מה השווי האמיתי של דירה בשדה דב וכמה תרוויח העירייה
מה השווי האמיתי של דירה בשדה דב וכמה תרוויח העירייה
הרוכשים החלוצים בפרויקטים העתידיים בצפון־מערב ת"א שילמו מחיר עתק של כ־80 אלף שקל למ"ר, אך מבול הדירות שצפויות לקבל אישור בשטח זה בשנים הקרובות עשוי להשפיע על השווי. והמרוויחות הגדולות משיווק הקרקע: העירייה והמדינה
הפיתוח של רובע שדה דב בצפון־מערב תל אביב מתחיל להאיץ: מגרשים לבניית כ־9,000-8,000 דירות יהיו זמינים לבנייה כבר בשנה־שנתיים הקרובות. בשבוע האחרון פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את חוברות המכרזים לשטח, שבהן כללי התחרות והתנאים לחכירת מגרשים לבניית 4,612 דירות, ובימים או בשבועות הקרובים יפורסמו החוברות למגרשים לבניית 2,488 דירות נוספות. בתחילת ספטמבר הבטיחה רמ"י כי עד אמצע החודש תפרסם חוברות לקראת מכרזים לבניית 7,100 דירות, כך שעד כה היא עמדה חלקית בהתחייבות.
במקביל חלה בשבוע שחלף גם התקדמות בהליכים לעריכת הגרלה בין כ־1,700 בעלי מגרשים פרטיים בחלקה שנקראת הגוש הגדול, גם היא בשדה דב. שומה מפורטת הוגשה לשופט יעקב שקד בבית משפט השלום בתל אביב, שבו מתנהל תיק שיוביל בסופו של דבר לחלוקת השטח ובניית מאות ואלפי דירות. על פי השומה, כל בעלי המגרשים הפרטיים יחד מחזיקים בזכויות לכ־2,200 דירות.
ב־2021 מכרה רמ"י את המגרשים הראשונים לבניית 1,500 דירות במתחם אשכול שברובע שדה דב. החברות היזמיות שזכו במכרז החלו בבנייה, ולפי הדיווחים לרשות המסים, בשנה האחרונה כבר מכרו יותר מ־150 דירות. על פי אתר רשות המסים, נמכרו במתחם דירות במחירי עתק של 100-70 אלף שקל למ"ר, וגם יש דיווחים על דירות בסכום של 25 מיליון שקל.
ירידה של מחיר המינימום
נוכח מבול הדירות שייבנו בשטח בשנים הקרובות, יכול מאוד להיות שאותם אנשים שמיהרו לקנות יגלו שהם טעו ודירתם שווה פחות. מהנתונים שבחוברות המכרז, שפורסמו בשבוע שעבר, אפשר להסיק מהי הערכת השווי של המגרשים על פי השמאי של רמ"י. נקבע כי אם יהיו שלושה מתמודדים ויותר על מגרש, מחיר המינימום יהיה 15% מהערכת השווי של השמאי. במקרה שבו יהיה רק מתמודד אחד על מגרש מחיר, המינימום יהיה 50% מהערכת השווי של השמאי.
במתחם המרכזי פורסמה חוברת המכרז לשבעה מגרשים, בממוצע מחיר קרקע ליחידת דיור הוא 2.2 מיליון שקל. המגרש היקר ביותר הוא לבניית 437 דירות ויעלה, כולל תשלום על פיתוח המגרש, מיליארד שקל. במתחם הצפוני פורסמה חוברת ל־10 מגרשים בממוצע, מחיר קרקע ליחידת דיור הוא 2.6 מיליון שקל. המגרש היקר ביותר הוא לבניית 320 דירות, ויעלה על פי השומה עם הוצאות פיתוח 800 מיליון שקל. השווי המוערך של המגרשים שמשווקים במתחם הצפוני גבוה יותר משום שהוא קרוב יותר לים, וכן יש בו פחות שטחי משרדים ומסחר ויותר דירות.
לפי הערכת השווי של השמאי, רמ"י תגרוף 10 מיליארד שקל אם המכרזים של המגרשים האלה יצליחו. אבל, כאמור, יפורסמו בקרוב חוברות מכרז למגרשים לבניית עוד 2,488 דירות, כך שבסך הכל עם המגרשים האלה רמ"י תכניס לקופתה 16 מיליארד שקל. מתחילת השנה ועד עתה רמ"י הכניסה ממכרזים 9 מיליארד שקל. במכרז אחד היא יכולה להכניס סכום הגבוה פי שניים.
השאלה היא איך הריבית, חוסר הוודאות במשק והיעדר עובדי הבנייה ישפיעו על הביקוש למכרזים האלה. מצד אחד, אין ספק שיש ביקוש עז לדירות בתל אביב ולכן כולן יימכרו. מצד שני, אין הרבה חברות נדל"ן שמסוגלות היום להתמודד עם תשלומי ריבית עבור הלוואות של מאות מיליוני שקלים ואולי אף מיליארד שקל.
הכנסה מקרן הארנונה
גם עיריית תל אביב צפויה להרוויח, ולא מעט, מהמכרזים. זה מסביר מדוע היא נרתמה למאמצים של רמ"י, בניגוד לרשויות אחרות, והסכימה לשווק כל כך הרבה דירות בפרק זמן כל כך קצר. ההסבר לכך הוא לקח שאותו המדינה חייבת לאמץ וליישם בערים אחרות.
על פי ההסכם עם רמ"י, העירייה תקבל את דמי הפיתוח שמשלמים היזמים, ותפתח בעצמה את תשתיות המגרשים. מדובר בסכום בהיקף של 1.3 מיליארד שקל רק לפיתוח הרובע החדש שיוקם, על שלל מגרשיו. אבל זה לא הכל, העירייה, כמו כל רשות מקומית, תקבל מרמ"י חלף היטל השבחה של 12% מההכנסות משיווק המגרשים. על פי הערכת של שמאי רמ"י, רק מהמתחמים שבהם פורסמה כבר חוברת מכרז העירייה צפויה לקבל כ־1.1 מיליארד שקל. במגרשים שהחוברת שלהם תתפרסם בעתיד הקרוב טמונה הכנסה של עוד כ־800 מיליון שקל.
קרן הארנונה, שעיריית תל אביב התנגדה לה, נועדה לעודד בנייה למגורים על חשבון בניית שטחי משרדים ומסחר. הקרן אמורה לשלם לעירייה 1,800 שקל על כל דירה בהיתר בנייה שהיא הנפיקה ממועד ההיתר בכל שנה. כך שבמכרזים החדשים טמונה הכנסה שנתית קבועה של 12 מיליון שקל. בנוסף, לא פחות חשובה לעירייה העובדה שרמ"י הסכימה לשווק במקביל גם מגרשים לבניית משרדים. הסכמה הושגה, בין היתר, בעקבות ההבנה שבתל אביב תמיד יהיה ביקוש למשרדים, במתחמים שמשווקים השנה בשדה דב יש כ־170 אלף מ"ר של משרדים. בנוסף, יהיו מכרזים גם לבניית 1,600 דירות להשכרה ארוכת טווח על קרקעות המדינה, ועוד כ־600 על מגרשים של עיריית תל אביב.
הקמה כמעט בהינף אחד של שכונה ובה מסחר, משרדים וגם דיור להשכרה, לצד דירות יוקרה, ייצור בתוך שנים מעטות שכונה חיה, ולא רובע שינה פרברי נטול תעסוקה ועמוס מדי בוקר בפקקים.
