דעה
מוקדם להספיד את הגדלת רכיב הפריים במשכנתא
בנק ישראל גילה נאיביות בהתנהלותו מול הבנקים כאשר ציפה כי הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות תוביל להוזלת המשכנתאות. אולם מספר צעדים משלימים למהלך עשויים להפוך אותו להצלחה, ולהביא לכך שהוזלת המשכנתא תגיע למי שצריך אותה יותר מכל - רוכשי הדירה הראשונה
בשבועות האחרונים סערה התקשורת הכלכלית והרשתות החברתיות געשו. זאת כאשר התברר לכולם שהמהלך המהפכני שבו נקט בנק ישראל בסוף השנה שעברה על מנת להוזיל את המשכנתאות - הגדלת רכיב הפריים המקסימלי במשכנתא משליש לשני שליש - לא הביא לתוצאות המיוחלות.
- רפורמת ריבית הפריים עדיין מדשדשת
- שוק הדיור רותח: זינוק של 19% במשכנתאות שנלקחו בפברואר - ל-7.3 מיליארד שקל
- מחירי המשכנתאות החלו לרדת - אבל סכנת ההתייקרות מעבר לפינה
הבנקים, כך התברר, מיהרו לייקר את מסלול הפריים וגלגלו את ההפרש לכיסם, בעוד שרוכשי הדירות נותרו עם משכנתא ברמת מחיר דומה לזו שלפני החלטת בנק ישראל.
פרויקט מגורים צילום: אוראל כהן
את התנהלות הבנקים מול החלטת בנק ישראל ניתן היה לצפות. מסלול הפריים הוא מסלול שמייצר לבנק הכי פחות רווחיות מבין מסלולי המשכנתא, ולכן אך טבעי שאם עכשיו הוא מהווה נתח גדול יותר מהמשכנתא אז הם ייקרו אותו ויקחו מרווח גבוה יותר כדי לפצות עצמם ולהשאיר את רמת הרווחיות שלהם דומה למה שהיה בעבר. היה נאיבי מצד בנק ישראל לצפות כי הבנקים יספגו את ההשלכות של התקנה החדשה ולא יגלגלו אותן אל הציבור. בסופו של דבר, מדובר בחברות מסחריות עם בעלי מניות שמסתכלים בסוף שנה על שורת הרווח בדו"ח השנתי.
אך האם ניתן כבר היום להגדיר את המהלך ככישלון? לדעתי עוד מוקדם לכך, שכן בפני בנק ישראל עוד עומדים מספר צעדים שבהם יוכל לנקוט על מנת להשיג את הוזלת המשכנתאות שאליה כיוון.
זאת אפשר לעשות למשל באמצעות צמצום פלח השוק שזכאי ליהנות מהשינוי הרגולטורי וכך בעצם להקטין את החשיפה של הבנק למשכנתאות עם פריים מוגדל. נניח לדוגמא שזה יתאפשר לרוכשי משכנתאות לדירה יחידה או חליפית בלבד ללא משקיעים. כך יוכלו הבנקים לספוג ירדה ברווחיות במספר קטן יחסית של משכנתאות ויוכלו לתמחר את הפריים בזול מבלי לפגוע בצורה מהותית ברווחיות שלהם. אפשרות נוספות היא לתת הקלה בהקצאת ההון נדרשת מהבנקים בהלוואות שיעניקו עם רכיב פריים מוגדל וכך בעצם לפצות את הבנקים על הירידה ברווחיות.
זריקת מרץ לשוק
כמו כן, אל לנו לשכוח כי בבסיס ההחלטה של בנק ישראל על הרחבת רכיב הפריים היו מניעים נוספים. ראשית היה רצון להזריק זריקת מרץ נוספת לשוק, לאחר שהורידו את שיעור מס הרכישה על דירה שניה בסוף יולי האחרון. זה עבד לא רע בכלל, הבאזז התקשורתי היה גדול, משקיעי נדל"ן שישבו על הגדר פתאום התחילו לרחרח מה האפשרות המימונית החדשה הזאת נותנת להם, רוכשי דירות שהתלבטו קיבלו זריקת עידוד ובכלל ההצפה של הנושא בפריים טיים גרמה להתעוררות בשוק.
שנית, יתכן ובאמצעות המהלך בנק ישראל מכוון לכך שהגדלת רכיב הפריים יבוא על חשבון מסלול המשתנה הצמודה, ובכך בעצם לצמצם את חשיפה של שוק המשכנתאות לאינפלציה עתידית שאולי תגיע לאחר היציאה ממשבר הקורונה. מאז התקנה שמגבילה את המשכנתא לעד שליש בפריים שנכנסה לתוקף בשנת 2011 כפי שהזכרתי בתחילת הטור, כסף רב הוסט למסלולים צמודי מדד, בעיקר משתנה צמודת מדד, וכרגע החשיפה של שוק המשכנתאות לאינפלציה היא גבוהה מאוד.
לכן, המהלך הנוכחי נועד לאזן את החשיפה למדד של השוק. אמנם נכון להיום אין תחזיות אינפלציה מאוד גבוהות אך כצעד של ניהול סיכונים לאיזון השוק, יש בכך מן ההיגיון.
ממש בימים אלה אנו רואים שהבנקים מנסים לרצות את נגיד בנק ישראל ולהוזיל מעט את הריביות שהם נותנים במשכנתאות עם יותר משליש ברכיב הפריים אך זה מעט מידי ועדיין לא מעיד על שינוי מגמה.
אבירם טננבאום הוא בעלים ומנכ"ל של חברת פרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות
