מהפך בהכשרת השמאים: מבחן אחד במקום 14

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה לאחרונה את דו"ח ההמלצות הסופי בנוגע ל"הפחתת הנטל הרגולטורי בהליך הכשרה והסמכה של שמאי המקרקעין". לפי ההמלצות, שנחשפות כאן לראשונה, 14 בחינות, מקדימות וסופיות, יבוטלו, ובמקומן תערוך המועצה מבחן גמר אחד, אולם במקביל יוקשחו תנאי הסף לכניסה ללימודי השמאות. אישור השינוי הדרמטי בהליך ההכשרה ממתין כעת לחתימת שר המשפטים הבא.

מחברי הדו”ח - עו"ד אביחי כהנא, ראש תחום מדיניות רגולציה בחטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה במשרד המשפטים, ודניאל להמן מחטיבת התכנון - קבעו כי ישנן שתי חלופות לקבלת תלמידי שמאות מקרקעין: לימודים לתואר ראשון ייעודי בתחום השמאות ("חסרונה של חלופה זו הוא מידת ישימותה הנמוכה") או תואר ראשון "בעל זיקה לתחום" בלבד, בדגש על לימודי שמאות מקרקעין. מועצת השמאים תמכה כצפוי בחלופה השנייה. לדברי כהנא ולהמן, "חלופה זו תספק מענה לרוב הבעיות שהתגלו בהליך ההכשרה ולה סיכויי ישימות גבוהים".

במשרד המשפטים ציינו כי מטרת ההמלצות החדשות היא "שמירה על רמה מקצועית נאותה של בעלי הרישיון הנותנים שירות לציבור תוך כדי נקיטת תהליכי מיון וסינון ענייניים, מקצועיים ורלוונטיים כלפי המבקשים לבוא בשערי המקצוע".

על פי הדו”ח, משך הזמן הממוצע מתחילת הליך ההכשרה של שמאי מקרקעין עד רישום בפנקס השמאים עומד כיום על תקופה לא סבירה של 7.2 שנים. זאת בעיקר נוכח אחוזי המעבר הנמוכים מאוד בבחינות ההסמכה. מעבר לכך, מדגישים במשרד המשפטים, "הנתונים מעידים על חוסר עקביות באחוזי המעבר בין המועדים השונים באותו נושא בחינה".

כבר ב־2012 הובטחה רפורמה מקיפה ברישוי השמאים, אך כמעט שלא נעשה דבר עם ההמלצות שגיבשו במרוצת השנים ועדות שכללו על פי רוב שמאים ותיקים, שנהנו מהתנאים הקשיחים ששמרו על הגילדה, הכוללת היום רק כ־1,800 שמאי מקרקעין רשומים.

נעזרים במורים פרטיים

לפי הדו”ח, רבים מתלמידי השמאות נעזרים במכוני הוראה פרטיים לשם הכנה לבחינות. 62% מהתלמידים שהשיבו לשיתוף הציבור שנערך במשרד המשפטים נעזרו במכוני הכנה פרטיים לבחינות. 82% מקרב המתמחים העידו כי הם נעזרו במכוני הוראה פרטיים. בקרב התלמידים שהחלו לגשת לבחינות הסופיות מ־2016 עד היום תלמיד ניגש בממוצע פעמיים לכל בחינה סופית. "יוצא אם כך", מדגישים במשרד המשפטים, "שתלמיד ניגש בממוצע שש פעמים לכל הבחינות הסופיות בסך הכל. יש בנתון זה כדי להעיד שמשך הזמן הממוצע הנדרש למעבר כלל הבחינות הסופיות לבדן עשוי להגיע לכשלוש שנים".

נכון להיום, לא מעט אוניברסיטאות ומכללות מציעות לימודי השלמה שמזכות בפטור מ־11 הבחינות המוקדמות של מועצת השמאים. עם זאת מדובר בעלויות לא מבוטלות שמושתות על הסטודנטים. באוניברסיטת בר־אילן למשל שכר הלימוד לשנתיים אקדמיות שבהן התוכנית נלמדת בנוסף ללימודי תואר ראשון הוא 43,170 שקל, ובמכללות הפרטיות זה עשוי להגיע גם ל־100 אלף שקל.

על פי הנתונים, העלות של האגרות לבדן במסלול כולו נעה בין 4,015 שקל עבור תלמידים הפטורים מהבחינות המוקדמות לבין 5,665 שקל עבור תלמידים הניגשים לבחינות המוקדמות. העלויות הכוללות של התהליך, מציינים בדו”ח, בהתחשב בעלויות העקיפות, עשויות להגיע ל־20 אלף שקל לכל תלמיד בשנה, בנוסף ל-90-120 ימי המתנה בכל שנה עד לקבלת ציונים או לאישורים אחרים מהמועצה. “ברמה המשקית, הם כותבים, “עלות הרגולציה לשנה היא 9.8 מיליון שקל ו־110 ימי המתנה בשנה, מלבד עלות התפעול של מערך הבחינות בידי מועצת שמאי המקרקעין".

תנאי הסף היום ללימודי שמאות נמוכים ביותר: לימודים או תעודה לתואר ראשון בלבד, בלי שום קשה לזיקתו למקצוע. על פי הנתונים, כ־80% מהמועמדים שהתחילו בהכשרה ועברו אותה בהצלחה היו בעלי תואר עם זיקה לתחום: כלכלה, משפטים, ניהול, גיאוגרפיה (עם דגש על תכנון עירוני), לימודי הנדסה וארכיטקטורה. לעומת זאת, רק כ־25% ממי שהחלו את הליך הרישוי כשהתואר הראשון אינו בעל זיקה סיימו את מסלול ההכשרה בהצלחה. על כן הוחלט כעת שתואר ראשון יהיה חייב להיות בעל זיקה לתחום כתנאי סף להליך ההכשרה.

אין איפה להתמחות

במשרד המשפטים התייחסו גם לקושי המתמשך במציאת מקום התמחות. משך הזמן שחולף מהיום בו תלמיד רשאי להתחיל התמחות ועד לרגע שהוא מתחיל אותה בפועל הוא 268 ימים בממוצע. לפי נתוני לשכת השמאים מספטמבר האחרון, 450 סטודנטים מבקשים להתמחות במשרד כלשהו, אך רק 80 משרות פתוחות.

כהנא ולהמן מדגישים כי שתי בעיות דורשות מתן מענה ייחודי במסגרת השינוי המסתמן בהליך ההכשרה: התמחות השמאי והצורך בעדכון הידע המקצועי שלו. לדבריהם, מומלץ לבחון את הסוגיות הללו "כחלק ממדיניות משרדית כוללת".

מי שתכללה את עבודת המטה לשינוי הליך ההכשרה היתה קרן רבי, ראש מינהלת היחידות המקצועיות במשרד המשפטים.