"כמה שלא אהיה קבלן גרוע, ארוויח יותר מאחרים"

שנת הקורונה השאירה חותם כואב על משפחתו של יזם הנדל"ן הוותיק יגאל דמרי. בקיץ האחרון נפטר מקורונה אבי המשפחה חזקיה דמרי בגיל 89. חזקיה, שייסד את חברת י.ח דמרי לפני שלושה עשורים עם בנו יגאל (ומכאן ראשי התיבות בשם החברה), עבד בחברה כמעט עד יומו האחרון. "אבא שלי היה מוביל דרך, התייעצתי איתו כל השנים והוא מאוד חסר לי", אמר דמרי בראיון ל”כלכליסט”. "מאז שאבא נפטר, בערך פעם בשבועיים אני הולך לבית העלמין. העצה הכי טובה שהוא נתן לי היתה להיות בן אדם. מי שעושה לך רע, תחזיר לו בטוב. הוא לימד אותי בראש ובראשונה לכבד את הזולת, להיות איש חסד ולשמור על צניעות".

אך נסתרות דרכי הקורונה, והאבל האישי של דמרי עמד בניגוד גמור לנסיקה של החברה הציבורית בשנה שחלפה. י.ח דמרי נסחרת כיום בבורסה בשווי של 3.2 מיליארד שקל, עלייה של כ־70% בתוך שנה. ורק כדי לסבר את האוזן: מי שקנה דירה לפני חמש שנים נהנה מעלייה מרשימה של 15% בממוצע במחירי הדירות. מי שקנה מניה של חברת דמרי הכפיל את כספו פי חמישה בעקבות עלייה של 400% בתקופה הזו.

לפי הדו”חות הכספיים שפרסמה החברה, ב־2020 היא מכרה 777 דירות ומגרשים לבנייה בהיקף כספי של 1.26 מיליארד שקל. זאת לעומת מכירה של 543 דירות ומגרשים שנה קודם לכן בהיקף של 958 מיליון שקל. עם זאת, המחיר הממוצע ליחידת דיור שמכרה החברה עמד בשנה החולפת על 1.62 מיליון שקל לעומת 1.765 מיליון שקל שנה קודם לכן. ירידת מחירים? בחברה מיהרו להדגיש שהירידה הזו נובעת ממכירת 86 מגרשים לבנייה עצמית באופקים תמורת 50.5 מיליון שקל – שהטתה את הממוצע כלפי מטה, ו"בקיזוז אותם מגרשים, המחיר הממוצע עלה בכל הפרויקטים".

גם נתוני הרבעון הרביעי תומכים בטענה הזו. החברה מכרה ברבעון האחרון של השנה 280 דירות בהיקף כולל של 514.6 מיליון שקל, מחיר ממוצע של 1.84 מיליון שקל לדירה. ברבעון הרביעי של 2019 היא מכרה 255 דירות בהיקף של 427.6 מיליון שקל, 1.68 מיליון שקל לדירה, נמוך ב־9% מהמחיר הממוצע שנה לאחר מכן. נכון לסוף 2020, היא מקימה ברחבי הארץ 2,306 דירות ב־14 פרויקטים.

כשהתחילה המגפה, עם הסגרים והפיטורים הגדולים במשק, גם אתה לא היית כל כך אופטימי. הערכת שנראה ירידות מחירים בשוק, לפחות בטווח הקצר.

"היו באמת פה ושם קצת ירידות מחירים במרץ ובאפריל, אבל אנשים הבינו די מהר לאן זה הולך והמחירים חזרו לעוף. בלי שום קשר לקורונה, כבר יותר מעשור הביקוש בשוק המגורים גדל מעבר להיצע. המדינה מתרחבת, יש גידול של כמעט 2% בשנה בכמות האנשים, בעוד ברמת התכנון של קרקעות ושל פרויקטים אנחנו זוחלים לאחור. זה צבר לחץ לאורך כל השנים ורואים את התוצאה".

ועדיין, למרות היחס בין ההיצע לביקוש, גם המצב הכלכלי לא פשוט. מאות אלפי ישראלים יושבים בבית בחל"תים שייגמרו יום אחד, עשרות מיליארדי שקלים של משכנתאות הוקפאו, וגם הצורך של המדינה לסגור את הגירעון ילווה בצעדים לא פשוטים.

"אל תתבלבל בכלל. אני חושב שבתקופת הקורונה לאנשים היה יותר כסף מאשר פחות כסף. הישראלים הם אנשים שאוהבים לבזבז. כולם רוצים חו”ל, מלונות, בזבוזים. לא משאירים כסף בבית. אבל בתקופת הקורונה, אף שחלק לא קיבלו שכר, אנשים לא בזבזו. ישבו בבית בלי חו"ל, בלי קניות של בגדים, בלי אוכל במסעדות, ואנשים צברו הרבה כסף. זו בדיוק סיטואציה הפוכה ממה שאולי חושבים.

יגאל דמרי על קרקעות מדינה: “לא סתם המדינה יוצאת כעת עם מכרזי 'תכנן ובנה' על קרקעות לא מתוכננות. אין לה יותר קרקעות רגילות" צילום: עמית שעל

"חוץ מזה, תמיד טענתי שהמעגל השני והשלישי שמחוץ למרכז הארץ יתחיל לפרוח, והקורונה דחפה גם את זה. כוח הקנייה הצטמצם במרכז, והוא גלש לפריפריה. בנוסף לכך, עד היום אנשים העדיפו לקנות דירת 3-2 חדרים בתל אביב או במרכז, דירה של 70-60 מ"ר צפופה, אבל העיקר לחיות במרכז. היום, בעקבות הקורונה, רבים מעדיפים ללכת לגור בדירות גדולות בפריפריה, עם מרפסות, גינות ואיכות חיים אחרת. הקורונה שיווקה את הפריפריה".

י.ח דמרי מרכזת את עיקר הפרויקטים שלה מחוץ לגוש דן, וכשהביקושים מגיעים לפריפריה, הם פוגשים אלפי דירות שהיא מקימה ומתכננת שם. נכון להיום, לחברה יש פרויקטים בנתיבות, באשדוד, באשקלון, באופקים, בבאר שבע ועוד.

"שילמתי ביוקר? סיפורי סבתא"

מצד אחד, לא מעט אנשים יכולים לקנות דירות רק בפריפריה. מצד שני, שם למדינה יש קרקעות כמעט בלי סוף. היא יכולה להציף את השוק בסחורה ולהוריד כמה שהיא רוצה את מחירי הקרקע.

"מה שהמדינה רצתה לעשות היא כבר עשתה. תסתכל על הסכמי הגג מול הרשויות המקומיות, המדינה כבר הציפה באמצעותם קרקעות בפריפריה בשנים האחרונות, בבאר שבע, באשקלון ועוד. עם זאת, תרשום ונדבר עוד כמה שנים, למרות כל ההיצע בפריפריה, אני רואה את הביקושים ואומר לך שבטווח של שנה עד שלוש שנים נראה שם עליות של 20%-10% במחירי הדירות".

בסוף 2019 התמודד דמרי על רכישת אפריקה ישראל. בישורת האחרונה נותרה דמרי רק מול חברת לפידות, שבשליטת יעקב לוקסנבורג, שקנתה את החברה לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל. הזינוק מאז במניות אפריקה ישראל, ובעיקר הנפקת החברה־הבת דניה סיבוס לפני כחודש לפי שווי של 1.65 מיליארד שקל, מלמדים על גודל הפספוס.

"לא הכל זה כסף בחיים" אומר דמרי. "ידעתי שזו עסקה מצוינת, אבל זה היה רצון של אבא ז"ל, שאמר לי שאני לא צריך את זה. המילה שלו היתה שווה הכל וזו היתה אחת הסיבות שלא הייתי שם בסוף. אני מאחל ליעקב לוקסנבורג הרבה הצלחה וכמובן שעיני לא צרה בו. בכל מקרה יש עוד הזדמנויות בשוק, ואנחנו ממשיכים למצוא אותן ולקנות קרקעות.

"דמרי קיימת מעל 30 שנה, וכשהקמתי את החברה ביולי 1989 ההון העצמי הרשום שלה עמד על 100 שקל. היום הוא עומד על 1.4 מיליארד שקל, ועם הדיבידנדים שחולקו בדרך הגענו ל־1.8-1.7 מיליארד שקל הון עצמי, בלי שיערוכים. זה בא מיזע, דמעות ועבודה קשה. זה לא מובן מאליו".

מימין: מנכ"ל יינות ביתן מיכאל לובושיץ, נחום ביתן יוגאל דמרי צילום: מיכאל אביטבול

אחרי שוויתר על אפריקה ישראל, ומאוחר יותר החליט להפסיק גם את המו"מ לרכישת חברת דוניץ הציבורית תמורת 700-600 מיליון שקל, חתם דמרי בשנה שחלפה על לא מעט עסקאות מאוד יקרות בלב אזור הביקוש. הוא קנה את מתחם קסטרו בבת ים שמיועד למגורים, מסחר ותעסוקה ב־140 מיליון שקל; ב־190 מיליון שקל מגרש שמכר יצחק תשובה להקמת מגדל מגורים של כ־250 דירות בשכונת בבלי בתל אביב; וב־355 מיליון שקל את מתחם האומן, 16 דונם ברחוב שלבים ביפו (יחד עם חברת יהלומית פרץ).

היו מי שאמרו שבהלת הקניות הזו היתה בעיקר פיצוי יקר, אחרי שאיבדת את אפריקה ישראל.

"הזדמנויות אסור לפספס ותעזוב את כל סיפורי הסבתא של כולם שאומרים ששילמתי ביוקר. בניגוד להרבה מאוד חברות אחרות בתקופת הקורונה, כשראיתי הזדמנויות עסקיות הלכתי עליהן במרכז או לא במרכז. כבר לפני 20 שנה אמרתי שהחוכמה היא לקנות כשאף אחד לא קונה. רק עכשיו היה מכרז של עיריית תל אביב ליד הקרקע שקניתי בשכונת בבלי ושילמו שם 2.63 מיליון שקל קרקע לדירה, פי כמה ממה שאנחנו שילמנו. מציעים לי כבר הרבה יותר על הקרקע שקניתי. הלוואי עליי עוד כמה עסקאות כאלו.

"לאורך כל הדרך עשיתי כיזם מה שאחרים לא עשו. צברתי מלאי של קרקעות שמיועדות לכ־20 אלף דירות. כשקניתי קרקעות, כולם צחקו עליי. כשקניתי בפריפריה, אפילו אתה צחקת עליי. והנה, דברים שקניתי בסוף העולם היום הם ברווחיות גבוהה. כמה שאני לא אהיה קבלן גרוע, אני ארוויח יותר מאחרים".

לפי דו”חות החברה, יש לה עתודות קרקע בהיקף של 11,940 דירות, והיא מקדמת תוכניות להתחדשות עירונית, בעיקר במסלול של פינוי־בינוי, בהיקף של כ־7,000 דירות. עם זאת, פתאום התחלת לפזול לצדדים. הצעת לרכוש את חברת התעופה ישראייר, שבישורת האחרונה נרכשה על ידי רמי לוי. ולאחרונה השקעת כ־300 מיליון שקל עם קרן שקד תמורת 30% מיינות ביתן. המומחיות שלך היא נדל"ן, למה לחפש זהב במקום אחר?

"מה שאני עושה בפרטי שלי זה משהו אחר. בחברה הציבורית אני מתעסק רק בנדל"ן, אבל לפעמים השיקולים הם מעבר לכלכליים. היה לי עניין אחר לעשות את זה ויש לי עוד הרבה השקעות אחרות שאתה לא יודע עליהן וכנראה תופתע אם תדע. אבל הכל זה בפרטי".

"גם כחלון אמר שיוריד מחירים. אין קוסמים"

אתה לא חושש שבקרוב יגיע שר שיכון או שר אוצר ויצליח סוף סוף להוריד את המחירים, של הדירות ושל הקרקעות, ותישאר עם מגרשים במחירי שיא?

"הם יכולים להיות קוסמים? גם כחלון אמר שהוא יוריד מחירים, אני ואני ואני, ומה הוא עשה? ירה בצרורות, עשה קצת עצירה בשוק, אבל גמר את כל התחמושת. את כל הסחורה המדינה הוציאה והיא נגמרה לה.

"לא סתם רשות מקרקעי ישראל יוצאת כעת בעיקר עם מכרזים של 'תכנן ובנה' על קרקעות לא מתוכננות. אין להם יותר קרקעות רגילות. הסיטואציה היום היא שהפער בין הביקוש להיצע ממשיך לגדול, ואני ממש מתפלל שזה לא יקרה. מה שהיה לפני שנה כבר לא יהיה בעוד שנה, ובלי שנרצה יהיו עוד עליות מחירים".

אתה כיזם רק תרוויח מזה.

"לבי גם כואב על האנשים ועל הזוגות הצעירים. אם המדינה באמת רוצה לשנות, שתיתן מענקים לזוגות הצעירים בפריפריה, ולא בגלילות או במודיעין. במקום זה, בזבזו מעל 20 מיליארד שקל על תוכנית מחיר למשתכן".

לפי החישובים שלהם, הם אומרים שזה עלה פחות משליש מזה.

"אז אומרים. הם טוענים שמחיר למשתכן עלה 6 מיליארד שקל, אבל אם תיקח את שווי השוק של הקרקעות ששיווקו, מדובר ביותר מ־20 מיליארד שקל. חבל, זה כסף שיכלו לתת לזוגות צעירים".

אתה אומר שאין פה מספיק קרקעות, אבל מרכזי הערים צריכים להתחדש ואפשר להכפיל בהן את כמות הדירות כבר מחר בבוקר, על חשבון השיכונים הישנים.

"בהתחדשות עירונית באמת יש התקדמות. יש לנו 680 דירות שיצאו לדרך בפינוי־בינוי באשדוד, כמעט 300 דירות בגבעתיים, אנחנו בשלב של קבלת היתרים בפתח תקווה לעוד 750 דירות ומעל 800 דירות באור יהודה. זה לא מעט, אבל צריך להבין שבהתחדשות עירונית הקצב אטי. איתור הקרקע, החתמת הדיירים, הפינוי, אלה תהליכים מאוד ארוכים. זה לא יכול להחליף את היצע הקרקעות, ואני מעריך שזה יתפוס לכל היותר 20%-30% מהבנייה.

“המדינה גם חייבת לעזור להתחדשות עירונית לצאת לדרך באזורי פריפריה. דיברו על מתן קרקע משלימה ליזמים אבל זה לא הולך, כי אין למדינה קרקעות. הדרך היחידה היא למצוא דרך לסבסד את היזמים או את הזוגות הצעירים".

בנובמבר 2019 פתחה דמרי את מתחם סינימה סיטי בבאר שבע, 27.4 אלף שטחי מסחר, הסעדה ובתי קולנוע. בעטייה של הקורונה לא התקבלה מרבית דמי השכירות, והמתחם רשם הפסד של כ־4 מיליון שקל. עם זאת, הערכת שווי עדכנית נקבעה לו על 361 מיליון שקל לעומת 360 מיליון בסוף 2019.

אנחנו מדברים על היציבות והעוצמה של שוק המגורים, אבל לחברה שלך יש גם כמה פרויקטים בתחום המסחר והמשרדים. אתה לא חושש שהקורונה חידדה את עודף ההיצע בתחום?

"הלוואי עליי עוד כמה פרויקטים, ויש לי פרויקט למשרדים שאני מתחיל עכשיו בכפר סבא. אז נכון שלאנשים כיף עכשיו לעבוד מהבית, אבל יום אחרי הקורונה אנשים כבר רוצים לצאת. משגעים אותם בבית, חסרים להם חיי חברה, חסרים להם אנשים. המצב יחזור לקדמותו ולא יעזור כלום".

בדצמבר הקרוב יחגוג דמרי 65. בינו לבין עצמו הוא כבר משתעשע במחשבות על היום שאחרי. "אני חושב למצוא את הדרך איך לעזור או איך להועיל. ממה לחיות כבר יש וזה כבר לא מעניין אותי. אותי מעניין לבנות את הארץ, מדימונה בדרום עד קריית ביאליק בצפון.

“אולי בקרוב אני אפרוש ואצא למשהו ציבורי, לטובת הזוגות הצעירים. נמצא את הדרך לעזור להם".

כמה נהנית מהכותרות השנה שסיפרו שהפכת למיליארדר, לאחר נסיקת המניות ואחזקותיך ב־63% מהחברה?

"אני גר באותו בית שבניתי בנתיבות ב־1980 ונכנסתי לגור בו ב־1986, בית דו־משפחתי. הכסף לא מבלבל אותי בכלל. בימי שישי אשתי מכינה לי ארוחת צהריים והעובדים שלי באים לאכול איתי".

עלות השכר של דמרי ב־2020 הסתכמה ב־4.8 מיליון שקל. אשתו איריס, המשמשת כסמנכ"לית קשרי לקוחות, נהנתה אשתקד מעלות שכר של 888 אלף שקל ומענק של 150 אלף שקל. בנו חזי הוא סמנכ"ל רכש ולוגיסטיקה, וגם בנו הצעיר אופיר עובד בחברה.

זה נכון לערב משפחה ועסקים?

"שאנשים יגידו מה שהם רוצים, אנחנו מזמן לא חברה משפחתית. אני מאחל לכל אחד עובדים כאלה, והתרומה של שלושתם היא מעל ומעבר. איריס הקימה איתי את החברה וישבנו יחד עם דפי פוליו כשעוד לא היתה לנו אפילו מדפסת. הכל נעשה יד ביד".