מאיו יזמות תקים שני מרלוגים בהיקף של 21 אלף מ"ר בסמוך לאשקלון

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) נהנה בשנים האחרונות מעדנה וממצב עצמו כאחד הצומחים והמתפתחים בישראל. המגמה שהחלה עוד טרום עידן הקורונה, רק מתחזקת בתקופה האחרונה, בעקבות כללי משחק החדשים שנכפים על המשק הישראלי בכללו, ועל תחום הנדל"ן בפרט.

על רקע הסגרים וההגבלות, שגרמו בין היתר לסגירה זמנית של חנויות, מרכזי מסחר וקניונים, ושיצרו שינוי נרחב בשוק התעסוקה עם מעבר לעבודה מהבית - נרשמה האצה ברכישות מקוונות ואיתן גם עלייה בתנועת הסחורות. כשזהו מצב עניינים, אין זה מפתיע כי הביקוש למרלו"גים גדל והולך.

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• בונה או הורסת: מה תעשה הגבלת התמורות ל-12 מ"ר?

• "תושבי החוץ לא מוכנים לחכות ומסתערים על פרויקטים חדשים, דירות ובתים יד שנייה"

• בין כפר לעיר: התוכנית שתהפוך את כפר יונה לאחד ממוקדי הביקוש בשרון

"הרציונל: להנגיש את המרלו"גים"

 אחד הגופים שהקדים לזהות את המחסור במרלו"גים בישראל ולהגיב בהתאם, הוא מאיו יזמות – חברה המתמחה בייזום פרויקטים ולה זרועות רבות בתחום הנדל"ן. החברה השלימה בימים האחרונים שתי עסקאות גדולות לייזום ובנייה של שני מרלו"גים להשכרה בייעודים מוכווני לוגיסטיקה ותעשייה בסמוך לאשקלון, ובמרחק של 25 דקות בלבד מנמל אשדוד – האחד על שטח של כ-17,500 מ"ר, והשני בשטח של כ-4,000 מ"ר מבונה. 

"אין ספק כי העידן הנוכחי רק מחדד את חשיבותם של המרלו"גים", אומר אבי דנן, מראשי מאיו יזמות. "כולנו עדים לכך שהשוק הזה נהנה מפריחה ומנקז אליו עוד ועוד שחקנים. ההתרחבות הזו היא תוצאה של כמה סיבות מרכזיות, ובראשן הצמיחה הגלובלית שתורמת להתעצמות המסחר הבינלאומי והמסחר המקוון, ומתבטאת לא רק בעלייה בהיקפי הפעילות אלא גם בעלייה בהיקפי השילוח והאחסנה".

אבי דנן. "יש צורך במרכזים לוגיסטיים ובמחירים שפויים" צילום: סלי בן אריה

ההחלטה באשר לקביעת המוקדים להקמת המרלו"גים, מסבירים במאיו יזמות, מתקבלת בחברה רק לאחר ניתוח יסודי ובהתאם לקריטריונים ברורים הנוגעים למיקום הקרקע, מחיר הקרקע והנגישות לנמלים ולצירי תנועה מרכזיים.

"אחד התנאים למרלו"ג מוצלח הוא עלות הקרקע, כלומר ככל שעלותה נמוכה זה ישתקף במחירי השכירות", מרחיב דנן. "לכן בחרנו במוצהר לפעול בסובב ערים מרכזיות - שם שווי הקרקע נמוך משמעותית ממרכז הארץ ומאפשר לנו להציע מחירים אטרקטיביים, דבר שמקבל משנה תוקף לנוכח גלי ההתייקרויות של החודשים האחרונים.

"מעבר לזה, בישראל, מדינה בה קיים מחסור בקרקעות, היה לנו חשוב למצוא לוקיישן שמאפשר פעילות בנפחים גדולים ויכול לתת מענה הולם למגוון רחב של צרכים ודרישות. הרציונל הוא להנגיש את המרלו"גים לסוגים שונים של גופים וקהלים – לחברות הגדולות ולצידם גם לחברות צנועות יותר - וזה מתבטא במחירי שכירות שנעים סביב 30 שקל למ"ר, בנוסף מתאפשר לגייס כוח אדם איכותי וליהנות מהטבות מס שלא קיימות באזורים אחרים. זהו בפירוש שיקול משמעותי עבור קהל השוכרים, וגם הוא נלקח בחשבון".

"פרמטר משמעותי נוסף נוגע למיקום הקרקע", מדגיש דנן. "מצד אחד קרבה לנמלים ונגישות לצירי תחבורה מרכזיים, ומצד שני ריחוק מהערים הגדולות, הצפופות והסואנות. זו הסיבה שבחרנו להקים את המרלו"גים שלנו בטווח נסיעה של פחות מחצי שעה מנמל אשדוד ועם גישה נוחה לעורק תחבורה ראשי כמו כביש 4. כאן צריך להביא בחשבון גם את בנייתו של הנמל החדש, שיהפוך את אשדוד למוקד פעילות משמעותי עוד יותר".

הבחירה של מאיו יזמות להקמת המרלו"גים ברדיוס סביב אשדוד, המבקשת לבנות לעצמה שם של אחת הערים המתקדמות בישראל, רחוקה מלהיות מקרית. לפי דו"ח שגובש בידי המועצה הארצית לכלכלה ב-2017, תמנה אוכלוסיית הנפה - הכוללת לצד אשדוד גם אשקלון, קרית מלאכי ושדרות – בשנת 2040 כמיליון תושבים, כאשר כבר כיום עובר האזור תנופת פיתוח נרחבת. אשדוד עצמה מתגאה בהשקעה גדולה בתשתיות התחבורה, ומדובר בין היתר בהרחבת כביש 41, ובתוכניות להגדלת מספר היציאות והכניסות לעיר.

המרכז הלוגיסטי המתכונן של מאיו יזמות. הנחת העבודה היא ששוק המרלו"גים עוד רחוק ממיצוי הפוטנציאל הדמיה: Asgard Creator

 הצורך: מרכזים לוגיסטיים במחירים שפויים

נתוני קבוצת נכסים לתעשייה ומסחר (נת"ם), שפורסמו לאחרונה ב"דה מרקר", מצביעים על כך שמחירי הקרקעות למרכזי אחסנה קפצו ב-2020 בשיעור של עד 33% ביחס למחירים בשנה שקדמה לה. גם תעריפי השכירות טיפסו במרבית אזורי הארץ לאורך השנה החולפת. כך באזור המרכז נרשמה עלייה ממחיר של 45 אלף שקל למ"ר למחיר של 51.4 אלף שקל למ"ר, בעוד באזור הדרום נרשם הזינוק המשמעותי ביותר – מ-25 אלף שקל למ"ר ב-2019 ל-32 אלף שקל למ"ר ב-2020. לנתונים הללו יש להוסיף גם את הערכת מכון גיאוקרטוגרפיה שפורסמה האוקטובר האחרון ב"גלובס", לפיה במהלך העשור הנוכחי ידרשו יותר מ-2 מיליון מ"ר של שטחי לוגיסטיקה נוספים.

הנחת העבודה לפיה שוק המרלו"גים עוד רחוק ממיצוי הפוטנציאל, היא לא רק תוצאה של עידן הקורונה. עוד ב-2019 במסמך של מינהל התכנון שסקר את המגמות בשוק המרכזים הלוגיסטיים, צוין כי "בעשורים האחרונים שוק הלוגיסטיקה העולמי עבר מהפיכה", וכי גם בישראל, "שוק המסחר המקוון נמצא בצמיחה מתמדת ותחזיות האנליסטים הן שהשוק ימשיך להפגין צמיחה מרשימה".

המדיניות המנחה את מאיו יזמות בפעילותה מתכתבת היטב גם עם העקרונות התכנוניים שהוצגו באותו המסמך של מינהל התכנון - השמים דגש על חשיבות תכנון המרכזים בקרבה ליישובים בעלי פוטנציאל כוח אדם איכותי, חשיבות הנגישות התחבורתית לעורקי תחבורה ראשיים, כמו גם החשיבות באשר למרכיב הקרקע, לו יש השלכות כספיות על עלויות ההקמה והתפעול.

"אנחנו רואים לאן נושבת הרוח", מסכם דנן. "המרכזיים הלוגיסטיים הם מוצר נדלני נחשק - וכנגזרת לעלייה במחירי המגרשים במרכז, כך גם העלייה במחירי השכירות. השורה התחתונה היא שיש צורך במרכזים לוגיסטיים ובמחירים שפויים - וכאן אנחנו נכנסים לתמונה. ההיכרות העמוקה שלנו עם השוק ועם הגורמים הפועלים בו, מאפשרת לנו להציג מודל ייחודי הממזג בין דמי שכירות נוחים ומיקום אסטרטגי בקרבה לנמל אשדוד - הצלחנו לייצר מענה איכותי ומקיף שממתן את העלייה החדה במחירים".