קבוצות רכישה פוסט קורונה

מוגש מטעם Dun's 100

ענף קבוצות הרכישה סובל מהאטה. חוסר הבנה של מודל קבוצות הרכישה, מקרים מצערים שזכו לכותרות ענק והגבלות רגולטוריות רבות – הם רק חלק מהגורמים שתרמו את חלקם והאטו את קטר קבוצות הרכישה, שרק לפני עשור נדמה היה שדוהר בבטחה.

חבל לבזבז משבר טוב!

כאשר בוחנים את ההיסטוריה של תחום קבוצות הרכישה, נראה כי מודל זה זכה לפריחה, דווקא בסמוך לאחר המשבר הפיננסי-נדל"ני המשמעותי האחרון שפקד את העולם טרם משבר הקורונה - משבר הסאב-פריים, שפרץ בארצות הברית ביולי-אוגוסט 2007 והפך, כשנה לאחר מכן, למשבר כלל עולמי.

משבר הסאב-פריים, דה-פקטו, לא השפיע על הכלכלה הישראלית כפי שחזו הכלכלנים, ובפועל, ישראל יצאה מהמשבר מהר וטוב מהצפוי. ההשפעה הממשית עליה ניתן להצביע היא הגברת הרגולציה על נטילת משכנתאות על ידי הלווים הפרטיים - רוכשי הדירות, כלומר - העלאת שיעור ההון העצמי המינימלי הדרוש לצורך נטילת משכנתא לשיעור של 25% והקשחת בדיקות האיתנות הפיננסית של הלווים.

השילוב בין דרישות שיעור ההון העצמי המוגבר מצד הגורמים המממנים לבין עליית מחירים תלולה בשוק הנדל''ן, על אף משבר הסאב-פריים, הביא את הציבור הישראלי לחפש אלטרנטיבה שתאפשר את השגתו של נכס נדל"ני במחיר סביר יותר - קבוצת רכישה.

כך, במודל זה, מעצם הפיכתם של חברי קבוצת הרכישה ליזמים, מנוטרל סעיף הרווח שכלול במחיר הדירה בפרויקט יזמי, ובמקביל מצומצמת החשיפה לסיכונים הטמונים בחברות יזמיות מעצם טיבן, שכן - אם בנקים אמריקאיים עתירי ממון פשטו רגל - בוודאי שגם יזמים ישראלים עלולים לפשוט רגל.

אתי דולב ואליהו גוזלן צילום: יח"צ

יתרונות מודל קבוצות הרכישה

נראה כי משבר הקורונה העולמי הנוכחי יכול גם הפעם להוות כר פורה לצמיחה בתחום קבוצות הרכישה. כדאיות העסקה, צמצום החשיפות לגורמים שלישיים והגשמת החזון האישי - הם אלו העומדים בבסיס אמירתנו זו.

כדאיות העסקה. כדאיות העסקה טומנת בחובה שני יתרונות. היתרון הראשון, הינו הרווחיות הידועה המוצגת במועד דו"ח האפס (דו"ח אשר, בין היתר, אומד את העלויות העתידיות השונות הכרוכות בהקמת הפרויקט) או במסגרת הבדיקה העסקית הראשונה שנערכת לפרויקט, המשווה בין היחידה בקבוצת הרכישה אל מול אותה יחידה בשוק היזמי - מדד זה משקף רווח של כ- 20% בממוצע לטובת קבוצות רכישה. היתרון השני, הינו הסטייה התקציבית בין דו"ח האפס לתקציב הסופי, כפי שבא לידי ביטוי במועד סיום הבניה - בקבוצות רכישה, סטייה זו, בממוצע, עומדת על כחצי אחוז, כך שבאופן חד משמעי עולה כי הרווחיות בקבוצת רכישה גדולה יותר מהרווחיות בפרויקטים יזמיים.

כאמור, לא די בהבנה של גורמי כדאיות העסקה והרווח האפשרי כדי להבין מדוע תור הזהב של קבוצות הרכישה התרחש דווקא לאחר משבר הסאב-פריים, ומדוע, כך אנו מאמינים, צריך הוא לשוב ולהתרחש גם לאחר משבר הקורונה.

צמצום החשיפות לגורמים שלישיים. אחד היתרונות המרכזיים במודל קבוצות הרכישה הוא העמדת מלוא ההון העצמי הנדרש בתחילת דרכו של הפרויקט. העמדת ההון העצמי למפרע כוללת בתוכה מספר יתרונות לא מבוטלים. ראשית, במרבית קבוצות הרכישה, הקרקע נרכשת במלואה מתוך אותו הון עצמי שהועמד בתחילת הדרך (רכישת הקרקע הינה ההתחייבות העיקרית אשר כלל חברי הקבוצה מחויבים בה יחד ובערבות הדדית). כך, על ידי רכישת הקרקע מהון עצמי, ניתן לנטרל את החשש מערבות הדדית בין חברי הקבוצה. שנית, לאחר שהועמד ההון העצמי, והוסדר המימון להקמת הפרויקט, הרי שהצטמצמה, כמעט לחלוטין, החשיפה של היעדר מקורות מימון להקמת הפרויקט, והלכה למעשה - הובטח המימון והתזרים עד להשלמתו של הפרויקט. חברי הקבוצה ידרשו להעמיד כספים נוספים ממקורותיהם העצמיים רק במקרה של חריגה קיצונית ומשמעותית בתקציב הבניה. לבסוף, המחויבות של כל אחד מחברי הקבוצה, למעט במקרים של כשל קולוסאלי של חלק ניכר מחברי הקבוצה, הינה מחויבות אישית. במקרה שאחד מחברי הקבוצה לא עומד בהתחייבויותיו, ננקטות סנקציות כנגדו בלבד, לרבות מכירת זכויותיו בהליך מוסדר מראש, תוך שהקמת הפרויקט והעמדת המימון ליתר חברי הקבוצה ממשיכים כסדרם.

ואם בחשיפות עסקינן, היות וקבוצת הרכישה מורכבת מפרטים רבים, כל סיכון שחל על הקבוצה מתחלק בין כל אותם פרטים, בהתאם לחלקם בפרויקט, ואז - על ידי פיזור הסיכונים הם למעשה מתמזערים מטבעם, כך שבפועל, רכישת נכס, בין אם לשימוש עצמי ובין אם כנכס להשקעה, יכולה להפוך עבור ישראלים רבים מחלום מתוק ורחוק למציאות, ולהיות עבורם כלי למימוש ולהגשמה עצמית.

הגשמת החזון האישי. אם לא די בכדאיות העסקה ובצמצום החשיפות לגורמים שלישיים, יתרון בולט נוסף הוא יכולתם של אנשים מהישוב להפוך ליזמים, ובכך לקבוע את מקום הקמת הפרויקט, את גודל הנכסים שיבנו, את עיצובם ומאפיינים נוספים אחרים שלרוב מתקיימים רק בפרויקטים יוקרתיים.

למעשה, חברי קבוצת הרכישה יכולים לשלוט באופן ישיר ובלתי אמצעי על איכות הבניה והמוצר המוגמר, בעוד שברכישה בפרויקט יזמי מדובר בהצטרפות לחזון של מישהו אחר ולטעמו האישי, אשר יכתיב את מאפייני הפרויקט לאחר הקמתו.

משבר הקורונה טרף את הקלפים; והפעם - לטובה.

משבר הקורונה הביא לזינוק של כ- 14% ברכישת נכסי נדל''ן לעומת השנה החולפת (2019), בין היתר, בשל הפחתת שיעור מס הרכישה ל- 5%, קיומן של אלטרנטיבות השקעה מסוכנות יותר (לדוגמה, תנודתיות בשוק ההון) והרצון התמידי של כל ישראלי להחזיק נכסים בבעלותו. כל אלה ועוד, הובילו להפיכת ההשקעה בנדל"ן לאפיק כדאי ומשתלם עבור ישראלים רבים.

לגישתנו, דווקא בעיתו של משבר הקורונה, אשר חידד את הצורך ביציבות כלכלית ואת הרצון לשדרג את הנכסים שברשותנו, אנו מאמינים שמודל קבוצות הרכישה מהווה אפיק מצוין לרכישת נכס. מדובר במודל המאפשר לכל אדם להפוך ליזם, ליהנות מהיתרונות הטמונים בכך ולהצטרף לחגיגת הנדל"ן שאנו עדים לה.

***

אתי דולב היא שותפה ואליהו גוזלן הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד פישר (FBC & Co.), ממחלקות הנדל"ן הגדולות והמובילות בישראל.