ההתפכחות הכואבת של WeWork: טכנולוגיה חדשנית או נדל"ן להשכרה?
ההתפכחות הכואבת של WeWork: טכנולוגיה חדשנית או נדל"ן להשכרה?
הדו"ח השנתי הראשון של WeWork כחברה ציבורית זכה להתעלמות כמעט מוחלטת. אפילו ההפסד העצום - 4.4 מיליארד דולר - של חברת חללי העבודה המשותפים כבר לא עושה כותרות. גם החברה עצמה מנמיכה ציפיות ומנסה להתרחק ממורשתו של המייסד אדם נוימן
באוקטובר 2019 זכתה WeWork בפרס ארצ'י. זו היתה הפעם הראשונה שבה ניתן הפרס ל"ניהול נוראי לחלוטין", על שם ארצ'י מק'קרדל, המנכ"ל שהצליח לרסק שתי חברות בשני תחומים שונים לחלוטין.
וויוורק קיבלה אותו בזכות. רק כמה חודשים קודם לכן חברת חללי העבודה המשותפים היתה אמורה לצאת להנפקה חגיגית לפי שווי של כ־47 מיליארד דולר. אך התשקיף שהגישה לרשות ניירות ערך האמריקאית (SEC) לא השאיר מקום לספק: היכולת של אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל וויוורק, להרוס את החברה שלו היתה "יוצאת דופן בהיקפה", כתבו במעמד הענקת הפרס ב־INSEAD, המכון האירופאי הוותיק והמוביל ללימודי מינהל עסקים. את ההנפקה החברה השלימה רק באוקטובר 2021 ולפי שווי של 9 מיליארד דולר. היום החברה נסחרת לפי שווי של 3.4 מיליארד דולר.
שנתיים וחצי קדימה, וויוורק ממשיכה לפעול נוכח אדישותו של העולם, עם כמה אלפי עובדים ועשרות בנייני משרדים פחות. מגזר הטכנולוגיה כבר שכח את הפלופ הגדול וחזר לפזר כסף. נוימן פרש מהחברה כמולטי מיליונר והפך למשקיע נדל"ן. ספר על הנושא הספיק לראות אור, אחר כך סרט דוקומנטרי בהפקת הולו, ועכשיו סדרה עלילתית של אפל בכיכובם של ג'ארד לטו כנוימן, ואן האתוויי כאשתו ושותפתו המקצועית רבקה נוימן.
אם וויוורק חשבה לעצמה שאחרי שהצליחה להשלים את ההנפקה ולהפוך לחברה ציבורית היא תקנה את מקומה בעולם, הדו"חות הפיננסיים האחרונים הסבירו לה שהיא רחוקה מלצאת מצילו של נוימן. כשהחברה פרסמה את הדו"חות הכספיים לשנת 2021, מאורע שהיה אמור למשוך אליה תשומת לב תקשורתית מסוימת, בכל זאת הפעם הראשונה כחברה ציבורית, בכל זאת הפסד קולוסלי של 4.4 מיליארד דולר, הדבר כמעט לא זכה לסיקור תקשורתי. במקום זאת, מה שכולם דיברו עליו היה הראיון הראשון שהמייסד נוימן העניק לפייננשל טיימס, ממש ביום פרסום הדו"חות.
מודל עסקי לא חדשני
וויוורק לא התחילה כחברת נדל"ן משעממת שאף עיתון לא מסקר את דו"חותיה הכספיים. כשנוסדה ב־2010 על ידי נוימן ומיגל מקלבי היא ביקשה להגשים משימה "מורכבת" יותר: "לספק גישה גמישה לחללי עבודה יפים, תרבות של הכלה ואנרגיה של קהילה מלאת השראה, מחוברת באמצעות תשתית טכנולוגית ענפה". ההצהרה כי התשתית הטכנולוגית שמובילה את פעילותה היא שתסייע לוויורק לתפוס את מקומה בשלב מסוים כחד הקרן היקר ביותר בעולם היא גם הסיבה שהחברה הפכה להיות אחת ממעוררות המחלוקת בתחום.
וכך קרה שאף שהמודל העסקי של וויוורק הוא נדל"ן מסחרי, נוימן ומקלבי הסבירו שהעסק "האמיתי" של החברה הוא הנתונים שנאספים על הרגלי העבודה והשימוש בחללים. ניתוח נתונים של תפוסת חללי עבודה וחדרי ישיבות, הם הסבירו, יאפשר "אופטימיזציה של חללי העבודה", ניהול המשתמשים, הפחתת הוצאות התפעול של המבנה (כגון תאורה, אבטחה ומיזוג אוויר). כפועל יוצא מכך וויוורק יכולה להציע חוזי שכירויות שוברי שוק. כך הפכה וויוורק ל"משבשת שוק".
כל מילות הבאזז האלו חיפו על מודל עסקי לא חדשני: החברה שוכרת שטחי משרדים לתקופה ארוכה, מעצבת את החלל הגדול והבנאלי באופן מודרני, גמיש ואטרקטיבי ומשכירה אותו בחלקים קטנים לשוכרים אחרים. במונחים פיננסיים זה כמו לקחת הלוואה לטווח ארוך כדי לתת הלוואות לטווח קצר. את הרציונל הזה הם לא המציאו והוא התחיל לרקום עור וגידים כבר חמש שנים קודם לכן בסן פרנסיסקו כ"תנועה" או "פילוסופיה" לעבודה בגישת קוד פתוח. בבסיס הרעיון היתה ההנחה שיחסים חברתיים הם הגורמים העיקריים לפרודוקטיביות במרחבי עבודה ושחללי עבודה משותפים הם האזור שבו יזמים ועצמאים יכולים ליצור נטוורקינג, מה שמזוהה על ידי רבים ככוח המניע של מקצועות אלה. אחרי המשבר הפיננסי העולמי גישה זו לצורת עבודה התחילה ממש לפרוח, בין היתר עם עליית רעיון "כלכלת השיתוף".
מיתון ארוך אחרי המשבר הפיננסי של 2008 איפשר לוויוורק להשיג חוזי שכירות לטווח ארוך בתנאים מצוינים. ב־2012 היא אפילו רשמה רווח, אירוע שעד היום לא חזר על עצמו. אבל ככל שהחברה הלכה וצמחה, כך היא נשבתה בנרטיב שסיפרה לעצמה ובהייפ הכללי המשתולל סביב מונחים כמו "שיבוש", "ביג דאטה" ו"כלכלת שיתוף". וויוורק הפכה את עצמה לחברת צמיחה. לא המודל הבריא ביותר לחברת נדל"ן. אבל היא הרי לא היתה חברת נדל"ן, בעיני עצמה כמובן, אלא סביבה מעודדת חדשנות משבשת שוק באמצעות טכנולוגיה. תאגיד הענק היפני סופטבנק נכנס להשקעה, מאות סניפים חדשים נפתחו במהירות, אלפי עובדים גויסו והרעיון התרחב לדרך חיים עם מבנה ניסיוני של מגורים משותפים ובית ספר יסודי מפונפן בצ'לסי. וויוורק לא היתה בפני עצמה חברת השכרת משרדים, אלא עמוד האש של שיבוש העבודה והחיים, והפכה עצמה לשם נרדף לתעשיית המשרדים המשותפים. ב־2019, ערב הגשת התשקיף הפעילה החברה 528 מבנים ב־11 ערים והעניקה שירות ל־527 אלף איש, "חברים" כפי שהיא מכנה אותם.
התשקיף שהיה לבדיחת היום
ב־2017 החלו מחירי הנדל"ן להתאושש מהמיתון הארוך ואיתם גברו סימני השאלה סביב המודל העסקי של החברה, שממילא היה כל כך מעורר מחלוקת ששוויה כונה בשלב מסוים "הערכת השווי המקטבת ביותר".
7 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"ל WeWork סנדיפ מתראני ומנכ"ל סופטבנק מאסיושי סאן. המנכ"להחדש הגיע מעולם הנדל"ן
(צילומים: Tony Favarula/Andrew Collings Photography, Yoshio Tsunoda)
בכל זאת מאמצי השיווק משכו את החברה קדימה כל כך שאפילו הפרשן הכלכלי הוותיק של ניו יורק טיימס אנדרו רוס סורקין תהה אם החברה לא "גדולה מדי מכדי ליפול". "וויוורק בלעה ברעבתנות כל כך הרבה חוזי שכירות עבור שטחים רבים כל כך בערים רבות כל כך", כתב, "שעולה הטענה המשכנעת שבעלי הנכסים לא יכולים להרשות לעצמם שזה יתמוטט". סורקין כתב שורות אלה זמן קצר אחרי שהחברה גייסה חוב של חצי מיליארד דולר בשוק הציבורי, מה שחייב אותה לחשוף את מצבה הפיננסי שהראה הפסד של 1.22 מיליארד דולר. אבל זה לא גרם לו לשנות את דעתו. "וויוורק", כתב, "בנתה עסק עמיד יותר ממה שנדמה שרוב מנהלי הנדל"ן מעריכים".
הטקסט הזה לא התיישן היטב. שנה וחצי מאוחר יותר וויוורק פרסמה את התשקיף הראשון שלה ל־SEC, ומי שהיתה שיחת היום הפכה בזכות מסמך פיננסי אחד לבדיחת היום. הסגנון המליצי ומלא החשיבות של התשקיף, שבו שמו של נוימן הוזכר 169 פעמים, הפכו מאז קנונים למה שמכונה היום "האשליה של עמק הסיליקון". לא האשליה שעמק הסיליקון מייצר, אלא האשליה שעמק הסיליקון חי בה שכוללת משקאות קמבוצ'ה, שוטים של טקילה, ברז בירה חופשי, סגידה עיוורת למייסדים, עיסוק פתולוגי בעתיד ואובדן הקשר למציאות.
ההתרסקות היתה מהירה, ההתפכחות היתה איטית ומתיחת הפנים היתה מתבקשת. את ההבדל היה ניתן לראות מיד עם התשקיף השני שהגישה החברה ב־2021 שסיפר סיפור אחר לחלוטין מהתשקיף המושמץ של 2019.
למשל, בעוד שבתשקיף הראשון החברה מכנה עצמה "We" בתשקיף השני היא שוב "WeWork"; בתשקיף הראשון החברה מסבירה שהיא "חברה קהילתית שמחויבת להשפעה גלובלית" והמשימה שלה היא "להעלות את תודעת העולם", ובתשקיף השני היא פשוט "ספק עולמי מוביל של סביבות עבודה גמישות"; התשקיף הראשון היה מנוסח בשפה של חברות צמיחה במגזר הטכנולוגיה, כשעיקר הסיכונים שהיא מעידה על עצמה קשורים לסכנה שבצמיחה מהירה שאולי לא בת קיימא, הצורך להתפשט לשווקים חדשים והחשש שמא אולי לעולם לא תהיה רווחית. התשקיף השני הפוך לחלוטין. שם הסכנה אינה מהירות הצמיחה אלא הסכנה בהאטת הצמיחה שכבר מתרחשת ובכוונה, כמו גם הודעת החברה כי היא נסוגה משווקים, לא מתרחבת, במטרה מוצהרת להקטין את גודלה.
התשקיף העדכני של וויוורק, כמו גם הדו"ח הפיננסי המלא הראשון שהגישה במרץ השנה כחברה ציבורית, מגלים שוויוורק נטשה כל שאיפה להגדיר את עצמה כחברת טכנולוגיה. נכון, יש טכנולוגיה, יש אפליקציה ויש גם איסוף וניתוח נתונים, אבל לא שם מצוי הערך. היא לא רואה בטכנולוגיה מנוע צמיחה, היא לא מדברת על מחלקת המפתחים שלה, היא לא מעצבת שום מוצר, אין לה יותר כלים של בינה מלאכותית והיא מיתנה משמעותית את מיתוג פעילותה כ “Space As a Service”, ביטוי שרמז במכוון לרעיונות אחרים מעולמות הטכנולוגיה כמו "Software As a Service". היא כולה מה שתמיד היתה: חברת נדל"ן, שמשתמשת (ולמה לא) בטכנולוגיה כדי לייעל את השירותים שהיא נותנת. טכנולוגיה שהיא עצמה רובה ככולה גם לא מפתחת, אלא רוכשת מחברות טכנולוגיה אחרות.
תודה לקורונה ולעבודה מרחוק
כמובן שגם אם וויוורק פירסמה דו"חות כספיים שנתיים ולא היה שם אף אחד לסקר אותם, זה לא אומר שהם לא השמיעו צליל. הצליל היה קול חבטה מהדהד. נכון, במסגרת הדו"חות וויוורק דיווחה על תוצאות הרבעון הרביעי שכללו את ההפסד הרבעוני הקטן ביותר השנה שהסתכם ב־803 מיליון דולר והכנסות גבוהות יותר ב־8.6% לעומת הרבעון השלישי. עם זאת, השורה התחתונה השנתית נותרה מדכדכת למדי. החברה רשמה הפסד עצום של 4.4 מיליארד דולר, שגדול ב־42% מההפסד בשנת 2020, והכנסות של 2.57 מיליארד דולר, נפילה של 25% בהכנסות לעומת שנה קודמת. כמה יבש זה לדון בשיעורי תפוסה של משרדים כדי להעריך את עתידה של החברה, ולהניח בצד שאלות של "העלאת התודעה העולמית", שינוי שוק העבודה ובניית קהילה עולמית.
אבל זוהי וויוורק. הדו"חות החלשים כמעט ולא הזיזו את מניית החברה, שבין כה וכה היתה חבוטה, ונסחרת תמורת 5.9 דולר, קצת יותר ממחצית השווי לפיו הונפקה. ובכל זאת, כמובן שלא הכל אבוד. המודל העסקי של החברה אינו בנוי כולו על מגדלים באוויר, אלא על רעיון ממש בר קיימא. לא רק זאת, החברה ממוקמת בעמדה טובה למכור את המוצר שלה לחברות שמנסות להתמודד עם השינויים שכפתה מגפת הקורונה על שוק העבודה המסורתי.
כשפרצה המגפה, מודל העבודה המסורתי התנער בעוצמה. חברות רבות התירו לעובדיהן לעבוד מהבית לפרקי זמן ארוכים, ובכל פעם שניסו להחזיר אותם למשרדים, הן נתקלו בגל חדש של המגפה שהחזיר אותם מיד למודל עבודה שהוא לכל הפחות היברידי, ובמקרים רבים מודל עבודה מרחוק מוחלט. אף שלנוכח מציאות זו היה ניתן לשער שוויוורק ויתר חברות חללי העבודה ייפגעו עמוקות מהמגפה ומחוסר היציבות במודל העבודה המקובל, הן דווקא מצאו הזדמנות. חברות גדולות החלו לאפשר לעובדים לעבוד כל השבוע או חלק ממנו מהבית, גישה שהפחיתה בפועל את הביקוש של אותן חברות לשטחי משרדים. בעקבות זאת בחרו עסקים רבים לוותר על משרדים גדולים ולעבור לחללים קטנים יותר, או לשכור חללים שהשהות בה גמישה ויכולה להתכווץ ולהתרחב באופן מהיר יחסית לפי מצב המגפה.
חללים כמו של וויוורק, שגם מציעה מועדון חברות וגישה גמישה לכל החללים בתפעולה, הפכו אטרקטיביים יותר מאי פעם לעסקים גדולים. גורמי הסיכון של המגפה בדו"חות וויוורק הראשונים ב־2021 הפכו לנקודות של אור בדו"ח האחרון שפרסמה במרץ האחרון. אז החברה הציגה התאוששות מסוימת בשיעור התפוסה של המשרדים מכ־50% עם פרוץ המגפה לכ־62% נכון לסוף 2021. כמו כן ההפסד ברבעון האחרון הקטן ביותר בשנה האחרונה.
7 צפייה בגלריה
מימין: אן האתוויי וג'ארד לטו והמגלמים את אדם ורבקה נוימן בסדרה WeCrashed
(צילום: APPLE TV)
עוד עולה מדו"חות החברה כי יש צמיחה עקבית באותו מועדון "חברים" שלה, שמאפשר לעובדים גישה לכל חללי וויוורק, היכן שנוח להם. נכון לסוף 2021 היו לוויוורק 469 אלף חברים ברחבי העולם שהניבו לה הכנסות של 694 מיליון דולר, לעומת 387 אלף חברים שהיו בסוף 2020 והניבו לה 575 מיליון דולר.
שיעור התפוסה הנוכחי של החברה נמוך מאוד יחסית, אבל העניין הגובר בשטחי משרדים בהשכרה גמישה מציב אותה בעמדה טובה לשנה הבאה. על הטרנד וויוורק רוכבת היטב. מדגישה כל העת בדו"חותיה את היכולת שלה להציע פתרון למעבר ל"עבודה גמישה", באמצעות ה"משרדים הגמישים" שלה. לא עוד דגש על "נטוורקינג" או "סביבה מעודדת חדשנות", אלא "חללי משרדים דינמיים שניתן להגדיל ולהקטין במהירות כדי להתאים לצוותים בגדלים שונים עם סידורי עבודה דינמיים", לשון אתר החברה.
את האופטימיות בוויוורק מגלמים לנתונים ומעריכים כי במהלך 2022 תרשום החברה זינוק בשיעורי התפוסה שלה ל־80%. למזלה, היא תוכל לעשות זאת ללא השקעה נוספת - המשרדים הרי עומדים שם בתפוסה מוגבלת. לכן היא גם מעריכה זינוק בהכנסות לשנה הקרובה של בין 30% ל־36% ואולי גם אולי רווח ראשון ברבעון השלישי או הרביעי. אם כי היא לא מבטיחה רווח נקי אלא רווח מתואם (EBITDA) שלא כולל את מאות מיליוני הדולרים שהיא משלמת עבור הוצאות תפעוליות.
לזכותה יאמר שנטשה את המדד הפיננסי הנלעג שהמציאה בתקופת נוימן ועיטר את דו"חותיה "רווח מתואם קהילה" (Community Adjusted EBITDA). את המשרדים שלה וויוורק ממלאת עם עובדים של ארגונים גדולים ממיקרוסופט ועד אמזון. לא פרילנסרים וחברות זעירות כפי שבעבר התגאתה כליבת עסקיה. כל זה מסמל נסיגה נוספת של החברה מהמודל העסקי שלה: לא עוד סביבה מטפחת חדשנות בין עצמאים, יזמים וארגונים קטנים, אלא משרד לעת מצוא עבור תאגידי ענק.
