איך באמת השפיעה הקורונה על שווי הנדל"ן המניב בישראל?

"הרושם הכללי בשנה החולפת היה שענף הנדל"ן חווה פגיעה משמעותית, בעיקר הנדל"ן המניב לסוגיו. לכן החלטנו לבדוק בדיעבד מה הייתה ההשפעה של המגיפה? עד כמה הקורונה השפיעה על תחום הנדל"ן המניב? אבל לא מתוך השערות אלא בפועל, כפי שעולה מהדוחות הכספיים השנתיים של חברות הנדל"ן המניב הגדולות", אומר חן שיין, שותף בכיר ומנהל מחלקת נדל"ן ב- EY ישראל. "לצורך כך, בדקנו את הנתונים של החברות הגדולות הכלולות במדד ת"א מניב ישראל של הבורסה לני"ע בת"א המהוות כ-70% מהמדד", מסביר יקי בוארון, שותף מחלקת נדל"ן ב-EY ישראל.

איך תחום הנדל"ן המניב חווה את התפרצות הקורונה בישראל?

"ענף הנדל"ן כולו ספג פגיעה דומה ברחבי העולם", מסביר שיין. "אין ספק שהקורונה תביא לשינוי בתכנון ובתמהיל, אך בנייני משרדים והמרכזים מסחריים לא ייעלמו".

לדברי בוארון, "אנשים לא הבינו לאן זה הולך והיה פחד שהנדל"ן יאבד הרבה מערכו. די מהר חלחלה ההבנה שתחום המגורים פחות בסכנה, בעוד שלגבי תחום הנדל"ן המניב קיים חוסר וודאות. אנשים עוד זוכרים את המכה שחטף תחום המשרדים במשברים כלכליים בעבר", מספר בוארון. "בנייני משרדים הפכו להיות בנייני רפאים ופחדו שזה יקרה שוב. אבל בסופו של דבר המשרדים נשארו מאוכלסים והמחירים לא ירדו".

מי הפסיד ומי הרוויח?

תחום המשרדים: "הקורונה לא השפיעה על השווי של המשרדים"

"היה הרבה רעש תקשורתי כשחברות שלחו את עובדיהן לעבוד מהבית, שמענו אז הרבה נבואות זעם", אומר שיין. "אבל בפועל, כפירמה שמבקרת נתח משמעותי מחברות הנדל"ן בארץ, אנחנו רואים בדוחות הכספיים של החברות שהפגיעה הייתה מינימלית. חברות שמשכירות להיי-טק לא נפגעו בכלל וחברות שמשכירות לתחומים אחרים נפגעו בצורה שולית".

לדבריו, "הנתונים מראים שבין 2018 ל-2019 רווחי השיערוך (רווחים פוטנציאליים 'על הנייר') גדלו כי הייתה ירידה בשיעור ההיוון. בין 2019 ל-2020 לא היו שינויים משמעותיים בשיעורי ההיוון, אם בכלל. התוצאה היא שאנחנו לא רואים כמעט ירידת שווי של משרדים. בהכללה ניתן לומר, נכון להיום, שהקורונה כמעט ולא השפיעה על השווי של משרדים בדוחות הכספיים של החברות אותן דגמנו".

חן שיין, שותף בכיר ומנהל מחלקת נדל"ן ב- EY ישראל צילום: באדיבות EY ישראל

מה הסיבות לזה?

שיין: "הסיבה העיקרית היא שהשוכרים מחויבים לחוזים קיימים ולכן כרגע לא רואים השפעה מהותית. הצפי לעתיד הוא שרמת הצפיפות במשרדים תקטן, ומגמה זו תקזז חלק מהקיטון בשטח שצפוי בשל שימוש נרחב יותר במודל העבודה ההיברידי. בנוסף, חברות היי-טק שגייסו הרבה כסף ומתרחבות צריכות עוד שטח. כשמשקללים את הכול, הצפי הוא שהירידה בביקוש לשטחי משרדים תהיה הרבה יותר מתונה. את כל המגמות האלה רואים גם מעריכי השווי ולפיכך השינוי בשווי המשרדים הוא שולי".

בוארון מסכים שחברות המשכירות משרדים לא נפגעו, בעיקר בזכות ההיי-טק הישראלי. "בארץ פועלות הרבה חברות היי-טק שלמרות העבודה מהבית לא נטשו את המשרד, אלא נתנו לעובדים אופציה לבחור. המודל ההיברידי של עבודה מהבית וגם מהמשרד היה קיים כבר לפני הקורונה, אבל צבר תאוצה בעקבות הקורונה. המשכירים לא מיהרו להוריד את דמי השכירות, ואפילו נרשמו עליות קטנות בשל חידושי חוזים. הנתונים מראים שה-NOI (הכנסה נטו לאחר ניכוי עלויות התפעול) עלה מעט במקביל לירידה קלה בשיערוכים. אחת הסיבות לכך היא שבחלק מהמבנים ניצלו את תקופת הקורונה לשדרג ולשפץ את הנכס , וחלק משדרוגים אלו נרשמו כהפסדי שיערוך".

מה נראה בהמשך בתחום המשרדים?

"אנחנו רואים שחברות שהתחילו לבנות משרדים ממשיכות לבנות, אבל חלק מהחברות שיש להן קרקעות זמינות לבניית משרדים משהות את הביצוע – כי הן רוצות לראות לאן השוק הולך", מספר בוארון. "חברות בוחרות שלא להעמיק את החשיפה שלהן מעבר להפסד על אי-פיתוח הקרקע, עד להתבהרות התמונה".

לדברי שיין, "בטווח הקרוב נראה המשך של מגמת העבודה מהבית, לצד שטחי משרדים רבים נוספים בבניינים שנמצאים עכשיו בהקמה. שתי המגמות האלה יכולות להביא לכך שנראה ירידת מחירים מתונה, כי חברות הנדל"ן ירצו לשמור על תפוסה מלאה ולמלא בניינים. בטווח הארוך יותר הגורמים הממתנים שהזכרנו מקודם ,יחד עם הגידול בפעילות במשק, יביאו להגדלת הביקושים וייצוב השוק".

תחום הנדל"ן המסחרי: "הקניונים נפגעו פי 2 מהמרכזים המסחריים הפתוחים"

"ישנם שני סוגים עיקריים של מרכזים מסחריים", מסביר שיין, "מרכזים מסחריים סגורים (קניונים) ומרכזים מסחריים פתוחים. הקניונים נפגעו בצורה הרבה יותר קשה – כפול מהמרכזים המסחריים הפתוחים. הדוחות הכספיים של 2020 מראים ירידה של כ-35% ב-NOI של מרכזים מסחריים סגורים כתוצאה מהסגרים. החברות במדגם רשמו ירידת ערך של כ-1.6 מיליארד שקל בשווי הנכסים שלהם לעומת עלייה של 1.1 מיליארד שקלים בשווי בשנה הקודמת. ירידת הערך ב-2020 מהווה כ-5% משווי כלל הנכסים. זאת לעומת המרכזים הפתוחים בהם נרשמה ירידה של כ-15% ב-NOI וירידת ערך של כ-130 מיליון שקל בלבד לעומת שיערוך חיובי של כ-600 מיליון בשנה קודמת. ירידת הערך השנה היא כ-1.3% משווי הנכסים".

מי נפגע הכי הרבה?

לדברי שיין, "גורם חשוב מאוד היה תמהיל השוכרים של כל מרכז, וכמה עסקים חיוניים היו בו: מזון, פארמה, מרפאות, מוצרי בית וכו'. מרכזים מסחריים עם תמהיל שעיקרו לא-חיוני ספגו פגיעה קשה יותר".

בוארון מסכים: "קניונים שנפגעו קשה יותר הם מקומות שתמהיל שוכרי העוגן החיוניים שלהם לא היה נכון. שוכרי עוגן כאלה מביאים תנועה של לקוחות למרכז: אנשים באים לפארמה או לסופר וקונים פריטים נוספים על הדרך. בתקופת הקורונה התחדדה יותר תפיסת החיוניות של עוגנים כאלה. הקניונים היו סגורים כ-40% מהזמן במהלך השנה, למעשה הם היו סגורים גם כשלא היה סגר מלא. מרכזי המסחר הפתוחים היו סגורים רק 20-25% מהזמן במהלך השנה. זה מסביר את הפער בשינוי ב-NOI בין המרכזים הפתוחים לסגורים. המשכירים נתנו הנחות והקלות לשוכרים, וויתרו באופן מלא או חלקי על השכירות לשוכרים שסגרו את החנויות. גם ההתאוששות של המרכזים הפתוחים הייתה מהירה יותר בגלל שאנשים הרגישו יותר בנוח להגיע אליהם".

"חשוב לשים לב שאין כמעט שינוי בשיעורי ההיוון במרכזים הפתוחים והסגורים (6%-7%)", אומר בוארון. "הסיבה לכך היא שהפגיעה של משבר הקורונה היא זמנית וקצרה יחסית לאורך חיי הנכס . בהערכות שווי בנדל"ן מסתכלים הרבה שנים קדימה. לכן בהנחה שחוזרים לפעילות מלאה בטווח הקצר יחסית, הרי שתהיה פגיעה יחסית מתונה בשווי המרכזים המסחריים. ניתן לראות שכבר בתקופת חג הפסח הקניונים חזרו לפעילות מלאה ואף מעבר לכך".

יקי בוארון, שותף מחלקת נדל"ן ב-EY ישראל צילום: אופיר פרג'ון

אז מה, נחזור תוך שנה-שנתיים לקניונים כאילו לא הייתה קורונה?

"תחום המסחר נפגע והמעבר לקניות אונליין יישאר איתנו וימשיך להתחזק", מסביר שיין. "בעלים של מרכז מסחרי יצטרך לחשוב איזה תמהיל שוכרים ימתן את הפגיעה הצפויה מכיוון המסחר המקוון. ייתכן שחנויות אופנה יצטמצמו לטובת תחומים אחרים כדי למלא את המרכזים. אני לא חושב שהמרכזים המסחריים ייעלמו כמו שתעשיית הקולנוע לא נעלמה כשיצא הווידאו. התברר שאנשים בכל זאת אוהבים לצפות בסרט בקולנוע ולהתרועע עם אנשים אחרים. המרכזים המסחריים ישתנו בהתאם לעולם החדש".

"המגמה המרכזית היום היא עירוב שימושים", מוסיף בוארון. "הקניון יכול להפוך מאזור מסחר לאזור בילוי. הקניונים עשויים להפוך גם למרכזים קהילתיים".

תחום התעשייה והלוגיסטיקה: "המרכזים הלוגיסטיים הפכו לאפיקי השקעה"

"בתחומים אלה כמובן שלא הייתה פגיעה אלא מגמת עלייה בשווי. יש כיום דרישה רבה יותר לאחסון והתחום הזה רק ילך ויגדל", מסביר שיין. "לפי הדוחות הכספיים, במבני תעשייה ולוגיסטיקה ונרשמו שיערוכים של כ-400 מיליון שקל, המהווים כ-3.5% משווי הנכסים. בתחום הלוגיסטיקה בלבד רשמה צמיחה של כ-11% ב-NOI, חלקית כתוצאה מגידול במספר הנכסים.

בוארון מסביר: "בעבר שיעורי ההיוון של התעשייה והלוגיסטיקה היו גבוהים יחסית, אבל כיום מבינים שאלה תחומים יציבים ופחות מסוכנים, הן לאור הקושי הרב בהעתקת מפעל למקום אחר והן לאור העלייה בהזמנות האונליין המצריכות מרכזים כאלה. המרכזים הלוגיסטיים פה כדי להישאר. שיעורי ההיוון ירדו ב-2018-2019 משמעותית ולכן נרשמו רווחי שיערוך משמעותיים. ב-2020 המגמה המשיכה אבל בצורה קלה יותר (שיעורי ההיוון עומדים סביב ה-7%) מה שהביא לעליות ערך נוספות. במקביל חל גידול של כ-8% בשטחי המרכזים הלוגיסטיים שנפתחו, מה שמסביר עלייה של כ-11% ב-NOI בתקופת הקורונה.

למעשה, לדברי בוארון, המרכזים הלוגיסטיים נתפסים כיום כאפיקי השקעה סולידיים יותר שקל לממן אותם. "אנחנו רואים חברות שאינן מתחום הלוגיסטיקה, כמו חברות שעוסקות בבנייה למגורים, שמקימות מרכזים לוגיסטיים כעוגן בפורטפוליו שלהן וכך הן נהנות מהכנסה קבועה לאורך שנים.

מה עוד צופן העתיד עבור שוק הנדל"ן? השפעות הקורונה על שוק המשרדים, המסחר והמגורים יעמדו במרכז כנס הנדל"ן ה-13 של EY בשיתוף עם משרד שטיינמיץ, גורמן הרינג ושות', שיתקיים השנה בפורמט וירטואלי בשל מגבלות הקורונה. בכנס, שישודר באתר כלכליסט ב 29 באפריל 2021, ידונו בכירי התעשייה גם בממשקים שבין שוק הנדל"ן לשוק ההון.