כנס נדל"ן ותשתיותמנכ"ל שיכון ובינוי: "זו תקופה שלא צריך לקפוץ על כל מכרז"
כנס נדל"ן ותשתיות
מנכ"ל שיכון ובינוי: "זו תקופה שלא צריך לקפוץ על כל מכרז"
תמיר כהן אמר את הדברים בכנס נדל"ן ותשתיות של כלכליסט. לדבריו, היזמים מגזימים בתמחור: "מחירי המכירה יהיו דומים לשל היום, בעוד שהיזמים שקונים מניחים קצב עליית מחירים של 3%-5% בשנה"
כנס הנדל"ן 2021 - תמיר כהן
(אולפן כלכליסט)
שוק הנדל"ן למגורים לוהט. שיווקי הקרקעות על ידי המדינה לא קרובים להדביק את הביקוש, שנהנה בחודשים האחרונים מחזרתם של משקיעים ושל מחוסרי דיור שהבינו שמחיר למשתכן גוועה מאליה. בעקבות זאת, בזמן שמחירי הדירות טיפסו לפי הלמ"ס בעוד 4.5% בשנה האחרונה, הביקוש ומחירי הקרקעות שוברים מדי שבוע שיאים חדשים.
יחד עם זאת, לא כולם מתנפלים על כל קרקע שיוצאת לשיווק. תמיר כהן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי, התראיין בכנס הנדל"ן של כלכליסט וזהיר מאופטימיות יתר של יזמים. "בכל המכרזים האחרונים אנחנו רואים ניתוחים מאוד אגרסיביים" ציין כהן, "אם מתייחסים לעלויות הבנייה שהולכות ועולות, לעליית ריבית שכנראה תגיע, ולמחירי המכירה של דירות, אנחנו רואים שהחברות שזוכות לוקחות ניתוחים מאוד אגרסיביים. יכול להיות שהן צריכות לעשות זאת, אבל לנו יש עתודות קרקע מאוד גדולות לעשרות אלפי דירות בכל הארץ. זו תקופה שלא צריך לקפוץ על כל מכרז. מי שאין לו את המלאי הזה יכול להיות שחייב לקנות כמעט בכל מחיר, אנחנו לא במשחק הזה".
מצד שני, היזמים רואים את הכאוס הממשלתי ואת העובדה שהממשלה לא מטפלת בהיצע. המחירים רק עולים.
"לא יודע אם הייתי מנתח עסקת נדל"ן של מאות מיליוני שקלים על כאוס בממשלה. זו לא תוכנית עסקית. נדל"ן זה עסק עם סייקלים יותר ארוכים מכאוס כזה או אחר, או ממשלה כזו או אחרת. אני מעריך שבסוף השוק יתקן או יתייצב על מחירים שהם קצת יותר ריאליים. בסוף מישהו צריך לקנות. השילוב של גורמים אקסוגניים לנדל"ן יחד עם עלייה בריבית יכולים להביא את קצב המכירה לרמה הרבה יותר נמוכה ממה שאנשים מצפים לו".
מה יקרה למחירים?
"אני מעריך שמחירי המכירה יהיו דומים לשל היום, בעוד שהיזמים שקונים היום מניחים קצב עליית מחירים של 3%-5% בשנה. אני חושב שזה ילך לכיוון של 1%-2%. ואנחנו רואים עלייה בעלויות הבנייה ואני מעריך שתהיה עלייה בהוצאות המימון, והשילוב של כל זה ביחד אומר שאו שיזמים ירוויחו פחות או שהם לא יעמדו בקצב המכירה והמחירים שהם קבעו לעצמם. אנחנו לא פועלים לפי תופעת העדר, שלאן שכולם רצים אנחנו רצים".
יחד עם זאת, כהן מציין כי מהפכת התחבורה, בדגש על התחבורה הציבורית, מרחיבה את מעגלי הביקוש ומקרבת את "גם את מה שהוא לא לב ליבה של תל אביב".
ועדיין, בפריפריה הרחוקה יותר לא קל למכור דירות. יש לכם לא מעט מלאים למכירה במקומות כמו חריש, הקריות ועוד.
"שם יותר קשה למכור, אבל הסיבה היא מלאי מאוד גדול של מחיר למשתכן. צריך לזכור שבסוף תנועת ההמונים והתחבורה תביא למצב שהפריפריה תתקרב הרבה יותר למרכז. אנשים יוכלו לקום בבוקר ולנסוע ב-45 דקות ברכבת ולהגיע לתל אביב, במקומות שהיום נמצאים שעתיים מתל אביב. בכל מקרה לא משם תפתח הרעה, ואני חושב שירידות בדרך כלל מגיעות מהאזור היקר יותר. בפריפריה אני רואה יזמים וקבלנים שכבר לא יכולים לרדת יותר, וזה כמעט העלויות שלהם. בראייה ארוכת טווח אלה אזורים עם אפסייד יותר גדול".
בזמן שבפריפריה יש עתודות קרקע כמעט אינסופיות, במרכז הארץ יש התעוררות של ההתחדשות העירונית. אם נהפוך כל בניין ישן של 3 קומות לרב קומות, יש פה מספיק עתודות להרבה מאוד שנים קדימה.
"יש לנו פוטנציאל ל-10,000 דירות בהתחדשות עירונית, אבל קבלן שיבנה רק על התחדשות עירונית זה כמו קבלן שבנה רק על מחיר למשתכן או יזם שבנה רק על עליית ערך הקרקעות, ויכול למצוא את עצמו עם הרבה ביצים בסל אחד. אנחנו רואים יזמים כאלה בשוק, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. הרבה יזמים עם סחורה איכותית מאוד, שכנראה שהממנים היום קצת יותר קשיחים או זהירים והם באים לחברות הגדולות לחפש שיתופי פעולה, כי הם לא יכולים להרים את הפרויקט לבד. לפני שנתיים שלוש הם חשבו שהם יכולים לבנות את כל העולם, והיום הם מבינים שהם צריכים מישהו שיודע מה הוא עושה".
למרות שגם בתחום הפיננסי יש פריחה אדירה. יזם שרוצה כסף יכול להשיג אותו בקלות וכמעט ללא הגבלה.
"אני מסכים, אבל צריך לשים לב שזה היום ואני לא בטוח שמחר יהיה אותו דבר. אני מעריך שבסייקלים של נדל"ן המערכת הפיננסית יודעת לקחת את מקדמי הסיכון והם יתאימו את עצמם לסיכונים, ויש הרבה כאלה. חסם הכניסה במדינה של 9 מיליון יזמי נדל"ן לא כזה גבוה, אבל הבנקים יודעים לבחור עם מי הם הולכים ועם מי לא".
ואי אפשר בלי הפיל שבחדר. שיכון ובינוי עברה טלטלה לא קלה בשנים האחרונות - הבעלות התחלפה, יש עננה פלילית סביב הפעילות של ההנהלה הקודמת, כמה זה משפיע?
"הספינה מיוצבת על הגלים. יש אירועים פחות עסקיים ממה שהיינו רוצים, אבל אנחנו כוססים ציפורניים ל-2024 כדי לחגוג 100 שנה לחברה, שעברה בדרך הרבה תלאות וטלטלות. אנחנו ממשיכים לקנות בארץ ובחו"ל, לעשות עסקים גם עם מדינות, ולא מרגישים שום הפרעה בעסק. מיליון איש גרים היום בבניינים שבנתה שיכון ובינוי. כולם רגועים והמיליון הבאים יכולים להיות יותר רגועים".
