקר (שהלך מאז לעולמו), "תחום הכלכלה העירונית התייבש. אף אחד לא הציע דרכים חדשות להסתכל על ערים". "מדובר בגאון", התלהב עוד זוכה פרס נובל, ג'ורג' אקרלוף.

גלייזר קנה לו שם בין היתר בזכות הניתוח שלו שקבע, עוד בשנות התשעים, שעתידן של הערים נמצא לפניהן — דווקא בתקופה שבה כולם ניבאו את מותן. זה לא נובע רק מהיתרונות הכלכליים והמקצועיים, אלא גם ממה שקורה אחרי שעות העבודה. "אנשים מחפשים את הכיף שבהסתובבות עם אנשים אחרים", הוא אומר בפשטות. "נכון שמגוון אמצעי הבידור הביתיים גדל עם השנים, אבל במקביל האוכלוסייה נהפכה לאמידה ומשכילה יותר ורצתה דברים נוספים, כמו סצנת מסעדות משגשגת או בוטיקים חדשניים. ואלה דברים שמתרחשים בזכות יזמות, חדשנות ותחרות עירונית".

הספר של גלייזר עתיר סטטיסטיקות שמבססות את התזה הזאת. תושבי הערים הולכים לסרטים פי שניים ביחס לתושבי הכפרים, ומובילים עליהם גם בביקורים במוזיאונים (ב־44%) ובהופעות רוק ופופ (ב־19%). להערכתו הקשרים החברתיים שתושביהן יוצרים לא רק מהנים, אלא גם מצילי חיים ממש: בניו יורק, למשל, שיעור ההתאבדויות בקרב צעירים הוא כמחצית מהממוצע בארצות הברית.

ואלה רק חלק מהסיבות, אומר גלייזר, לכך שהממשלות בעולם המערבי ומחוצה לו, צריכות לטפח את הערים. אם מהטמה גנדי אמר ש"צמיחת האומה ההודית לא תלויה בערים אלא בכפרים", ובישראל השקעה ביישובים קטנים בפריפריה נחשבת בעיני רבים "חברתית", הרי שגלייזר מציין ש"יש מתאם כמעט מושלם בין רמת העיור של אומות לבין השגשוג שלהן". לדבריו, במקום לעודד את תושביהן להפריח את השממה, הממשלות צריכות לוודא שיש מספיק דירות בנות השגה בתוך הערים המרכזיות, אחרת הן יאוכלסו בעשירים בלבד וידעכו. "השאלה שמטרידה אותי היא אם ערים ממשיכות לספק הזדמנויות למעמד הביניים, או שהמגבלות על היצע הדיור לא מאפשרות לו לעבור אליהן", הוא אומר.

פתרון אחד לבעיית הערים לעשירים הציעה ג'יין ג'ייקובס, אחת מחוקרות הערים הידועות והמשפיעות בהיסטוריה. ב"מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות", יצירת המופת שלה מ־1961, הסבירה ג'ייקובס שעסקים חדשים זקוקים לחללי עבודה זולים. אלא שגלייזר, שרואה בג'ייקובס השראה, טוען שהיא גזרה מכך את המסקנה הלא נכונה. "היא הבחינה שבניינים ישנים הם זולים, ושבניינים חדשים הם יקרים, ולכן הסיקה שצריך לשמר את הבניינים הישנים. אבל לא כך הדברים עובדים. אם אתה רוצה ששכונה לא תשתנה, יהיה בלתי אפשרי לספק בה את החללים החדשים שדרושים כדי להוריד את המחירים. צריך רק להסתכל על גריניץ' ווילג' במנהטן, השכונה שג'ייקובס עמלה להפוך לאזור לשימור. זה היה אזור בר השגה בשנות החמישים, וכיום דירות שם עולות 8 מיליון דולר. להקים סטארט־אפ בגריניץ' וילג'? בהצלחה עם זה".

אז מה הלקח?

"צריך לתת לערים לגדול".

צילומים: רויטרס, אי.פי, אי.פי.אי, אי.אף.פי, Shutterstock /א.ס.א.פ קריאייטיב

צילומים: רויטרס, אי.פי, אי.פי.אי, אי.אף.פי, Shutterstock /א.ס.א.פ קריאייטיב

תנו לבנות בשקט

הדרך הטובה ביותר לגרום לערים לגדול, מציע גלייזר, היא לבנות לגובה. וזה גם הפתרון שלו בהקשר הישראלי: "בתל אביב, למשל, יש המון מבנים נמוכים במיקום מעולה, ולעתים קרובות הם במצב מוזנח". במקומם, הוא אומר, אפשר לבנות מגדלים עתירי יחידות דיור. "ברמה המעשית ניתן לבנות בקלות אפילו מיליון יחידות בישראל, אבל לא נראה שלמישהו יש את הכוח הפוליטי לעשות את זה".

לא כל כך קל להחליף את הישן בחדש בתל אביב, אני מעיר, בגלל סבך הבירוקרטיה התכנונית וההכרזה של אונסק"ו על "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמית. גלייזר מציין דומה שהמצב בלא מעט ערים בעולם: הרצון לשמר שכונות היסטוריות בחלק מערי אירופה, וחוקי התכנון הנוקשים בניו יורק ובסן פרנסיסקו, משפיעים לדבריו על המחירים באופן דרמטי. "בלב אמריקה — יוסטון, דאלאס, שיקגו — יוקר הדיור הוא לא בעיה. כשאתה משחרר את המנופים הבעיה נעלמת. ישראל אמנם פחות מפותחת מבחינת עומק התעשייה הקבלנית שלה, בניגוד לארצות הברית שטובה מאוד בהבאת עובדים וציוד לבנייה, אבל גם זה נובע מרגולציה ומחסמי הכניסה לתעשייה".

כדי לפתור את בעיית המחירים ולאפשר בנייה לגובה שלא תכער את פני העיר או תפגע באופיה ובסביבה, גלייזר מציע להיצמד לשלושה עקרונות: לגבות מיזמים קנסות מוגדרים מראש על נזק שגורם בניין חדש, כמו חסימת אור שמש, ולהעביר את הכסף לתושבים הנפגעים; לקבוע מכסה קשיחה וסבירה למספר הבניינים המיועדים לשימור; ולאפשר לשכונות לקבוע כללים שישמרו את האופי המיוחד בהן (כמו אופי בנייה מסוים או מגבלה על מספר הפאבים), אבל לא לתת להן את הכוח למנוע לחלוטין בנייה. ונקובר הקנדית, הוא אומר, היא דוגמה טובה לעיר שעושה את זה נכון: קו הרקיע שלה משופע בגורדי שחקים, אך הם משתלבים בסביבתם ומאפשרים מעבר אור שמש.

בישראל דווקא מדברים כיום הרבה על הצורך לבנות. איך מוודאים שלא ניתקע עם מיזמי נדל"ן שעוד נתחרט עליהם?

"זה יכול לקרות, אבל צריך לזכור שאם יהיו מעט חסמים לבנייה מחדש יהיה אפשר להרוס את הפרויקט בתוך 25 שנה, כשהוא יסיים את תפקידו. אני לא כל כך מפחד מהקמת בניין גרוע: הוא לא יעמוד שם לנצח. צריך לזכור גם שהיום אנחנו לא נמצאים בנקודה שבה אפשר לבנות גורדי שחקים בלי שום דיון ציבורי, יש מעורבות קהילתית רבה מאוד בכל דבר. קרוב לוודאי שדרוש דווקא פחות דיון ציבורי. אנחנו צריכים להיות מסוגלים לקדם פרויקטים בשנתיים במקום בשמונה שנים".

בשבחי המטרונית

לא רק הקושי לבנות בתל אביב מטריד את גלייזר: גם הרכבת הקלה שנחפרת בשנה האחרונה בה ובערים נוספות בגוש דן לא גורמת לו להפגין התלהבות. "יש בדיחה ישנה שלפיה אפשר לתמצת 40 שנה של מחקרי כלכלה ותחבורה בהרווארד בארבע מילים: 'רכבת — רע. אוטובוס — טוב'", הוא אומר.

לדבריו, במקום רכבות עדיף עקרונית לאמץ מערכות תחבורת אוטובוסים מהירות, כמו אלה שפועלות בבוגוטה שבקולומביה או בקוריטיבה שבברזיל (המטרונית בחיפה היא דוגמה לגרסה מקומית). "האוטובוסים האלה דומים מאוד לרכבת", הוא מסביר. "הם נוסעים על מסלול ייעודי, לא מחכים בתנועה עם אוטובוסים אחרים, נעים מהר מאוד, אבל הם זולים וגמישים הרבה יותר מרכבות. להשקיע בתחבורה זה חכם, אבל לא חייבים ללכת לפתרון הכי יקר והכי פחות גמיש. אמנם היה נהוג להתייחס לאוטובוסים כמלוכלכים, אבל עכשיו הם יכולים להיות חשמליים או לפעול על גז טבעי, יש להם WiFi, ובמקרים רבים הם יכולים להטמיע טכנולוגיות חדשות מהר יותר מרכבת".

כדי להשלים את התמונה, גלייזר הוא תומך נלהב בגביית אגרות גודש מנהגים ברכב פרטי, כפי שנהוג בלונדון למשל. "אם הנהגים מגדילים את העומס ואת הזיהום, צריך לחייב אותם על העלויות האלה", הוא כותב בספרו, ומוסיף הערה חשובה: "אם משתמשים באגרות הגודש כדי להשקיע בעוד כבישים מהירים, וכך מסבסדים עוד נהיגה, אז התועלת שבהן נעלמת". החלופה המועדפת עליו היא השקעה בקווי תחבורה ציבורית יעילים, שימשכו תושבים לגור לאורכם.

מבקריו של גלייזר עשויים להשיב על כך שב־30 השנה האחרונות, כשערים אמריקאיות בנו קווים כאלה, שיעור העניים לידם עלה. אלא שלדבריו, הדבר אינו מוכיח שתחבורה ציבורית בערים מעודדת עוני, אלא שהעניים מעדיפים לגור ליד תחנות אוטובוס, למשל, כדי להסתדר בלי מכונית. וזו אחת הסיבות, הוא מסביר, לכך שבערים יש פערים חברתיים גדולים יחסית. "אני חושב שאין שום דבר רע במצב הזה, ושערים לא צריכות להתנצל עליו", הוא אומר. "אנשים עניים בוחרים לעבור לעיר כי יש לה מה להציע להם. זו לא רק תחבורה, אלא גם שירותים סוציאליים עדיפים. מנגד הערים מושכות גם את העשירים, כי יש להם יותר אפשרויות ליהנות בהן".

גלייזר שווה נפש לא רק בנוגע לאי־השוויון בערים, אלא גם בנוגע לכך שבארצות הברית ובמדינות נוספות העשירים יוצרים מערכת חינוך פרטית מקבילה. "צריך לדאוג לכך שהערים יאפשרו לעניים להיהפך לעשירים, וזה אומר לפקח על איכות הגנים שאליהם הולכים ילדים ממשפחות מועטות הכנסה. לא הייתי מנסה לעצור את ההתפתחות של מערכת החינוך הפרטי לעשירים, אלא לוודא שהשירותים לילדים עניים הם ברמה גבוהה".

רכיב הכרחי נוסף למוביליות חברתיות בערים הוא שעניים יוכלו להקים עסקים בקלות יחסית. וגם בהקשר הזה, אומר גלייזר, יש נטייה לרגולציית־יתר. הדוגמה שהוא מספק היא משאיות האוכל (Food Trucks), שנפוצות בחלק מהערים הגדולות בארצות הברית אך לא בישראל. בין השאר הוא ניהל קמפיין ל"שחרור משאיות האוכל"' בבוסטון, שמספר המשאיות בה אכן גדל בשנים האחרונות, אם כי הן עדיין נתונות תחת רגולציה מחמירה.

"משאיות אוכל הן יצור עירוני טבעי", הוא מסביר. "הן סתגלניות, יכולות לעבור משכונה לשכונה בהתאם לשינויים באופיין, וחסמי הכניסה לעסק נמוכים יחסית. לכן כדאי לוודא שהתקנות מאפשרות משאיות כאלה, שמעניקות אפשרויות יזמות גם לאנשים שאין להם תואר אקדמי. למעשה, הסיבה העיקרית לכך שאין משאיות מזון בחלק מהערים היא שהמסעדנים בהן רוצים לעצור את התחרות. אבל זה אמור להיות אחד הדברים היפים בערים: שיש בהן מרחב לאופני יזמות שונים".

ולבסוף, עם כל חיבתו לערים, גלייזר מדגיש שחשוב לסייע לעניים עצמם — ולא למקומות שהם גרים בהם, שלעתים פשוט עבר זמנם. במקום לשפוך מיליארדים על שיקום ניו אורלינס אחרי הוריקן קתרינה ב־2005, הוא טוען, היה עדיף לתת את הכסף לתושבים עצמם. "בסופו של דבר, תפקיד הממשל המקומי הוא לא לממן בניינים או קווי רכבת שלא מצדיקים את עלויות הקמתם, אלא לדאוג לתושבי העיר. ראש עירייה שמעניק לתלמידים חינוך טוב יותר, שמאפשר להם למצוא הזדמנויות בצד השני של העולם, הוא ראש עירייה מוצלח. גם אם העיר שלו תקטן".

שוד בנק בניו יורק בשנות השבעים. גלייזר, שגדל בעיר באותה תקופה, אמנם זוכר אותה כ"קשוחה" אך גם כבעלת "קסם מעורר השראה" צילום: איי פי

לא מבינים, אז משמיצים

לצד יתרונותיו של ניצחון העיר שעליו גלייזר מדבר, המצב הזה הותיר גם לא מעט אנשים כועסים ומתוסכלים. זה לפחות הרושם המתקבל למשל מהצבעת הברקזיט בבריטניה, שבה לונדון רצתה להישאר באיחוד האירופי, אך הפריפריה הכריעה לטובת עזיבה. פרשנים רבים ראו בכך הבעת זעם של מי שנותרו מאחור נגד האליטות העירוניות.

אף על פי שגלייזר מעדיף שלא לנסות להסביר את הברקזיט, הוא מסכים ש"קל להציג ערים באור שלילי. אחת הסיבות לכך היא שאנחנו יכולים לראות בקלות מה חוואים עושים: מגדלים פרות או חיטה. זה נתפס כדבר ישר וטוב. לעומת זאת אין לנו מושג מה עושה מנהל קרן גידור, וכשאנשים לא מבינים משהו הם אומרים: 'הוא עושה הרבה כסף, אז הוא חייב להיות נוכל'. זה נכון במיוחד בתעשייה הפיננסית, אך גם בתעשיות אחרות".

אם אתה כל כך אוהב את העיר, איך זה שאתה מתגורר דווקא בפרבר מרוחק של בוסטון?

"אני נשוי, אתם חושבים שאני מקבל החלטות כאלה לבד? אני גר בין הרבה עצים וחולם על העיר כל היום. יצרנו בארצות הברית, באופן מלאכותי, מערכת חינוך שדווקא דוחפת הורים כמונו לצאת מהעיר ולהגר לפרברים. ויש אנשים שפשוט אוהבים עצים, אדמה ולגדל דברים. אני מאוהב באחת כזאת".

"זה לא האשראי, זה חוסר הרציונליות"

אחד המחקרים המדוברים של פרופ' אדוארד גלייזר, שנעשה לאורך השנים האחרונות, עוסק בבועת הנדל"ן שהתפתחה בארצות הברית בעשור הקודם והתפוצצה במשבר הסאב־פריים. ממצאיו עשויים להיות רלבנטיים גם לישראל של 2016, ובבנק ישראל, שבפניו הציג גלייזר את המחקר בחודש שעבר, מתכוונים לערוך מחקר דומה שיבחן את טיעוניו בהקשר לשוק הדיון המקומי.

גלייזר הגיע למסקנה שהריבית הנמוכה שהונהגה בארצות הברית שיחקה תפקיד קטן בהרבה משנהוג לחשוב. לפי נתוניו, ירידת שערי הריבית הריאליים (בקיזוז אינפלציה) בעשור שבו התנפחה הבועה, בין 1996 ל־2006, מסבירה עלייה של 10% במחירי הדיור. אבל בפועל, בתקופה הזאת המחירים עלו ביותר מ־40%. הריבית הנמוכה והמשכנתאות הזולות פשוט לא יכולות להסביר את כל הסיפור. "שוק האשראי בהחלט חשוב", הוא אומר. "למשל, אם הוא מאפשר פתאום שטף קונים שלא יכלו לרכוש בית בעבר ולא חשבו על כך, אז הם עשויים להיות קוני סאב־פריים. אבל צורת ההסתכלות שאומרת 'אנחנו מבינים את הכל, זה האשראי', היא מטורפת".

אז מה עוד? חלק לא מבוטל מבועת הנדל"ן, הוא טוען, אפשר להסביר ב"התלהבות לא רציונלית" של רוכשי הדירות. הכוונה היא לאו דווקא לקונים מפוקפקים או לספקולנטים, אלא ל"קונים רגילים, שחשבו שהמחירים הולכים לעלות ב־10% בשנה לאורך העשור שאחרי הרכישה. אם אתה חושב שהמחירים הולכים לעלות כך, אתה תהיה מוכן לשלם הרבה על הבית".

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב. "לא תמיד צריך לבחור בפתרון הכי יקר והכי פחות גמיש" צילום: אוראל כהן

קוני הדירות האלה טעו, כמובן. הסיבה לכך היא שהם ביססו את אמונותיהם על עליות מחירים שהתרחשו בשנה או בשנתיים שלפני הרכישה, והתעלמו מתנודות המחירים בשוק הדיור לאורך זמן. חלק מהטעות הזאת, גלייזר מסביר, נעוץ בכך ש"בני אדם לא מאוד טובים בלהבין מה אנשים אחרים חושבים". לכן, כאשר הקונים ראו את מחירי הנדל"ן סביבם עולים, הם חשבו שהעלייה משקפת באופן רציונלי את נתוני שוק הדיור, ולא את העובדה שגם הקונים האחרים השתכנעו שהמחירים צפויים לעלות. "וכך נוצרת עליית יתר דרסטית במחירים".

ומה קרה אז?

"ההיצע הדביק את הביקוש, וזה גרם להתרסקות הגדולה. ההיבט של ההיצע הוא רב עוצמה, ואנשים מתעלמים ממנו. הם מקדישים תשומת לב רבה לשאלות כמו 'מה אני יכול להרשות לעצמי, ומה שערי הריבית', ומתעלמים משאלות כמו: 'כמה עולה לייצר את הדבר הזה, ומה מונע לייצר עוד בעתיד'".

את הדפוס הזה מזהה גלייזר לאורך ההיסטוריה, עוד מבועת מטעי הכותנה באלבמה בסוף המאה ה־19. "המשקיעים שהסתערו על השדות לא הביאו בחשבון שניתן לגדל כותנה בחלקים נרחבים מהעולם, ואין סיכוי שהמחירים יישארו כל כך גבוהים". אותה תופעה תקפה גם למשקיעים בנדל"ן שלא מביאים בחשבון שהיצע הדיור יגדל וישחק את ערך ההשקעה שלהם.