קונצנזוס בוועדת הפנים: ירידה בשיווק קרקעות עלולה להאט התחלות בנייה - בעיקר בפריפריה
קונצנזוס בוועדת הפנים: ירידה בשיווק קרקעות עלולה להאט התחלות בנייה - בעיקר בפריפריה
הוועדה דנה בירידה בהתחלות הבנייה. מהדיון עלה כי האטת שיווק הדירות בשנה האחרונה ואחוזי ההצלחה היורדים במכרזי שיווק הקרקעות של רמ"י תורמים לירידה. מתן יגל, משרד האוצר: "בפריפריה ערכי הקרקע נמוכים והוצאות הפיתוח גבוהות". נגיד בנק ישראל: "יש להתאים את מחירי הקרקע לביקושים"
ועדת הפנים של הכנסת דנה הבוקר (ד') בנושא הירידה בהתחלות הבנייה. בישיבה השתתפו, בין היתר, נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון, מנכ"ל מנהל התכנון רפי אלמליח, ומנהל רמ"י (רשות מנהל מקרקעי ישראל), ינקי קוינט. תמונת המצב העולה מאנליזה של שוק הדיור, שנערכה ע"י ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המידע של בנק ישראל, היא כי שיווקי קרקע מוצלחים בשנת 2021 תרמו לשמירה על רמה גבוהה של התחלות בנייה בטווח הקצר והבינוני. אולם, האטת שיווק הדירות בשנה האחרונה, 2022-2023, ואחוזי ההצלחה היורדים במכרזי שיווק הקרקע של רמ"י, עלולים להוביל להאטה בקצב התחלות הבנייה.
בפתח הדברים אמר נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, "כולנו ערים לזה שמשנת 2008, מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה. המחירים עלו במיוחד בין השנים 2020-2022. מתחילת 2023 אנחנו עדים להתמתנות השוק. זה בא לידי ביטוי בירידה במספר הדירות שנמכרו ובמלאי הדירות בשוק". לדבריו, ביחס לעבר, יש עלייה בכמות ההיתרים וזה ישפיע על "מחסנית" הדירות בטווח הקצר.
ירון הדגיש כי בטווח הארוך עשויה להיות בעיה ל"מכונת ההיצע": "בשנה וחצי האחרונות, קצב שיווק הקרקעות ע"י רמ"י ירד. בנוסף, קצב המכרזים שנסגרים ללא הצלחה עלה - כלומר, ללא הצעה גבוהה ממחיר המינימום. תופעה זו עלולה להוביל בעתיד להאטה בקצב התחלות הבנייה. בהקשר הזה ,כדי לקדם את שיווקי הקרקע יש לפעול להסרת חסמים בשלבים מוקדמים. יש לייצר היקף גבוה של שיווקי קרקעות מוצלחים ואחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות התאמת מחירי הקרקע לביקושים".
ינקי קוינט, מנהל רמ"י הבהיר שכמות העסקאות שרמ"י קידמה בתקופה האחרונה, 81 אלף יח"ד בשנת 2022, מעידה על גידול. הוא הודה שיש יחס ישיר בין העלייה בריבית והירידה בכמות העסקאות. הוא לא התעלם מהירידה בכמות המציעים במכרזי שיווק הקרקעות, במיוחד של תוכנית "מחיר מטרה", והודה שהבעיה הגדולה תהיה בפריפריה: "ירידת המחירים היא תופעה מבורכת, אך אליה וקוץ בה. המכרזים נכשלים בפריפריה. יש להבין שבפריפריה נמצא היצע הקרקעות הגדול שהוא הפתרון למשבר הדיור. אבל, חשיבות הפריפריה היא גם כחלק ממימוש מטרות לאומיות, כמו פיזור אוכלוסין. המצב כעת הוא שמחירי הפיתוח גבוהים ואנחנו לא מצליחים לשווק קרקע בפריפריה. ההיקפים שאנחנו שיווקנו בפריפריה, בשנתיים האחרונות, הכפילו ואף שילשו עצמם ועלינו להמשיך את המגמה הזאת. חבל יהיה אם המגמה הזאת תיפסק".
מתן יגל, מאגף תקציבים במשרד האוצר, הסביר שעליית הריבית מייצרת גם הזדמנויות: "יש היום מלאי גדול של קרקעות ודירות אצל הקבלנים וזה יוצר תמריץ מאוד גבוה להוריד מחירים. התחלנו לראות את זה לפני כמה חודשים בכל מיני מבצעים. ככל שנהיה בסביבת ריבית כזאת ניראה יותר ירידה". הוא התייחס גם לכישלון שיווק הקרקע בפריפריה: "אנחנו לא רואים את רמ"י כמונופול ממקסם רווח, אלא פעילות. עם זאת, הארוע הזה יוצר קשיים, בעיקר בפריפריה, שם ערכי הקרקע יותר נמוכים והוצאות הפיתוח יותר גבוהות".
לדברי יגל, המדינה סבסדה, רק בשנת 2022, את הפיתוח בפריפריה בסכום של כ-1.4 מיליארד שקל. הבשורה היא כי תוספת תקציבית כ-600 מיליון שקל תועבר למשרד הבינוי והשיכון, לשנת התקציב 2023-2024, כדי "להציל" מכרזים: "הרעיון הוא להקטין עוד את עלויות הפיתוח בפריפריה ולהפוך את המכרזים לאטרקטיביים".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, אמר כי הקבלנים מצפים לסיוע מכיוון בנק ישראל: "אנחנו רוצים לראות התייצבות של הריבית. בנק ישראל צריך לתמוך בבנקים לשם הקטנת הלימות ההון (איזה חלק מההון ממומן מהון עצמי ואיזה מהלוואות ופקדונות, ג.נ) הנדרשת בליווי בנייה והקמת תשתיות, והורדה של עמלות על ערבויות שקבלני ביצוע מעמידים למזמיני עובדות בנייה מכל הסוגים, יחד עם הפחתת עמלות על הליווי להקמת פרויקטים עצמם. הצגנו לא פעם את חוסר האיזון שבין סיכון הבנקים בליווי בנייה מול רמת הלימות ההון לה הם נדרשים בליווי קבלנים. לא יתכן שרמת הלימות ההון נותרת אותו דבר כאשר לאורך כל בניית הפרויקט כמו ביון הראשון. אבסורד נוסף שיש לבטל הוא הטלת עמלות על אי ניצול מסגרת אשראי שניתנת לקבלן".
