ההתחדשות העירונית יוצאת לדרך חדשה? שחר רז על תזכיר חוק פינוי ובינוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ישראל מציינת היום 73 לעצמאותה, כשלאחר שנה קשה ומטלטלת יש תחושה של אופטימיות זהירה באוויר. אחד התחומים המסמלים מתיחת פנים וריענון הוא תחום ההתחדשות העירונית, שעבר בעצמו תקופה מורכבת, ומבקש כעת לשעוט קדימה ולמצב עצמו בחוד החנית של הבנייה בישראל.

כדי שניתן יהיה להוביל את ההתחדשות העירונית לשלב הבא, חובה לגבש פתרונות לשורה של חסמים המקשים על פרויקטים לצאת אל הפועל, ומונעים מדיירי מבנים רעועים ומסוכנים שינוי אמיתי באיכות חייהם. התחדשות עירונית לא לשכוח, היא גם מיזם חברתי ראשון במעלה, וההיבט הזה חייב להנחות את כלל השחקנים בתחום.

כלי משמעותי להצעדת ההתחדשות העירונית קדימה הוא תזכיר לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), שפורסם לאחרונה להערות הציבור. המסמך הוא פרי מאמץ רב זרועי, לו שותפים משרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, בהובלת כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים.

חיים חדשים

כמי שעומד בראש חיזוק ובינוי - חברה המקדמת עשרות פרויקטים בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, הכוללים אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של רישוי, תכנון, בנייה ואכלוס – הרי שהבשורה המשמעותית בתזכיר החוק, נוגעת לדעתי בתיקון להורדת רף ההסכמות בפינוי-בינוי מ-80%-ל-66%.  

כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים צילום: עמית שאבי

אני יודע היטב עד כמה הפכו דיירים סרבנים לפלונטר סבוך – כשביכולתם להכשיל את התחדשות הבניינים תוך התעלמות מהסיכון שבהמשך מגורים בדירות ישנות ולא ממוגנות. התיקון המוצע עתיד לחולל תפנית – וכפי ששואפת המדינה – להגדיל את היצע הדיור (שנכון להיום מתקשה לעמוד בקצב הביקוש), לצד שיקום השכונות הוותיקות והתשתיות הסובבות אותן. בהקשר הזה אני גם מברך על התיקון המוצע, לפיו תביעה כנגד דייר סרבן יוכלו להגיש לא רק בעלי הדירות, אלא גם יזמים. צעד כזה הוא עוד כלי הרתעתי שימנע מדיירים סוררים לסנדל פרויקטים.

עוד צעד בכיוון הנכון טמון באי-הכללת בעלי דירות עברייני בנייה בספירה הכוללת של ההסכמה. מדובר בבעלי דירות אשר עשו בנכס שימוש שלא כדין - למשל הרחיבו אותו לא היתר, פיצלו אותו למספר יחידות, עשו בו שימוש מסחרי, או פלשו לשטח משותף - וכעת מסרבים לעסקת פינוי-בינוי ללא קבלת תמורות מפליגות. 

חברת חיזוק ובינוי פעילה במגוון אזורים, בהם למשל שכונות דרום תל אביב, שם ניתן להיווכח במספר לא מועט של מבנים המאכלסים דיירים שפלשו לשטחים משותפים או הרחיבו ללא היתרים את דירותיהם. לקיים דיאלוג, במצב העניינים הנוכחי מול בעלי הדירות הללו זה עניין כמעט בלתי אפשרי, לנוכח דרישתם לקבלת תמורות חסרות פרופורציה על חשבון שכניהם. באופן הזה מוחזקים יתר הדיירים כבני ערובה ועתיד הפרויקטים ניצב בסימן שאלה. אין לי ספק כי התיקון יגרום לשינוי חיובי, כשאת האפקט נראה כולנו עם מספר גדל והולך של מתחמים שיזכו בשעה טובה לחיים חדשים. 

פרויקט התחדשות עירונית של חברת חיזוק ובינוי ברמת השרון צילום: Magma visual

בקרה ופיקוח

תזכיר החוק מתייחס גם למערכת היחסים שבין דיירים ויזמים, ומבקש להרחיב את סמכות הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כך שתוכל לבטל עסקה במידה ובוצע מה שמכונה בלשון החוק "החתמה פוגענית". המטרה כאן היא להגן על בעלי הדירות מפני "עסקאות דורסניות שפוגעות בזכויותיהם" – מהחתמת דייר על מסמך בשפה שאינה ידועה לו ומבלי שהבין את סעיפיה, דרך יזם או מי מטעמו שהציג עצמו באופן כוזב ועד ניצול מוגבלות פיזית או נפשית של דיירים.

מהיכרות עמוקה עם השטח, אני יכול לומר שתחום ההתחדשות העירונית עדיין "פרוץ", ומושך אליו מאכערים ושרלטנים המחפשים לעשות כסף על חשבון דיירים, ומפזרים הבטחות שווא. כבר נתקלתי בשיטות שכנוע מניפולטיביות ובהחתמות שנויות במחלוקת, ולכן אני מסכים כי חובה לייצר עוד בקרה ופיקוח.

ועם זאת, חשוב לעשות הפרדה בין שכנוע לגיטימי, להפעלת לחץ בלתי סביר - וכל טענה להחתמה פוגענית יש לבחון באופן יסודי. בחברתנו דוגלים בשקיפות מלאה תוך ליווי משפטי של בעלי הדירות מרגע הכניסה לפרויקט ועד סיומו. יתרה מכך, מול בעלי נכסים שאינם מגובשים ופועלים ללא עו"ד מטעם כלל הדיירים, כלל לא ניכנס למשא ומתן. התחדשות עירונית, יש לזכור, מתבצעת לא פעם בשכונות קשות ולכן קיימת חשיבות עליונה להסברה מקיפה ולהתנהלות רגישה וסובלנית. בסופו של דבר פרויקט מוצלח עובר בשיתוף פעולה בין בעלי הדירות והיזמים, אחרת קשה יהיה להגיע לקו הסיום. 

שחר רז, הבעלים של חברת חיזוק ובינוי צילום: חיזוק ובינוי

לשחרר את הצנרת

סעיף נוסף המופיע בתזכיר, נועד לקבוע אבני דרך לביצוע הפרויקט, שאם לא יתקיימו יהיו רשאים רוב בעלי הדירות להחליט שלא להמשיך בהתקשרות. בהתאם לכך, מוצע כי במידה ובפרק זמן של שנתיים לא פנה היזם ליותר ממחצית מבעלי הדירות בפרויקט, או שתוך ארבע שנים טרם הוגשה למוסדות התכנון תוכנית מפורטת, הרי שלדיירים תעמוד הזכות להשתחרר מההסכמים שנחתמו.

אף כי קביעת מועדים ברורים אשר יחייבו את היזמים לפעולה היא נכונה, אני חושב שהפניית הפוקוס לעברם, בכל הנוגע להתארכות פרויקטים היא לא במקום. עם כל הכבוד, הסיבה המרכזית לעיכובים נעוצה בביורוקרטיה מסועפת, וברשויות שמתקשות לקדם את הוצאת הליכי הרישוי וסובלות לא פעם ממצוקת כוח אדם מקצועי ומיומן. יזמים הם לא קוסמים, ותלויים באופן מוחלט ברשויות כדי לקדם את הפרויקטים שתחת אחריותם.

זו הסיבה שאני הייתי מצפה שתזכיר החוק יתעכב גם על מוסדות התכנון, ויחייב אותן בלוחות זמנים ברורים ובהתנעת תהליכים נמרצת ואפקטיבית - כך שמיזמים לא יתקעו לאורך שנים בצנרות. מעבר לזה, חסרה לי התייחסות גם לרשויות המקומיות, שלא מהססות לשנות מדיניות תוך כדי תנועה. כאן אני מצפה להתערבות גורפת של המדינה שתבהיר באופן חד וברור כי כל פרויקט שכבר יצא לדרך בהתאם למדיניות הרלוונטית לאותה תקופה, יוחרג מעמידה בקריטריונים חדשים.

התזכיר, יש להביא בחשבון, יעבור עוד התאמות ושינויים עד להעלאתו על במת הכנסת. נקווה רק שעד אז, יתווספו עוד כמה תיקונים חיוניים למסמך. 

מה שבטוח הוא שישראל זקוקה להתחדשות עירונית, ובכוחם של מיזמים במסגרת זו לייצר אופק אמיתי לתושבי המדינה. דוגמה מוחשית לשכונה ותיקה הנמצאת כעת בתהליך מתיחת פנים, היא נווה מגן ברמת השרון. חיזוק ובינוי מובילה את התחדשות השכונה עם פרויקט הביכורים - כשאת מקומו של מבנה ברחוב סמטת המעלות שהוקם בשנות ה-60, יתפוס בניין בוטיק חדיש ומודרני. לראות את ההתרגשות על פניהם של הדיירים הוותיקים ביום ההריסה, היה רגע שנצרב אצלי בזיכרון וסיפק לי עוד זריקת מוטיבציה להמשך הפעילות בתחום. חיזוק ובינוי גאה להיות חלק ממפעל התחדשות העירונית. שיהיה לכולנו חג עצמאות שמח.

*הכותב הוא הבעלים של חברת חיזוק ובינוי,ו-Contempo מבית חיזוק ובינוי, המתמחות בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.