דעהתזוזתו של המיקום כמשפיע על מחיר הנדל"ן
דעה
תזוזתו של המיקום כמשפיע על מחיר הנדל"ן
ערכו של נכס תלוי בסביבה בה הוא נמצא, באופי האזור, אופי האוכלוסייה ועוד מספר רב של פקטורים, אולם יכולת ההגעה מנקודה לנקודה וזמן ההגעה הינו פקטור משמעותי מאד בשוויו
הנחה קדומה בשוק הנדל"ן היא כי ישנם שלושה דברים חשובים ברכישת נכס - מיקום מיקום ומיקום ("Location Location Location").
יש המסכימים עם הנחה זאת כמרכיב בלעדי ויש המחשיבים הנחה זאת כמרכיב מרכזי. מבלי להיכנס למחלוקת, אין ספק שמיקום של נכס נדל"ני הוא שיקול מכריע בעלות הנכס.
לאחרונה ניתן לראות שינויים בהגדרת מיקום הנכס ונבהיר, שאנחנו בעיצומו של תהליך "הגדרת גבולות" של מיקום מחדש וזאת עקב ההשקעה המשמעותית בתשתיות הסעת ההמונים ובתשתיות התעבורה בכלל.
תחנת הרכבת התחתית הראשונה של ניו יורק (SUBWAY), הוקמה בשנת 1869 והתחנה הראשונה של לונדון (UNDERGROUND), הוקמה בשנת 1863 מאז שינתה מערכת הסעת ההמונים את המפה הנדל"נית של ערים אלה, תופעה שכזו מתרחשת בימים אלה בשוק הנדל"ן בארץ. מבלי להיכנס לשאלה מהו המיקום הכי טוב מבחינה נדל"נית, דבר אחד בטוח, הוא הופך להיות יותר קרוב ויותר נגיש לכל מקום אחר.
נניח שתחנת הרכבת השלום בתל אביב היא נקודת ציון שלוקח 45 דקות להגיע אליה מרדיוס של עשרה קילומטר, בעוד מספר שנים זמן ההגעה יפחת ל- 15 דקות (להערכתי גם תדירות ההגעה וגם היכולת לשמר זמן הגעה שכזה גם בשעות עומס מהווה פקטור).
לא בטוח שערכו העתידי של נכס נדל"ני הנמצא במרחק הגעה של 45 דקות מנקודה מסוימת ישווה את ערכו לנכס אחר הנמצא במרחק 15 דקות הגעה לאותה נקודה אבל לבטח לזמן הנגישות יש משמעות בערך הנכס.
כמובן שמיקומו של נכס תלוי בסביבה בה הוא נמצא, באופי האזור, אופי האוכלוסייה, ייחודיות המקום והנוף ועוד מספר רב של פקטורים אשר יש בהם כדי להגדיר את מיקומו האקסלוסיבי של הנכס, אולם יכולת ההגעה מנקודה לנקודה וזמן ההגעה הינו פקטור משמעותי מאד בשוויו של הנכס.
אם אדם יכול לעבוד באזור ביקוש גבוה ולגור באזור ביקוש נמוך, קיצור טווח זמן ההגעה מעלה את איכות החיים מבחינה נדלנ"ית ומן הסתם את שווי הנכס.
כאמור תהליך כזה של "הרחבת הגבול" של אזורי הביקוש הגבוה הוא תהליך משנה שוק והוא נדיר. יוצא לנו, כגופים הפועלים בשוק, להיות עדים לתהליך זה ועלינו להיות ערים לו, וכך נעשה. על יזמי הנדל"ן לשים דגש לתהליכים אלה ולהרחיב את זווית הראיה האסטרטגית של השוק שכן בסופו של יום מדובר בביקוש והיצע כמכתיבי מחיר ועל כן במקום לרוץ אחרי המיקום סעו אליו ברכבת.
לדעתי וכחלק ממגמה עולמית האזורים הנגישים לתשתיות העבודה יוסיפו לערכם הנדל"ני וכראיה לשנים הבאות שווה יהיה להשקיע בהם ולגור בהם.
תמיר כהן הוא יו"ר ומנכ"ל שיכון ובינוי
