ועידת מיאמי"את ההזדמנות הגדולה ביותר בשוק אנחנו רואים בבנייה למגורים"
ועידת מיאמי
"את ההזדמנות הגדולה ביותר בשוק אנחנו רואים בבנייה למגורים"
כך אמרה מליסה רוז, שותפה מנהלת JLL, בפאנל בוועידת כלכליסט ובנק לאומי במיאמי שחיבר בין נדל"ן לחדשנות, בהנחייתה של ענת כץ, הנספחת הכלכלית של ישראל בניו יורק. "המעבר לעבודה מרחוק שינה את פלורידה והיום כשבונים כאן, כבר מראש משלבים את כל הטכנולוגיה הנדרשת לעבודה", אמר ראסל גלבוט, שותף מנהל, Crescent Heights
בפאנל בנושא חדשנות ונדל״ן שהתקיים בוועידת כלכליסט ובנק לאומי במיאמי, דובר יותר על טכנולוגיה מאשר על נדל"ן – ולא במקרה. כל הדוברים הסכימו שכפי שמגפת הקורונה שינתה סדרי עולם בנדל״ן, כך יקרה גם בעקבות פריצתה של הבינה המלאכותית (AI) לחיינו.
״נרצה ללמוד על המגמות בשוק הנדל״ן בישראל ובארצות הברית, להבין מה משותף ומה שונה״, פתחה ענת כץ, הנספחת הכלכלית של ישראל בניו יורק, את הפאנל בהנחייתה, בהשתתפות שלמה חודרי, שותף מנהל Elion; צבי גורדון, מנכ״ל Gazit Horizons; מליסה רוז, שותפה מנהלת JLL; ראסל גלבוט, שותף מנהל, Crescent Heights וליאת שוב, ראש החטיבה העסקית בלאומי.
ליאת, מה מצב שוק הנדל״ן בישראל, מה המגמות וכיצד המלחמה משפיעה על התחום?
ליאת שוב: ״למרות המלחמה יש כיום הרבה פרויקטים של תשתיות ונדל״ן למגורים. האוכלוסייה בישראל צומחת ולכן תמיד הביקוש גבוה מההיצע וזו גם הסיבה שהבנייה לא נפסקה גם במהלך המלחמה. זה אחד ממנועי הצמיחה של ישראל. אפילו בדרום יש בנייה וצמיחה, אם כי בצפון המצב שונה משום שהמלחמה שם עדיין בעיצומה. עם זאת, אנחנו צופים התאוששות גם בצפון. צריך לציין גם את הביקושים בתל אביב ובירושלים ואפילו בדרום מצד יהודים בעולם בשנה האחרונה, לא כולם מתכננים לגור שם, אבל רוצים שיהיה להם נכס ליתר ביטחון. האוכלוסייה בישראל צומחת 2% בשנה, פי ארבעה מאשר הממוצע ב־OECD וזה אומר שאנחנו צריכים להרחיב את התשתיות כל הזמן. החטיבה העסקית של לאומי מממנת פרויקטים גם בישראל וגם בארה"ב, יחד עם בנקים זרים״.
מליסה, את שותפה ב־ JLL. אתם קרן נדל״ן ענקית ומעניין לשמוע את דעתכם על תנועת ההון.
מליסה רוז: ״החברה שלנו משקיעה בנדל״ן מסחרי, עשינו עסקאות ב־137 מיליארד דולר בשנה שעברה, ב־80 מדינות, בהן גם ישראל. רואים הרבה פעילות בנדל״ן למגורים, במולטי פמילי אבל גם מבנים תעשייתיים. את ההזדמנות הגדולה ביותר אנחנו רואים בשוק בבנייה למגורים. זה נכון גם לישראל אבל גם לעולם כולו משום שהבנייה ירדה ב־75% השנה ויש ביקוש אדיר לפתרונות דיור״.
ראסל, איך היית מתאר את הנדל״ן בעידן שאחרי מגפת הקורונה?
״המצב בדרום פלורידה מאוד השתנה בעקבות הקורונה. היה לנו מתווך נהדר, ביל דה בלאזיו (לשעבר ראש עיריית ניו יורק – ס"ש), ששלח הרבה מאוד אנשים לכאן מניו יורק”, פתח את דבריו בבדיחה ראסל גלבוט, שותף מנהל בחברת הנדל״ן Crescent Heights שמתמחה בהקמת מגדלי מגורים – וזכה לתשואות מהקהל המקומי. ״המעבר לעבודה מרחוק שינה את פלורידה והיום כשבונים כאן מגדלים או אפילו דיור להשכרה כבר מראש משלבים את כל התכונות שנדרשות לעבודה וזה נוגע בעיקר לטכנולוגיה – מערכות הצללה לחלונות, מערכות סאונד, גישה לאינטרנט – זה כבר לא רק אדריכלות או עיצוב פנים אלא גם טק, הקישוריות וגם הקשר. הקהילה חשובה כי עבור רבים הבית הפך גם למשרד וכל סגנון החיים השתנה. אנחנו מוסיפים עכשיו לבניינים גם חנויות ולדעתי התהליכים האלה קורים לא רק בפלורידה אלא נכון בכל ארצות הברית״.
"אם נמשיך בקו של השינויים בעידן שאחרי הקורונה, כיצד השינוי בהרגלי העבודה משנה את הנדל״ן המשרדי?", הפנתה כץ את השאלה הבאה אל צבי גורדון, מנכ״ל גזית הורייזונס, שעוסקת בפיתוח וניהול נדל״ן מסחרי ונדל״ן למגורים.
״אנשים לא חושבים שהנדל״ן הוא נגזרת של מצב כלכלי של צמיחה ופריון", ענה גורדון. "לסקטור טק ופיננסים חזקים במיאמי יש חשיבות אדירה עבור נדל״ן. פלורידה צומחת הרבה יותר מהממוצע הארצי כבר שלושים שנה, עשרות אלפי אנשים עוברים לכאן מדי שנה. יש לנו צורך באלפי יחידות דיור כל שנה.
"הקורונה שינתה הרבה, אבל הטבע האנושי לא משתנה. פעם מיאמי היתה מדינה שהיו באים אליה כדי לבלות וליהנות ממזג האוויר ולכן הסקטורים החזקים היו רופאים שהגיעו כדי לטפל בבייבי בומרס שעוברים לפה, וגם אנשי פיננסים שבאו כדי לנהל את ההון. בשנים האחרונות רואים מעבר של בעלי הכנסה גבוהה וזה מייצר סוגיות אחרות כמו דיור נגיש. מכל השינויים האלה נגזרות גם המגמות בנדל״ן. היום השאלה הקיומית היא איך ייראה עתיד ענף הנדל״ן. בנדל״ן אסור להיות חלק מהעדר כי אתה תקנה בשיא ותמכור בשפל. לכן חייבים לגבש דעה עצמאית, אבל בסוף בני אדם הם חיה חברתית ורוצים קשר עם אנשים אחרים. לכן אנחנו ממשיכים להשקיע גם בנדל״ן למגורים ולא ללכת נגד מגמות של מאות שנים״.
שלמה, מה מצבו של ענף הנדל״ן ללוגיסטיקה?
שלמה חודרי: ״אנחנו עוקבים מקרוב אחרי השוק ומבצעים מחקר מעמיק. דרום פלורידה שיחקה תפקיד חשוב בתמורות בנדל״ן ללוגיסטיקה הן בגלל האוכלוסייה הצפופה והן בזכות ההגירה החיובית. כמו כן יש כאן אוקיינוס מצד אחד ומצד שני ביצות. לכן תחום האי קומרס מאוד חשוב ומהותי למדינה, זה דוחף לצמיחה״.
הוועידה היום מוקדשת להייטק בעיקר, בואו נדבר על מקומו של ענף ההייטק בנדל״ן?
״יזמים רבים מאמצים טכנולוגיה, אנחנו ב־JLL משקיעים והשקענו הרבה מאוד בטק, אבל יש עוד הרבה אזורים שלא טופלו ויש הזדמנויות״, אמרה רוז.
ראסל, מה מקומה של החוויה היום במגדלים – אתם בעצם מוכרים חוויה?
״אנחנו בונים מגדלים והטכנולוגיה נכנסת מכל כיוון אפשרי – גם תוכנה שבאמצעותה מתקשרים עם הדיירים, זה לוגיסטיקה. כשנכנסים לדירה שלנו הדיירים מורידים אפליקציה ועושים הכל דרכה – החל מהזמנת מגרש טניס ועד קביעת מועד ל'על האש'. דוגמה נוספת שאסור להתעלם ממנה בהקשר הזה היא מלונות CitizenM – החדרים בהם מאוד מאוד קטנים אבל יש להם תפוסה גבוהה. מה הסיבה? הטכנולוגיה – האורות, המוזיקה, הכל בלחיצת כפתור אחת״.
״אנחנו שוכחים שבעסקים צריך לחדש או למות, בנדל״ן הרבה פעמים שוכחים את זה כי הנדל״ן זז לאט", המשיך גורדון. "אפשר להאשים בכך בירוקרטיה ממשלתית, אבל התעשייה תעבור כמהפכה בעשורים הקרובים. קודם כל סוגיית האנרגיה: אם הנכס שלי יכול לייצר חשמל זה משנה את המשחק, זו תעשייה חדשה ונוספת שמתפתחת מעבר לרק גבייה של דמי שכירות. זה תחום עסקי שבכלל לא חשבת שאתה נמצא בו. הדבר השני הוא בינה מלאכותית, זה משנה את העולם, אנשים יעבדו פחות, יהיה לנו יותר זמן פנוי למשפחה, בריאות, וולנס. צריך לקחת בחשבון גם העלייה בתוחלת חיים. צריך להתחיל להשתמש ביכולות בינה מלאכותית בנדל״ן לניהול חוזים, ראיית חשבון, ניתוח מגמות ולהתאים עצמנו לעידן החדש״, פרס גורדון את החזון לעתיד המגורים.
לסיכום, מה יהיו מנועי הצמיחה בנדל״ן בשנים הקרובות?
מליסה רוז: "ביקוש לנדל״ן למגורים, לוגיסטיקה ודאטה סנטרס לבינה מלאכותית המתפתחת".
שלמה חודרי: "נוכל לקבל יותר מידע על הבניינים שלנו בזכות AI".
ליאת שוב מיקדה את התשובה בישראל: "יש לנו אמון גבוה ביזמים ישראלים, הם יפתחו פתרונות שמיושמים בחברות גלובליות".
ראסל גלבוט המשיך את הקו של שוב וסיכם: "יוצאים מישראל מדברים מדהימים. ולמה ישראל מייצרת כמות כל כך חריגה של חדשנות? אנחנו באופן מסורתי רצינו לשפר את העולם וזה חיפוש שלעולם לא נגמר וטבוע בנו עוד מהסבים והסבתות".
