חלום הבוננזה של ישראל קנדה ברמת השרון הולך ומתכווץ

החזון בספק, המכירה נמשכת: זכויות הבנייה העתידיות במתחם מפעל אלקו ברמת השרון ממשיכות להתכווץ בדו"חותיה הכספיים של בעלת הקרקע, ישראל קנדה. החברה שבשליטת אסי טוכמאייר וברק רוזן (36.36% ביחד) רכשה את הקרקע ב־2016 מידי משפחת זלקינד תמורת 169 מיליון שקל בלבד.

הקרקע משתרעת על שטח של 61 דונם בדרום מזרח רמת השרון, וישראל קנדה העריכה בדו"חות 2016 כי תוכל לבנות במקום 1,500 דירות ו־200 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר.

מתחם אלקו ברמה"ש צילום: צביקה טישלר

מאוחר יותר, בעקבות התנגדות עיריית רמת השרון והוועדה המחוזית, צמצמה ישראל קנדה בהדרגה את שטחי המשרדים והמסחר ואת מספר הדירות המתוכננות ל־815 דירות בלבד בדו"חות 2019.

אלא שבדו"חות 2020 שפורסמו בימים האחרונים היא כיווצה עוד יותר את החלומות הגדולים, וציינה כי יוקמו במקום 500 דירות ועוד 112 אלף שטחי משרדים ומסחר. במקביל, החברה לא מתייאשת ומדגישה כי היא מכינה "תוכנית צל" לשלב ב' של הפרויקט, "בהתאם לפתרונות תחבורתיים", ל־800 דירות ו־280 אלף מ"ר משרדים ומסחר.

השינוי הנוכחי בהיקף התוכנית עלול להפתיע לא מעט קונים שכבר רכשו בשנים האחרונות "זכויות לדירה במתחם". עד כה מכרה קנדה ישראל 598 "יחידות קרקע עתידיות למגורים" בתמורה כוללת של 321 מיליון שקל (לא כולל מע"מ) - מחיר ממוצע של 626 אלף שקל עבור זכות לדירה בפרויקט העתידי. במקביל, נמכרו 198 יחידות משרדים ב־117 מיליון שקל - מחיר ממוצע של 612 אלף שקל עבור זכות למשרד.

כל יחידה משרדית כזו כוללת קרקע בשטח של מעט פחות מ־28 מ"ר, "שכל אחת מהן עתידה להצמיח, על פי תחזיות החברה ביחס לשינוי הייעוד, זכות לקרקע ליחידת משרדים בת 250 מ"ר ברוטו". ב־2020 נמכרו 5 זכויות לדירה, לעומת 17 זכויות בשנת 2019 ו־44 בשנת 2018.

במקביל נמכרו אשתקד 25 זכויות למשרד, כולן בינואר־מרץ השנה (טרום קורונה), לעומת 61 זכויות ו־112 זכויות ב־2019 וב־2018 בהתאמה.

"התוכנית עוד לא בשלה"

מהנדסת העיר רמת השרון, עירית טלמור, אמרה ל"כלכליסט" כי הוועדות המקומית והמחוזית כלל לא התייחסו עדיין למספר הדירות שיקומו במתחם אלקו, "ואין בכלל שום דיבור כרגע אם יהיו שם 500 דירות או 800 או דיור מוגן או דיור לסטודנטים או דיור להשכרה לטווח ארוך או דיור בכלל. התוכנית עוד לא בשלה אפילו לדיון מקדמי בוועדה המחוזית". גם בכל הנוגע למתחם התעסוקה שיקום במקום המפעל — מעבר לתוכנית התקפה כרגע ל־100 אלף מ"ר לתעסוקה בלבד — ועדות התכנון דורשות לקבל לפני הדיון בתוכנית חדשה פתרונות בנוגע לתשתיות ולתחבורה. לדברי טלמור, "מאות אלפי מטרים של תעסוקה פירושם יוממות של אלפי עובדים. כרגע אין לזה פתרונות אמיתיים נראים באופק, לא של תחבורה רגילה ולא של מערכת להסעת המונים. עד שלא תהיה בהירות יהיה קשה מאוד לקדם תוכנית חדשה במקום".

טלמור הדגישה כי בישראל קנדה הסתמכו במקור על מערכת הסעת ההמונים שתוכננה במתחם תע"ש, הגובל למתחם אלקו. מאחר ותוכנית תע"ש השתנתה, והיא כרגע לא כוללת רבים מפתרונות התחבורה שעליהם דובר בעבר וכוללת כמות אדירה מתוכננת של 36 אלף דירות חדשות - פי 2 מרמת השרון היום - "היא שמטה במידה מסוימת את הבסיס שעליו ישבה תוכנית אלקו, והחברה צריכה לחפש היום מחדש פתרונות".

החזון בספק, החוזה סופי

ישראל קנדה מציינת במפורש כי שיווק המגורים "הינו של זכות עתידית רעיונית לדירה ממוצעת, ככל שתאושר התב"ע למגורים ולתעסוקה וככל שיהיו מספיק יחידות דיור". ואם יאושרו פחות דירות מאלה שמכרה? לפי החברה חוזי המכר הם סופיים ומחייבים, ו"ככל שלא תאושרנה מספיק יחידות דיור, היא התחייבה להעניק לרוכש זכויות שוות ערך לשימושי משרדים". כלומר, אם יאושרו במקום רק 500 דירות, 98 רוכשים ואלה שעדיין בדרך יאלצו להסתפק ב"שווה ערך" של נדל"ן משרדי.

בשל אי־הוודאות הגדולה, עד כה הכירה ישראל קנדה ברווח גולמי של 96 מיליון שקל רק ממכירת שטחי המשרדים, "היות והזכויות הנמכרות במתכונת זו מוגדרות באופן ברור ומהוות מכירה של זכויות קיימות". מנגד, היא טרם הכירה בהכנסות ממכירת הדירות, "מאחר וטרם ניתן לזהות באופן ספציפי ומוגדר את הזכויות בהתקשרות מול כל לקוח, שהינן במהותן זכויות עתידיות".

עם זאת, החברה ציינה בדו"חות 2020 כי בדצמבר האחרון היא קיבלה ממס הכנסה דרישת תשלום מס של 48 מיליון שקל עבור שיווק זכויות המגורים בשנים 2018-2016 (בסך כולל של 289 מיליון שקל). הנושא נבחן כרגע גם מול רשות ניירות ערך, והחברה מציינת כי בכוונתה לערער על השומה מאחר והיא טרם הכירה בהכנסות הללו בדו"חות הכספיים.

הסיכון גולגל אל הרוכשים

חרף אי־הוודאות בנוגע לאישור הפרויקט ולהיקף הזכויות, החברה בחרה לשווק אותו במתכונת של "זכות לדירה" ושל "זכות למשרד" וגלגלה את מלוא הסיכון אל הרוכשים, בעוד היא מתהדרת ברווחיות אדירה הצפויה לנבוע לה מהמתחם. לפי הדו"חות, ההכנסות הצפויות מהפרויקט עומדות על 1.09 מיליארד שקל, בעוד העלויות עליו עומדות על 208 מיליון שקל בלבד. בשורה התחתונה, על פי החברה, הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט עומד על 882 מיליון שקל — שיעור רווח חריג של 81%.

מלבד התשלום עבור הקרקע ההסכמים מול הרוכשים כוללים תשלום דמי ניהול לישראל קנדה בהתאם להתקדמות הפרויקט. החברה המנהלת זכאית לדמי ניהול חד־פעמיים של 80 אלף שקל ושל 40 אלף שקל עבור כל יחידת מגורים וכל יחידת משרדים בהתאמה, ש"ישולמו תוך 14 יום מקבלת היתר בנייה ראשון לבניין שאותו מקימה כל קבוצת רכישה".

השנה יסתיים חוזה השכירות של המפעל היושב כבר עשרות שנים במקום - שהתמורה עבורו שולמה כאמור מראש - מול החברה הצרפתית וון־רול שנאים. ישראל קנדה מציינת כי "במקרקעין מצויים חומרים מזהמים אשר נדרש לטהרם", אולם, "עלויות פינוי הזיהום אינן מהותיות ביחס להיקף הקרקע".

לדברי טלמור, "אנחנו כמובן רוצים לחזק את אזור התעסוקה שבו יושבת אלקו, אבל מוכרחים להסמיך תוכנית על פתרון תחבורה אמיתיים ולא וירטואליים. ככל שהם ירצו יותר זכויות בנייה, נצטרך לראות בסיס יותר איתן של תחבורה ציבורית. כשישראל קנדה מכרה דירות במקום היא לא שאלה אותנו, ואני מקווה שמי שקנה בדק מה הוא קונה. באיזשהו שלב התוכנית בוודאי תתקדם, אבל בהיקפים שהסביבה תוכל לבלוע".