עוף החול: אדם נוימן גייס 350 מיליון דולר מאנדריסן הורוביץ לפרויקט נדל"ן חדש
עוף החול: אדם נוימן גייס 350 מיליון דולר מאנדריסן הורוביץ לפרויקט נדל"ן חדש
היזם הישראלי שהקים את מפלצת חללי העבודה השיתופיים WeWork והתרסק חוזר עם מיזם בשם Flow שמתמקד בניהול "קהילתי" ו"טכנולוגי" של דיור להשכרה. האם הפעם הסוף יהיה שונה? בקרן ההשקעות הגדולה מתעקשים להאמין שכן
אדם נוימן מצא את הסופטבנק החדשה שלו. יזם הנדל"ן הישראלי שהקים את WeWork קיבל צ'ק שמן מענקית ההון-סיכון אנדריסן הורוביץ בשווי של 350 מיליון דולר כדי לממן את Flow - מעין מינהלת נכסים של דיור להשכרה. אנדריסון הורוביץ היא המשקיעה היחידה במיזם זה לצד נוימן שהשקיע בו הון עצמי לא ידוע. בנוסף נוימן הביא איתו לעסקה כ-3,000 יחידות דיור שהוא רכש בעצמו במיאמי, בפורט לודרדייל, באטלנטה ובנאשוויל.
זה אינו החיבור הראשון בין הצדדים. במאי אנדריסן הורוביץ הודיעה כי הובילה גיוס של 70 מיליון דולר בחברה אחרת של נוימן - Flow Carbon, שעוסקת בזיכוי מס על פליטות פחמן דו-חמצני על תשתית הבלוקצ'יין. שתי החברות, אף על פי שמן הדומה, אינן קשורות.
בפוסט בבלוג של a16z, קרן ההשקעות של אנדריסן הורוביץ, מציינים כי הסיבה להשקעה המסיבית והבעת האמון הגדולה היא כפולה: העובדה ששוק הנדל"ן להשכרה מוכן ל"שיבוש" ונוימן עצמו. "אנחנו אוהבים לראות מייסדים חוזרים ובונים על הצלחות העבר על ידי צמיחה מלקחים שנלמדו", נכתב בפוסט.
WeWork בשיאה, נזכיר, הוערכה לפי שווי של 47 מיליארד דולר ותכננה לצאת להנפקה. אחרי שפרסמה תשקיף לפני הנפקה ופעילותה ההפסדית הפכה שקופה, התרסק שווייה, נוימן נדחק החוצה עם חבילת פיצויים משמעותית, והחברה יצאה להנפקה לפי שווי של 9 מיליארד דולר. היום היא נסחרת לפי שווי של 4.2 מיליארד דולר.
השיווק מאחורי Flow, כפי שמתואר על ידי אנדריסן הורוביץ, דומה מאוד לזה של WeWork. הרעיון הוא לבנות מותג שמציע שירותים מגוונים כדי ליצור "קהילה". Flow צפויה להשקה ב-2023 ועיסוקה המרכזי יהיה רכישת בניינים למגורים, ניהולם וככל הנראה שימוש באמצעים טכנולוגיים כדי לשנות את חוויית המגורים להשכרה. בעלי דירות אף יוכלו להשתמש ב-Flow עם הנכסים שלהם כדי שזו תתפעל אותם עבורם.
מדוע שוק הנדל"ן להשכרה מוכן לשיבוש וכיצד שיבוש זה נראה? לפי אנדריסן הורוביץ, השוק כיום לא מסוגל לתת מענה "לדינמיקה המשתנה" של החיים עצמם, הכוללת מעבר של תושבים רבים מערים גדולות לעיירות קטנות בעקבות מגפת הקורונה שהפכה עבודה מרחוק לאפשרית הרבה יותר, לצד החרפת המצב הכלכלי שדוחף רבים לחפש פתרונות מגורים זולים יותר. Flow לכאורה לא רק תציע דינמיות שכה חסרה, אלא גם תחדיר קצת נשמה.
"לשכור דירה זו חוויה חסרת נשמה", מסבירים באנדריסן הורוביץ, שכנראה הפכו את החוויה האישית האנקדוטלית שלהם בהשכרת דירה למאפיין של שוק שלם. "האם אתה בכלל פוגש את השכנים שלך, ועוד פחות מכך יש לך חברים באזור בו אתה חי? האם זה מרגיש כמו בית או רק מקום לישון בו? האם אתה גאה להביא חברים ובני משפחה לביקור או מהסס?"
קשה להתעלם מהאופן שבו ההשקעה החדשה בחברה מצלצלת דומה לאופן שבו היה נוהג נוימן לדבר על WeWork. אימוץ מוטיבים של קיבוץ וקהילה ושימוש במילה "טכנולוגיה" כדי לשווק מודל עסקי נדל"ני קיים כאילו היה סטארט-אפ. לפחות במובנים אלו – הבטחות גרנדיוזיות לשנות את האופן שבו אנו מקיימים חיים במרחבים בנאליים וסיווגה של חברת נדל"ן כחברת טכנולוגיה - נוימן והמשקיע שלו לא ממש למדו לקח.
"מקלט הוא אחד הצרכים הבסיסיים ביותר שלנו. בעולם שבו גישה מוגבלת לבעלות על בתים ממשיכה להוות כוח מניע מאחורי אי שוויון וחרדה, לתת לשוכרים תחושת ביטחון, קהילה ובעלות אמיתית זה כוח טרנספורמטיבי עבור החברה שלנו", כותבים אנדריסן הורוביץ, תוך שהם משכיחים לחלוטין שהסיבה ששוק המגורים להשכרה בארצות הברית נמצא במשבר הוא משום שבשנים האחרונות קרנות גידור, פנסיה והאולטרה-עשירים רוכשים נכסים למגורים במיליארדי דולרים להשקעה, תוך כדי שהם דוחקים מהתחרות את רוכשי הדירות הבודדים, שלא יכולים להציע את אותם הסכומים כמו קבוצות ההשקעה, ופעמים רבות גם במזומן.
חברות אלה, בין אם מדובר בקרנות גידור, פנסיה או מיזמים כמו זה של נוימן, רכשו בתים בתקופה האחרונה בשיעורי שיא. לפי "הניו יורק טיימס" ועל בסיס חברת הנדל"ן Redfin, משקיעי נדל"ן קנו 18.4% מהבתים שנמכרו בארצות הברית ברבעון הרביעי של 2021, לעומת 12.6% שנה קודם לכן. בשארלוט, אטלנטה, ג'קסונוויל, פלורידה, לאס וגאס ופיניקס משקיעים רכשו כ-30% מהבתים שנמכרו ברבעון הרביעי של 2021. תופעה פרועה עד כדי כך שהחלו להישמע קריאות להעמיד מכסה על שיעור הבתים שארגונים בעלי עוצמה פיננסית רבה יכולים לרכוש בשכונות.
הבעיה, כמובן, אינה רק עם אלו שמנסים לרכוש נכס למגורים אישיים שלהם, אלא גם עם משכירי הדירות עצמם. בעלי דירות ובתים שבבעלות מנהלי נכסים גדולים נוטים להעלות יותר את דמי השכירות, לפנות שוכרים ולתחזק את הנכסים בצורה גרועה יותר. במחקר של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי נמצא למשל שבעלי חברות גדולות באטלנטה היו פועלים להגיש הודעות פינוי בסבירות הגבוהה ב-68% לעומת בעלי נכסים קטנים.
