ראיון"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023"
ראיון
"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023"
"הכוח ברכישת דירה עבר לידי הקונים"; "קבלנים מציעים יותר הטבות רק כדי לא להוריד מחירים"; "אני מקווה שיזם שלקח הלוואה מהבנק יודע מה הוא עושה"; מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן צופה שבראשית השנה הבאה ייבלמו מחירי הדיור, אך מאמין שיש להמשיך בהנחות לזוגות צעירים במקביל לפגיעה ברוכשים להשקעה
"אני אומר לרוכשי הדירות: אל תתביישו לנהל משא ומתן קשוח. תאבקו על כל שקל וכל הטבה. הכוח עבר לקונים. שלא יספרו לכם סיפורים ש'אם לא תקנה היום — המחיר יעלה מחר'. אני לא מבטיח שהמחיר ירד, אבל אני כן מדבר על בלימת מחירים. לכן תתעקשו על כל דבר שאתם יכולים לקבל", את הדברים האלה אמר ל"כלכליסט" אביעד פרידמן מנכ"ל משרד השיכון והבינוי בראיון שנערך בשבוע שעבר, שעה קלה לפני שבנק ישראל דיווח על עוד ירידה בהיקף המשכנתאות.
לפי הדו"ח הזה בספטמבר רוכשי דירות קיבלו משכנתאות בהיקף כספי של 7.7 מיליארד שקל בלבד, הנמוך ביותר ב־12 החודשים האחרונים. בתחילת שבוע שעבר דיווחה גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידה של כ־49% ברכישת דירות חדשות באוגוסט השנה לעומת אוגוסט 2021. לכך התווספה בסוף השבוע סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג, וממנה עולה כי מספר העסקאות לרכישת דירה חדשה או מיד שנייה צנח ב־41% באוגוסט השנה לעומת אוגוסט אשתקד.
הנתונים שהצטברו בשבועות האחרונים, מעידים כי שוק הדיור מתקרר ומאפשרים לפרידמן לדבר פומבית ובלי למצמץ על עצירה במגמת עליית המחירים. ב־15 השנים האחרונות, וביתר שאת בשנה שחלפה מחירי הדירות עלו בהתמדה (למעט הפוגה קלה ב־2018). משום כך בכירים בממשלה נזהרו, וההצהרות שלהם בסוגיה היו מאופקות. מי שהבטיח ירידת מחירים הציב עצמו בעמדה שהזמינה ביקורת. עד עתה האמירה הנועזת ביותר שהצלחנו לחלץ מפי פרידמן היתה בדיוק לפני שנה כאשר אמר שקצב עליית המחירים יואט בשלהי 2022. כעת זו הפעם הראשונה זו תקופה ארוכה שבה בכיר בממשלה מבטיח בלימה של המחירים, ואף נוקב בתאריך יעד. לדבריו: "שני המדדים הקרובים (שיפורסמו בנובמבר ובדצמבר - א.ג) ישקפו את פעילות בשוק הדיור באוגוסט וספטמבר ולהערכתי הם יהיו עוד יותר גבוהים מאשר בשנת 2021, אבל אחר כך, ברבעון הראשון של שנת 2023 אני צופה בלימה".
לדבריו "אני כל הזמן בודק, מתקשר בעצמי למשרדי מכירות או מבקש מעובדי לעשות זאת, וקבלנים מוכנים היום להציע יותר הטבות ומבצעים, רק כדי לא להוריד את המחיר".
את התחזית שלו על בלימת המחירים הוא מנמק: "יש הרבה פרמטרים שמצד אחד מעידים על הירגעות של השוק ומצד שני העולם של התחלות הבנייה גדל. בסוף זה צריך להיפגש. תהיה בלימה של מחירים, נגמרו החגיגות".
לדעתו, "יש חמישה דברים שמעידים על שינוי בשוק: מספר התחלות הבנייה שגדל כל הזמן. בשנה וחצי האחרונות היו הכי הרבה התחלות בנייה מאז שאריק שרון היה ראש הממשלה; ב־2021 שברנו כל שיא באשר למספר הדירות על קרקעות מדינה ששווקו לקבלנים, וגם ב־2022 הנתונים גבוהים. יהיו השנה מכרזים בשלים לבניית 82 אלף דירות; כמובן שלעליית הריבית משקל רב במיתון ביקושים, והיא תגיע בקרוב למספרים גבוהים: הריבית הלא צמודה היא כבר כ־4.1%; מספר העסקאות שעליהן חותמים משקיעים נחתך כמעט ב־50%; ובנוסף לכך רואים שהזמן שלוקח למכור דירות הולך ומתארך".
פרידמן מצביע על ארבעה מכרזים שנסגרו בחודש שעבר לבניית כ־4,000 דירות בסך הכל בערים אופקים, אשדוד, נהריה ופסגת זאב בירושלים. שבהם כבר אפשר לראות שהקבלנים, גם אלה שזכו במכרז, נקטו משנה זהירות. לדבריו במכרזים האלה רואים "התפלגות נורמלית של הצעות" משום שהצעות המחיר הזוכות קרובות לממוצע ההצעות, וקרובות להערכות המוקדמות של השמאי הממשלתי, לעיתים אף נמוכות מהן. לעומת זאת במהלך 2021 היו בכמה מכרזים שבהם "משוגע תורן הגיש הצעה שגובהה פי 4 ויותר מהשומה המוקדמת, הצעה כזו יוצרת נזק. אנחנו רוצים שכמה שיותר מכרזים יצליחו, אבל במחירים סבירים".
יכול להיות שהקבלנים שהזכרת והגישו הצעות גבוהות מאוד בסכנה?
"אני לא מחזיק את הארנק של אף אחד מהקבלנים. אני מקווה שמי שלקח הלוואה מהבנק יודע מה הוא עושה. אני לעולם לא אגיד לקבלן כמה להציע ועל מה".
לאור זאת, אתה לא חושב שצריך לשנות את שיטת המכרז שבה הצעת המחיר הגבוהה ביותר מנצח?
"דווקא התוצאות מלמדות ששיטת המכרזים טובה. תחרות אגרסיבית כפי שתיארתי קורת כשאין מספיק היצע, אבל כשאתה ממלא את השוק (במגרשים לבנייה — א.ג) המחירים לא עולים כך. אנחנו מוציאים כמויות של מכרזים וזה מה שישפיע בסוף, יחד עם הריבית שעלתה והזינוק התחלות הבנייה, כל זה יפגוש בסוף את המציאות. לכן התחזית שלי היא שהחגיגות נגמרו. אני רואה בלימה בראשית שנת 2023".
"אני חושב שאין ברירה. עד סוף שנת 2023 צריך לתת את האפשרות לזוגות הצעירים לקנות דירה במחיר סביר. הם לא צריכים לשלם על מחדלי הממשלה ב־2019־2020. מטרתי לפעול לטובת הזוגות הזכאים ולא לטובת המשקיעים. אני מקווה שעד סוף השנה נפרסם הגרלות לכ־30 אלף דירות בהנחה, בשנת 2023 נשבור את השיא הזה. נגיע בשנתיים האלה ל־65־70 אלף דירות בנחה".
אולם השאלה היא אם ההנחות לא מאלצות את הקבלנים להעלות את מחיר הדירות למשפרי דיור שאינם זכאים, כדי לפצות על השחיקה ברווח? "אולי בעבר זה היה נכון", משיב פרידמן, "כשבכל פרויקט רק 60% מהדירות היו בהנחה, אבל העלינו את שיעור הדירות בהנחה ל־80%. יש גבול עד כמה קבלן יכול לפצות על שחיקה ברווחים. בנוסף, למשפרי הדיור לפחות יש דירה, לכן הזכאים הם בסדר העדיפויות הראשון, משפרי הדיור אחריהם. ובמשקיעים פגענו".
לזוגות הצעירים אפשר להציע דיור להשכרה. תעמדו בהבטחה לשווק קרקעות לבניית 10,000 דירות להשכרה ארוכת טווח?
"אנו רצים גם על הפתרון הזה, עובדים קשה ומוציאים עוד ועוד מכרזים. רשות מקרקעי ישראל רתומה לכך".
פרידמן חושש כי מערכת בחירות ארוכה וממשלת מעבר נוספת עלולים לשחזר את משבר הדיור. "ב־2022 אנחנו עדיין לא משלמים את מחיר הבחירות כי יש תקציב מדינה, אבל אם חס וחלילה יפסיקו לתכנן ולעשות הסכמי גג יהיה רע. אם ייעצר הותמ"ל (מוסד התכנון שמאשר תוכניות בנייה גדולות למגורים - א.ג) יהיה אסון למדינת ישראל, זה השלב הראשון במאפייה של הדירות. ללא זה אין תכנון ולא יהיה שיווק ושוב ניקלע למשבר דיור. חייבים לתת לראש מטה התכנון במשרד הפנים שלומי הייזלר כוח לעבוד.
על עבודת הממשלה הנוכחית הוא אומר: "אהבתי מאוד לעבוד עם הייזלר ועם ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל. אני יודע שזה לא משהו שמצופה ממני להגיד, אבל היה שיתוף פעולה נהדר".
אחד ההישגים של תקופת כהונתו הקצרה תחת השר זאב אלקין היה חתימה על 10 הסכמי גג. הסכמים שהובילה רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי, ומאפשרים העברת תקציבים לערים שיאפשרו בנייה בקצב מואץ. בנוסף, לראשונה משרד השיכון חתם על 12 הסכמים של התחדשות עירונית בערים ברחבי הארץ.
היום נפתחת הגרלה ל־3,300 דירות בהנחה, אבל פרידמן כבר מסתכל קדימה ואומר "הבשורה היותר מעניינת היא שבדצמבר תיפתח עוד הגרלה ונגיע לכ־30 אלף דירות בהנחה".
תשאף לכהן בלשכת מנכ"ל משרד השיכון והבינוי גם אחרי הבחירות?
"אני לא איש פוליטי, לא מתעסק בבחירות".
