נדל"ן אינו עשוי מקשה אחת: השפעת משבר הקורונה על הסקטורים השונים בנדל"ן בארה"ב

נכסי לוגיסטיקה ותעשייה ומקבצי דיור להשכרה (מולטיפמילי): שני הסקטורים נהנים מביקוש יציב, שאף התחזק במהלך המגפה. עם יסודות בריאים, תזרים מזומנים תפעולי חזק, תמריצים והטבות במימון - המשקיעים נמשכים לתשואות ולמאפיינים ההגנתיים שמציעים נכסים אלה.

לנכסי אירוח וקמעונאות מאפיינים שונים: חלקם ממילא סבלו ממצוקה היסטורית, ואמצעים שננקטו בכדי להתמודד עם המגפה הובילו לכך שרבים מהעסקים בתחומים אלו נאלצו לסגור את שעריהם או לצמצם באופן משמעותי את פעילותם. למרות המצב הנוכחי של נכסי אירוח וקמעונאות, ניתן להניח שעם התאוששות תחומי התעופה והתיירות, סקטור המלונאות עשוי להתאושש. כמובן שבלתי אפשרי לחזות את העיתוי של אותה התאוששות, אך זה לא מנע ממשקיעים אופורטוניסטיים לרכוש נכסים במחיר נמוך על מנת להנות מעליית השווי הצפויה לאחר תיקון השוק. מצד שני, הירידה במסחר המסורתי בחנויות פיזיות רק הואצה מכיוון שהמשבר הביא לגידול בביקוש למסחר אלקטרוני ולהתגברות על המחסום הטכנולוגי שבעטיו נמנע חלק מאוכלוסיית המשתמשים עד אותה העת.

בין שני קצוות אלו, נמצא תחום המשרדים. נכסי משרדים מספקים בדרך כלל תזרים חיובי הודות לחוזי שכירות ארוכי טווח, אך גם הם מתמודדים עם תנאי שוק מורכבים, כמו גם שינויים באופן בניית והשכרת משרדים ובדרישה למיקומם.

הסקטור שממשיך להיות הזדמנות טובה להשקעה

מתחמי מולטיפמילי מאפשרים השקעה במספר רב של יחידות דיור המאוגדות כנכס אחד ומושכרות לדיירים שונים (בניגוד לסינגל פמילי - נכס שמיועד למגוריה של משפחה אחת בלבד). דיירי המתחמים נהנים מניהול מרכזי, כולל טיפול בנכס, תחזוקה שוטפת ולרוב כולל מתקנים רבים לרווחת הדיירים (בריכת שחיה, מסעדות, מגרשי ספורט ועוד). שיעור בעלי הבתים בארה"ב נמצא בירידה כבר שנים, שכן הדיירים מעדיפים את הגמישות שמאפשרת שכירות (למשל במעבר דירה בהתאם למקום עבודה או מעבר לדירה גדולה יותר באותו מתחם), לעומת בעלות על דירה. על כן, הסקטור הוכיח עצמו כעמיד יחסית בתקופת משבר כלכלי בנוסף לאילוצי המגיפה והרצון לשפר את סביבת המגורים והעבודה בבית. הפגיעה ברווחיות הייתה קטנה ביחס לסקטורים אחרים והוא חזר יחסית מהר לתפקוד ריווחי. כמו כן, ולאור הצורך המהותי שמשרת הדיור, התמריצים והתמיכה של גופים ממשלתיים כגון פרדי מק ופאני מיי, הסקטור ממשיך להוות הזדמנות טובה להשקעה בעתיד הקרוב. הצדקה נוספת להשקעה באפיק זה היא עלייה בביקוש כתוצאה מהירידה בהשלמת בניה חדשה בעשור האחרון.

השקעה בעלת פוטנציאל לתשואה עודפת

היות והביקוש עולה על ההיצע, והודות לצמיחה האדירה בתחום המסחר המקוון, קיימות הזדמנויות רבות בעלות פוטנציאל לתשואה עודפת בסקטור התעשיה והלוגיסטיקה. הצמיחה בתחום המסחר המקוון החלה הרבה לפני מגפת הקורונה, אך קצב הצמיחה עלה משמעותית עם פרוץ המגיפה. בארה"ב למשל, מ-2019 ועד אוקטובר 2020, עלה אחוז הצריכה אונליין מתוך כלל הצריכה מכ-16% לכ-23% (בהשוואה לכ-7% בשנת 2010).

מרכזי ערים או פרברים?

מהשפעות העלייה החדה בשיעור האבטלה וסגירת משרדים לפרקי זמן ממושכים, דרך עבודה מהבית ועד לצורך בריחוק חברתי, חווה תחום המשרדים זעזוע עמוק, שמאלץ אותו להתפתח ולהתאים את עצמו לתכתיבי השוק. יחד עם זאת, העובדה שמרבית חוזי השכירות הם ארוכי טווח, ממתנת את ההשפעה הפיננסית בטווח הקצר. הדעות לגבי מידת התאוששות הסקטור והמשך הצמיחה בו מגוונות, ונראה כי הביקוש בעתיד יהיה תלוי באיזון שבין השטח הנדרש ליצירת סביבת עבודה בטוחה מצד אחד, ומנגד השפעת המעבר לסביבת עבודה “היברידית”, שמשלבת עבודה מהבית. ניתן לראות בעשור האחרון ירידה בשיעור המשרדים הריקים בפרברים לעומת משרדים במרכזי עסקים בערים גדולות. בנוסף, משרדים בפרברים מותאמים טוב יותר לעמידה בסטנדרט החדש לאור המגפה (פחות צפיפות בהשוואה למשרדים במרכזי הערים הגדולות, גישה נוחה ברכב פרטי, שימוש פחות במעליות ועוד).  

התמודדות עם מסחר האונליין 

תחום נוסף שכבר חווה טלטלה בעקבות משבר הסאב-פריים של 2008, הוא סקטור הנדל"ן המסחרי. על מנת לייצר תנועה גדולה יותר של קונים פוטנציאליים ולסייע לבעלי החנויות, תמהיל השוכרים של מרכזי קניות השתנה, כך שמרכיב הבילוי (מסעדות, קולנוע, ירידים ואירועים) יהווה חלק מהותי יותר משטח המסחר. כיום, בעקבות משבר הקורונה, ישנם חנויות ועסקים רבים שנסגרו, כאשר בעיקר אלו שהשכילו להקים פעילות אונליין או למכור מוצרים חיוניים, מצליחים לעבור את הסערה. בנוסף, מתמודדים בעלי החנויות ובעלי שטחי המסחר עם אתגרים נוספים מעבר להאטה הכלכלית והירידה בכוח הקניה – הגבלת מספר הקונים בחנות, עדיפות למרכזים פתוחים בניגוד לקניונים סגורים. לעומת זאת, דווקא רשתות המזון והפארם, שמהוות לרוב דיירי עוגן במרכזי מסחר, חוו צמיחה בתקופת הקורונה, במיוחד רשתות מזון בעלות פעילות באונליין.

סקטור המלונאות, שספג פגיעה מהותית עוד בעקבות משבר הסאב-פריים, נפגע אנושות עם קריסת ענף התיירות לאחר פרוץ מגפת הקורונה. היקף הנוסעים בטיסות פנימיות בארה"ב ירד בכ-65% והיקף הטיסות הבינלאומיות ירד בכ-85%. ההכנסות מחדרים פנויים במלונות ירדה בכ-70% ברבעון השני של 2020 (בהשוואה לרבעון שקדם לו). מרבית התחזיות בסקטור מצביעות על תקופת התאוששות ארוכה של 28-24 חודשים. כלומר, השלכות ההאטה טרם מומשו במלואן.

השקעה בנדל"ן מייצרת תזרים יציב בתקופות חסרות ודאות. לצד פוטנציאל לרווחי הון, היא מהווה גורם מאזן בתיק ההשקעות הודות למתאם הנמוך ביותר לשוק ההון. וכל האינדיקציות מראות כי אנחנו מצויים בתקופה מהסוג שבאופן היסטורי מזמנת עבור משקיעי נדל''ן הזדמנויות השקעה עם פוטנציאל לתשואה עודפת.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי על מנת לאתר את אותן ההזדמנויות ולדעת לנצל אותן, נדרש ניסיון רב-שנים על פני תקופות גאות ושפל של השוק, היסטוריית ביצועים מוכחת ומומחיות גיאוגרפית וסקטוריאלית.

פיזור נכון הוא מרכיב חשוב ביותר בכל תיק השקעות: בפרופימקס מנצלים את המשבר הנוכחי לביצוע השקעות שניתן להצטרף אליהם באמצעות קרן הבית הנוכחית, Profimex CircleOne V-Series II, שהוקמה במיוחד לניצול ההזדמנויות שמייצר המשבר: "קרנות פרופימקס מאופיינות ב"פיזור-על" - פיזור בין מנהלי השקעה בנוסף לפיזור בין סוגי נכסים, סקטורים, גיאוגרפיות ואסטרטגיות. התוצאה היא פורטפוליו מגוון של נכסי נדל"ן, בפיזור אופטימלי, דבר שבא להגן על האינטרסים של המשקיע".