"איך להימנע מתקלת מס"
"איך להימנע מתקלת מס"
רו"ח עיד דיבר במסגרת כנס המסים השנתי של BDO בשיתוף כלכליסט, על סיווגי נדל"ן במיסוי ואיך להימנע מרישום אירוע מס
במסגרת כנס המסים השנתי של BDO בשיתוף כלכליסט, רו"ח (עו"ד) חנא עיד, שותף, מיסוי תאגידים ב־BDO, סקר נושא חם בתחום השקעות בנדל"ן: רכישת נדל"ן וסיווגו בעת הרכישה כמלאי או כרכוש קבוע.
עיד אמר שכשנכנסים להשקעה בתחום הנדל"ן, מומלץ לבחון היבטים אלה כדי להימנע מתקלת מס שתגרום לתשלום מס מיותר. בעת רכישת נדל"ן נתקלים בשני סוגי מסים — מע"מ ומס רכישה — ויש להבחין בין נדל"ן מסחרי או אחר לנדל"ן למגורים.
"ברכישת נדל"ן מסחרי, לסיווג כרכוש קבוע או כמלאי יש פחות השפעה", אמר. "לעומת זאת, בעת רכישת דירות מגורים להחלטה על סיווג וייעוד הנדל"ן יש משמעות אדירה. בנדל"ן שמסווג כמלאי, הרוכש יכול להתקזז על מס התשומות וגם לשלם מס רכישה בשיעור 6% שנגזר ממחיר העסקה, לא כולל מע"מ. בדירות מגורים המיועדות להשכרה הרוכש לא יכול להתקזז על מס התשומות וישלם מס רכישה הנע בין 8%–10% הנגזר ממחיר העסקה כולל מע"מ".
לסיווג יש השפעה בעת המכירה, במיוחד בעידן של אינפלציה גבוהה וכשמימון הנדל"ן נעשה באמצעות הלוואות מבנקים או גופים אחרים. "נדל"ן המיועד למכירה ומסווג כמלאי ממוסה בחלק ב' לפקודת מס הכנסה, ונדל"ן המיועד להשקעה ושכירות ממוסה במישור חוק מיסוי מקרקעין", הסביר.
"כשנדל"ן שמסווג כרכוש קבוע נמכר, ממסים רק את הרווח הריאלי ללא מרכיב עליית המדד, לעומת דירות מגורים המסווגות כמלאי שממסים את מלוא הרווח שנוצר. כשמוכרים נדל"ן שממומן באמצעות הלוואות בעלים וחלק מהתקופה לא הניב הכנסות, בנדל"ן המסווג כמלאי מלוא הוצאות המימון יותרו בניכוי, גם הריבית והפרשי ההצמדה. זאת לעומת נדל"ן שהוא רכוש קבוע ורק מרכיב הריבית הריאלית יוכר בניכוי".
עיד הסב את תשומת הלב להימנעות מאירוע מס. "חברה או נישום שרכשו נדל"ן למכירה והחליטו לשנות ולייעדו לשכירות. זה אירוע מס. לעומת זאת כשמעבירים מרכוש קבוע למלאי, זה יכול להיות אירוע מס רק אם עברו ארבע שנים ממועד הרכישה".
למתלבטים ממליץ עיד "לסווג בשלב ראשון כרכוש קבוע ולזכות למרווח נשימה של ארבע שנים לשנות דעתם בלי שזה ייחשב אירוע מס. שינוי ייעוד זמני לתקופה מוגבלת גם לא נחשב אירוע מס".
באשר למיסוי רווחים בלתי מחולקים אמר: "כשהנדל"ן מסווג כמלאי, זה יביא להקטנת סכום הרווחים הלא מחולקים שבגינם ישולם מס, ואם מסווג כרכוש קבוע, חבות המס תלויה בייעוד הנדל"ן".
