המשנה ליועמ"שית: "תוכנית הדיור של הממשלה תפגע בערך השוויון"
המשנה ליועמ"שית: "תוכנית הדיור של הממשלה תפגע בערך השוויון"
המשנה ליועמ"שית כרמית יוליס תוקפת את התוכנית להקצות מחצית מהדירות בערים שבהן ישווקו דירות מוזלות לתושבי העיר: "ככל שמדובר באזור מבוסס יותר, הדרת חלק מהאוכלוסייה יש בה כדי לפגוע בשוויון". תוכנית הממשלה תעלה היום לדיון מכריע במועצת מקרקעי ישראל
המשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס מרסנת את תוכנית הדיור הממשלתית החדשה שתעלה היום לדיון מכריע במועצת מקרקעי ישראל. בחוות דעת שהופצה למשרדי הממשלה והגיעה לידי "כלכליסט", יוליס לא נותנת אור ירוק לתוכנית.
הבעיה המרכזית שמטרידה את יוליס היא הצעה מרחיקת לכת של הממשלה כי בכל יישוב שבו ישווקו דירות מוזלות מחציתן יוקצו לתושבי העיר. זאת בעוד כיום באזורי הביקוש רק 20% מהדירות המוזלות בפרויקט מוקצות לתושבי המקום. באזורי הפריפריה בני המקום נהנים משיעור גדול יותר של דירות - עד 40%, וביישובים ערביים אפשר להקצות גם 50% מהדירות. לדעת יוליס הקצאת 50% מהדירות לבני המקום באזורי הביקוש גורמת "לפגיעה קשה מדי בערך השוויון".
תוכנית הדיור הממשלתית מקנה כיום הנחות של 20% ועד 300 אלף שקל לזכאים שרוכשים דירות שנבנות על קרקע מדינה. התוכנית פועלת בכל מגרש שרשות מקרקעי ישראל משווקת לבנייה רוויה למעט בערים שמוגדרות יקרות ובהן מחיר דירה הוא מעל ל־23 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־2.1 מיליון שקל לדירת 90 מ"ר טיפוסית. ברשימת היישובים שכלולים בתוכנית, כלומר כאלה שלא הוגדרו יקרים וישווקו בהן דירות מוזלות, נמצאים יישובים מבוקשים באזור המרכז כגון ראש העין, ראשון לציון, רחובות, פרדסיה, קדימה־צורן, פרדס חנה כרכור, פתח תקווה ועוד.
יוליס כותבת על כך כי "הקצאת 50% מכלל הדירות דווקא למי שגדלו או התגוררו פרק זמן מסוים בעיר או ביישוב מסוים, מעלה קושי ממשי של שוויון, ושל העדפה של מי שממילא נמנים עם המתגוררים בעיר על פני מי שמבקשים לייצר עבורם הזדמנות לגור באותם אזורים". בהמשך היא מוסיפה כי "ככל שמדובר באזור מבוסס יותר, ו'חזק' יותר, הדרת חלק מהאוכלוסייה באופן שמונע מהם את האפשרות להתמודד על אותן דירות, יש בו כדי לפגוע בערך השוויון, וכן לפגוע בהזדמנויות שהפרויקטים כורכים עמהם, כן מעלה ההצעה סוגיות של צדק חלוקתי שספק אם נבחנו בעיון".
2 צפייה בגלריה
מימין: המשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין
(צילומים: קובי שרביט, קובי קואנקס)
נייר העמדה של יוליס נכתב בימים האחרונים תוך כדי דיונים קדחתניים שהיא והצוות שלה ניהלו עם מנכ"ל משרד השיכון והבינוי אביעד פרידמן ומנהל רמ"י ינקי קוינט שדוחפים את היוזמה להגדלת שיעור הדירות שיישמר לבני מקום, ומנגד עם אנשי אגף התקציבים במשרד האוצר ובראשם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים, שמתנגדים ליוזמה. הדיונים נמשכו אמש, ובהם הסתמנה פשרה שלפיה שיעור הדירות שיישמר לבני מקום ביישובי המרכז יגיע ל־35% במקום ל־50%. על האפשרות הזו כתבה יוליס כי היא "תעמוד בצורה טובה יותר במבחני החוקתיות והשוויון".
ניסיון לרתום את ראשי הערים להאצת הבנייה
היוזמה להגדלת שיעור הדירות שיוקצו לבני מקום נולדה במטרה ללחוץ על ראשי הערים ולדרבן אותם כך שיאפשרו לשווק דירות רבות ביישוביהם, ויאיצו את קצב הוצאת היתרי הבנייה. השלטון המקומי נכנס לשנת בחירות, ובממשלה סבורים כי בתקופה כזו הם יתקשו לדחות יוזמות שכוללות הקצאת דירות מוזלות לתושבי עירם.
כיוון המחשבה הזה הוא גם המקור להצעה אחרת שכלולה בתוכנית שתעלה היום להצבעה - תשלום של 30 אלף שקל לעיר על כל דירה בפרויקט שישווק בה על קרקע מדינה. הכסף הזה נועד על פי התוכנית לבניית מוסדות ציבור והוא יגיע מתוך הכנסות רשות מקרקעי ישראל משיווק הקרקע באותה עיר.
עמדתה של יוליס נדרשה בעקבות חוות דעת מוקדמת יותר שהפיץ בשבוע שעבר משרד האוצר ובו ביקש את חוות דעתה המשפטית. מכתב האוצר נועד לבלום סעיפים מרכזיים בתוכנית הדיור בהם הגדלת שיעור בני המקום, וכמו כן את היוזמה לשלם לרשויות 30 אלף שקל על כל דירה בפרויקט שישווק אצלן. באוצר טענו כי התקציב לבניית מוסדות ציבור לא מוקצה בהתאם לצרכים של הרשויות המקומיות אלא מתוך מטרה אחת בלבד – לתמרץ אותן כך שהן יאפשרו לשווק קרקעות לבנייה למגורים. באוצר גם טענו כי הקצאת תקציב מהסוג הזה אינה מתפקידה של רשות מקרקעי ישראל, אלא צריכה להיות מגובה בהחלטת ממשלה ורשומה בתקציב המדינה.
יוליס כותבת כי לאחר דיון עם כלל הגורמים הרלבנטיים הגיעה למסקנה כי "מתן הטבה בשיעור כה משמעותי, ביחס למצב שהיה קודם להחלטה, עשוי לעורר סוגיות משפטיות מורכבות". במכתבה היא מנחה לקיים בישיבת המועצה דיון מעמיק בסוגיה. לדבריה, כדי לאשר תקציב כזה רשות מקרקעי ישראל צריכה להוכיח כי יש קשר ישיר בין תוספת התקציב המוצע לבין השיווקים שיובילו לפיתוח שכונה חדשה. כמו כן, שהתשלום הזה לא נועד רק כדי לתמרץ את הרשות המקומית לתמוך בפרויקט. ובמילים אחרות יוליס מבקשת להימנע ממצב שבו ישולמו כספים לרשויות מקומיות רק בתמורה להסכמתן לבנייה.
משתמע מהמכתב שלה כי היא מבקשת להימנע ממצב שבו ערים יקבלו תמריצים באופן גורף רק בשל הסכמתן לתוספת דירות, אלא כל מקרה יבחן לגופו. "יש להביא בחשבון את כלל הנתונים הנדרשים לעניין, להציג את העבודה המקצועית שמבקשת לבסס את התשלום המוצע, ולבחון את הצורך בקיום פרמטרים מקצועיים לקידום ההצעה, והאם יש הצדקה להענקת תשלום אחיד לכל רשות מקומית באשר היא".
קרב גם על ההנחות
סוגיה נוספת שאליה התבקשה להתייחס יוליס היא ההצעה להגדיל את שיעור ההנחות ואת מספר הדירות שיימכרו בהנחה. מחירי הדירות שנמכרות לזכאים וגובה ההנחה נקבעים על פה הערכת שווי שנערכה ב־30.12.2020. כלומר מחיר הדירות בהנחה הוקפא למרות עליית המחירים החדה בשנה האחרונה. מכיוון שמדד מחירי הדירות עלה מאז בכ־16%, שיעור ההנחה האמיתי שמקבלים הזכאים יכול להגיע לכ־36%.
לפי המצב היום מחירי הדירות וההנחות צריכים לעלות מידי שנה בהתאם לשיעור עליית המדד בתוספת 1%. על פי ההצעה שתובא היום לאישור מועצת מקרקעי ישראל יבוטל מנגנון ההצמדה הזה. בשנת 2021 המדד על ב־2.8%, כך שביטול ההצמדה יחסוך לזכאים התייקרות של 3.8%. השנה המדד עולה בקצב מהיר יותר, ב־12 החודשים שחלפו עד אפריל 2022 הוא עלה ב־4%, כך שביטול ההצמדה יקנה להם בסוף השנה עוד הנחה נאה. בסך הכל שיעור ההנחה המצטבר יכול להגיע לכ־40% ומאות אלפי שקלים ואף יותר. גם לכך מתנגדים במשרד האוצר, ובין היתר הסתמכו על חוות דעת של מי שישב בכיסאה של יוליס עד סוף שנת 2021 עו"ד ארז קמיניץ. לפי חוות הדעת שלו משנת 2019 הנחה הגבוהה מ־400 אלף שקל אינה שוויונית ואינה מידתית.
בחוות דעתה יוליס מזכירה את עמדתו של קמיניץ ובכך רומזת כי הממשלה אינה יכולה להפריז בגובה ההנחות. עם זאת על פי בדיקה שביצע משרד המשפטים גם לאחר הגדלת ההנחות הן לא יגיעו לסכומים שבעקבותיהם כתב קמיניץ את חוות דעתו. לסיכומו של עניין היא מאפשרת בשלב זה להעמיק את ההנחות, אך זאת באופן מוגבל ולמשך זמן קצוב. כאשר המטרה היא לבחון בהמשך את גובה ההנחות בהתאם לשינויים בשוק הדיור.
