ביהמ"ש מעכב את אישור פרויקט ההתחדשות בקרית ים - ומחייב את רמ"י להשקיע בו
ביהמ"ש מעכב את אישור פרויקט ההתחדשות בקרית ים - ומחייב את רמ"י להשקיע בו
שופט ביהמ"ש המחוזי בחיפה קיבל חלקית את עתירת אאורה ודיירים, הנוגעת לשטח התוכנית בן 115 דונם ל-1,876 דירות, מסחר ותעסוקה. הוא קבע כי רמ"י תצטרך להתחייב להשלמה לפני אישור התוכנית, בשטח או בכסף, וכך להפוך את הפרוייקט לכלכלי; עו"ד יובל גלאון: "מדובר בפסק דין תקדימי"
השופט הבכיר מנחם רניאל, מבית המשפט המחוזי בחיפה, קיבל היום באופן חלקי את עתירת חברת הבנייה אאורה וחלק מדיירי הבניינים ברחוב יוספטל בקרית ים, והחליט לעכב את מימושה של תוכנית תמ"ל 2039, על מנת שתיבדק שוב הכדאיות הכלכלית של התוכנית. העתירה המדוברת ביקשה להתייחס שוב לדרישה לשנות את התוכנית כך שרווח היזמים יגדל משמעותית. האמצעי הוא הגדלת כמות הדירות החדשות ביחס לדירות הישנות.
התוכנית למתחם יוספטל הופקדה באוגוסט 2023, וההתנגדויות לה, שנדחו, נדונו בדצמבר 2023. במתחם, ששטחו 115 דונם, והוא ממוקם בין הרחובות ספיר, יוספטל, יששכר וצה"ל בקרית ים, קיימים 14 מבני מגורים בגובה 3-5 קומות ובהם 452 דירות.
התוכנית, עליה חתום האדריכל עמוס ברנדייס, מציעה הקמת 1,876 דירות חדשות ו-20 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה במבנים שגובהם ינוע בין 9.5 ל-30 קומות, מעל חניונים בתת הקרקע. התוכנית מחולקת למספר מתחמי מימוש.
העתירה, שהוגשה ע"י עורכי הדין יובל גלאון ודן אור ממשרד עמית, פולק, מטלון, ביקשה מבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, לבטל את ההחלטה של הותמ"ל לאשר את תמ"ל 2039 ולהחזיר את הדיון בתוכנית לוועדה, עם הוראות למנות מומחה בלתי תלוי, שיוכל לאמוד את העלויות העודפות הצפויות ולתקן את מסמכי התוכניות. העותרים ציפו שהתחשיב החדש יתייחס לתנאי המשק העדכניים בישראל, לרבות מלחמת חרבות ברזל.
מתוך פסק הדין: "לטענת העותרים, תקן 21, שהוצא ע"י השמאי הממשלתי מאשר את זה שללא רווח יזמי ראוי קיים סיכון ממשי שהתוכניות לא תתממשנה. לעומת זאת, מוסדות התכנון חיים בעולם של אתמול, הכולל התחייבויות למענקים המיועדים ליצור השלמה כלכלית מדוייקת, אך הוועדה חדלה מלהבטיח היתכנות כלכלית גבוהה ע"י שימוש במנגנונים אלה". במילים אחרות, העותרים, הן בעלי הדירות והן החברה היזמית, טוענים כי סיכויי מימוש הפרוייקט, לפי התוכנית המאושרת, לא ריאליים.
הטענה העיקרית של העותרים היתה שהותמ"ל לא לקחה בחשבון, ואף התעלמה, מהעובדה שאתר ההתחדשות נמצא בקרבת חוף הים, באזור שבו מי התהום גבוהים במיוחד, "כך שעלויות הבנייה גדולות באופן משמעותי ומאיינות את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית". עוד ניטען כי "הוועדה חדלה גם מלערוך שינויים שהוצעו ע"י העותרים כדי למתן את העלויות העודפות ולאזן את הבסיס הכלכלי של התוכנית. וזאת, אף שביחס למתחם מס' 2 (זה שמקדמת חברת אאורה, ג.נ) לא היתה מחלקות שהוא אינו בעל כדאיות כלכלית".
הוועדה כשלה גם, כך ע"פ טענת העותרים, בקביעת מועד גובה ההשלמה-הפיצוי שרמ"י נותנת ליזם כדי שהפרוייקט יהיה כלכלי. מתוך פסק הדין: "לטענת העותרים, לפי תקן 21.1 והמסמך של השמאי הממשלתי, המועד לחישוב הכדאיות הכלכלית הוא בעת הפקדתה של התוכנית. למרות זאת, החליטה הוועדה שבדיקת מימוש הכלכליות של התוכנית תהיה בעת מימוש התוכנית. לטענת העותרים, שאלת הכלכליות אינה שאלה פתוחה ושאף יזם סביר ואף גורם מממן לא יכניס את ראשו לפרוייקט".
עו"ד יובל גלאון, ממשרד עמית, פולק מטלון, הסביר לכלכליסט שמדובר בפס"ד תקדימי: "השופט רניאל הופך את נושא ההשלמה הקרקעית, מעניין חוץ תכנוני, לעניין פנים תכנוני. עד היום רמ"י נתנה התחייבויות אמורפיות שבמידה והיא תידרש בשלב הוצאת היתרי הבנייה לתת מגרש השלמה היא תעשה זאת. זו הפעם הראשונה שבית משפט בישראל לא מסתפק בהתחייבות עקרונית ומורה לרמ"י להגיע להסכמה כבר עכשיו, לפני אישור התוכנית. במילים אחרות, רמ"י צריכים להגיע להסכמה מפורטת על סכומים או על מגרשים עם זכויות בנייה שיבטיחו את כדאיות פרוייקט ההתחדשות במתחם 2, של חברת אאורה".
יש לציין שהשופט רניאל דחה את דרישת העותרים לעדכון הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט בהתאם למצב הבטחוני הנוכחי: "אני דוחה את טענת העותרים כאילו על הוועדה היה לדרוש עדכון הכדאיות הכלכלית שע"פ הנתונים החדשים העולים מעליית הריבית, מחסור בעובדי בניין, בחומרי בניין וממלחמת חרבות ברזל". לדבריו, "עריכת התחשיב לפי נתוני המשבר, עשויה לעוות את תחשיב הכדאיות הכלכלית במקרה שמדינת ישראל תצא מהמשבר, כפי שיצאה ממשברים קודמים".
