דעהשוק הדיור בישראל אינו בועה
דעה
שוק הדיור בישראל אינו בועה
למרות המלחמה הארוכה בתולדות המדינה, הישראלים חוזרים לשוק - מחירי הדירות בעלייה, מחירי השכירות מתחילים לטפס והיקף המשכנתאות בעלייה. עלייה זו מוזנת מאלמנטים אובייקטיבים שמתדלקים את השוק. הגיע הזמן שהמדינה תתעורר
את המאמר הזה צריך להתחיל מהסוף: הישראלים רוצים דירות, הם רוצים אותן בישראל, והם מבינים שהאופציה היוונית/קפריסאית/רומנית לא באמת רלבנטית לרובנו. לכן, למרות המלחמה הארוכה בתולדות המדינה, מחירי הדירות בעלייה, מחירי השכירות מתחילים לטפס, היקף המשכנתאות בעלייה, ובאופן כללי – הישראלים, וגם המשקיעים, חוזרים שוב לשוק. ולא, זו לא בועת נדל"ן.
ובכל זאת, כ- 11 חודשים לתוך המלחמה, צריך לנסות ולהבין מה קורה כאן. המספרים לא משקרים: אחרי אוקטובר האיום, בו נרשמה ירידה דרמטית, הישראלים שבו לשוק, נחושים להחזיק ביד מפתח לדירה שרשומה על שמם בטאבו. לראיה, בחודש יולי האחרון, בוצעו במערכת משכנתאות לדיור בסכום של כ-9 מיליארד שקל. אם לזקק את הלך הרוח הלאומי, הרי שהישראלים הבינו שאין להם לאן ללכת, הסתגלו לשגרת המלחמה, הפנימו שעתיד הריבית לוט בערפל - וחזרו לשוק, שלא היה כל כך רוגש מאז 2022, אז נרשמו שיאים בביקושים וגם במחירים.
התנודות הקיצוניות האלה ו"החזרה לשגרה" נתנו לנו כמה תובנות לגבי שוק הדירות הישראלי: ראשית, אין כאן בועה. העלייה במחירי הדירות לא נובעת מהתנהגות לא רציונאלית של הרוכשים. היא מוזנת מאלמנטים אובייקטיביים שמתדלקים את השוק. הביקוש לדירות נותר קשיח, משום שהישראלים רוצים וזקוקים לדירות, וכל זמן שהילודה גדולה פי 3 בערך ממה שהיא במדינות אירופה המפותחות – אפשר להאמין שהמגמה הזו לא תשתנה.
תובנה שנייה היא שהישראלים מבינים שהמחשבה לנטוש את הארץ לטובת עיר אירופית כזו או אחרת איננה באמת ריאלית עבור רוב האוכלוסיה. מעבר למדינה אחרת פירושו צורך בתעסוקה וגם בדירה, ולרוב הישראלים רוצים קודם עבודה לפני שהם קונים דירה. אחוז הישראלים שמסוגלים לצלוח את שתי המהמורות האלה גם יחד הוא נמוך יחסית, ולכן, בסופו של דבר, גם אחרי אירוע טראומתי כמו ה-7 באוקטובר, הישראלים מבינים שהעתיד שלהם נמצא כאן, בישראל. ההשלכות על שוק הדיור ברורות.
התובנה השלישית נוגעת למעורבות הממשלתית בשוק הדיור. בעבר ניסו כמה ממשלות להציע מיני יוזמות שיאפשרו לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מוזל. מחיר למשתכן, למשל. בין אם התוכנית הזו היתה טובה או לא – היא יצרה תקווה וציפייה. היא גם כבשה ביקושים לתקופה מסוימת. זוגות צעירים יכלו לחלום שהנה, מתישהו, הם עוד עשויים להגיע לדירה המיוחלת בכוחות עצמם ובמחירים שפויים. אלא שבשנתיים האחרונות יבשה הבאר, ותוכניות שמייצרות תקווה – לא מתממשות. אין תוכניות, אין שכירות לטווח ארוך, ואין דירה. ולכן – הישראלים נאלצים להתמודד לבד עם השוק החופשי ועם מחיריו.
ומה יכול זוג צעיר לעשות, עת נוכח לראות כי גם מחירי השכירות עולים, ומבין שלפי שעה לא צפויות להגיע הפתעות טובות משום מקום? למה בדיוק יש לו לחכות כשהוא מגלה שההון העצמי שלו נשחק, הריביות אינן יורדות ומחירי הדירות צפויים לעלות? התשובה בלתי נמנעת.
אבל דווקא בגלל המצב שנוצר, ולנוכח הביקושים הגבוהים, הגיע זמנם של השחקנים הרשמיים לחזור למשחק ולפעול באופן אקטיבי על מנת להרגיע את השוק. רעיונות כיצד לעשות זאת לא חסרים: המדינה יכולה לעשות זאת באמצעות הלוואות ומענקי מקום בצפון ובדרום, היא יכולה לייצר סיוע ממשלתי לזוגות צעירים, לעודד התיישבות בפריפריה באמצעות מענקים וכמובן – לשחרר קרקעות ולעודד בנייה מסובסדת שתאפשר שכירות לטווח ארוך. ואם שום דבר לא יקרה, ובכן - השיא השנתי של יולי צפוי להישבר שוב על ידי הישראלים כבר בתקופה הקרובה.
דרור פלדמן הוא מנהל זרוע משכנתאות בבנק מזרחי טפחות
