אאורה מושכת את דיירי השיכונים, גם על חשבון שיעור הרווחיות

אאורה תגדיל ב־50 מ"ר את שטח דירות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי שהיא מקדמת ברחוב הטייסים ברמת גן בסמוך לשכונת רמת חן. בנוסף יקבלו הדיירים מרפסת וחניה. הנתונים על התמורה הנדיבה הזו עולים מהדו"ח הכספי לשנת 2020 שפירסמה החברה היום. במתחם מתגוררים כיום 163 דיירים ובמקום הבניינים שיהרסו ובמקומם יבנו 3 מגדלים בני 30 קומות שבהם 522 דירות. החברה מציינת בדוחותיה כי היא מוכרת דירות בפרויקט לפי שווי של 23,900 שקל למ"ר, כך שהשטח שמתווסף לדירה של הדיירים הוותיקים שווה כמעט 1.2 מיליון שקל, וזאת בלי לשקלל מאות אלפי שקלים שווי המרפסת והחניה.

תמורה דומה בנדיבותה אפשר למצוא בפרויקטים של פינוי בינוי שהחברה מקדמת גם ברחוב ההסתדרות בגבעתיים, בהם היא הבטיחה ל־214 דיירים הוותיקים (בשני מתחמים) תוספת של 45 מ"ר, מרפסת וחניה. לאחר הריסת המתחמים יבנו במקום ארבעה מגדלים שבהם 35־25 קומות. גם במקרה הזה שווי שטחי התמורה לדיירים מגיע ליותר מ־1.2 מיליון שקל.

ברחוב הטייסים בתל אביב היא הבטיחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר בשווי של כמעט 600 אלף שקל. ברחוב האורן בקריית אונו הדירות החדשות יגדלו ב־20 מ"ר ששוויים יותר מ־400 אלף שקל, וכך גם במגדל התמרים ברמת גן.

הרווחיות עלולה להיפגע

בפרויקטים של פינוי בינוי נהוג לסכם עם הדיירים המפונים כי עם השלמת הבנייה יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר. אבל התמורה שהייתה נהוגה עד לפני כמה שנים הייתה תוספת של עד 25 מ"ר. תוכניות הבנייה של הפרויקטים שתוארו כאן כבר מאושרות, ואאורה צפויה לשווק את הדירות בהן כבר השנה. התמורות הנדיבות לדיירים מרמזות על הדרך שבה הצליחה החברה לשכנע אותם לחתום דווקא עימה ולא עם אחרים.

הבעיה היא שהחגיגה הזו צפויה להיפסק בקרוב, ועלולה אף לסבך את אאורה בפרויקטים אחרים שהתוכניות שלהן עדיין לא אושרו. זאת משום שבשנים האחרונות מוסדות התכנון צמצמו את מדיניות התמורה לדירות הוותיקות. כיום המדיניות במחוזות תל אביב והמרכז היא לאפשר הרחבה של עד 12 מ"ר. בתל אביב אף הונהגה מדיניות שמצמצתמ את מקומות החניה כך שלא לכל דירה תהיה חניה.

המדיניות הזו הונהגה כדי למנוע בנייה של פרויקטים צפופים ורוויים מדי שאינם מתאימים לתשתיות העירוניות. אם אאורה הבטיחה לדיירים שטח יותר גדול היא תצטרך להקצות להם שטחים מתוך הדירות שתכננה למכור, מה שעשוי לפגוע ברווחיות של הפרויקט. כבר עתה נראה כי הרווחיות של החברה בפרויקטים של פינוי בינוי שיצאו לדרך אינה גבוהה במיוחד: ברמת חן למשל הרווח הגולמי החזוי הוא 14%, בגבעתיים 17%, במגדל התמרים ברמת גן 16%. כמובן שעלייה בשווי הדירות תשפר את הרווחיות של החברה.

הבעיה הזו תצוץ במספר פרוייקטים שעדיין לא אושרו במוסדות התכנון, אך החברה כבר התחייבה בפני הדיירים לתמורות נאות. בפרויקט באבן יהודה שבו מתכוונת החברה להרוס 155 דירות ולבנות 440 הובטח להגדיל את שטח הדירות ב־31 מ"ר ולהוסיף מרפסת וחניה. בפרויקט ביהוד, שבו היא מתכננת להרוס 114 דירות כדי לבנות 450, היא הבטיחה תמורות דומות. בפרויקט באור יהודה היא הבטיחה להגדיל את שטח דירות התמורה ב־30%.

"נכון שבפרויקטים עתידיים, בגלל מדיניות של ועדות התכנון, יהיה קשה לתת את המטרים שנתנו בעבר. אבל אני מאוד שלם עם התמורות שנתנו. בכל הפרויקטים אני מרוצה מהרווח היזמי שצפוי לנו", אמר ל"כלכליסט" יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה ובעל השליטה".

יעקב אטרקצי בעל השליטה באאורה צילום: אוראל כהן

"12 מ"ר זה מעט מדי"

"אני היזם היחיד שמטיף נגד הפחתת התמורות לדיירים", הוסיף. "בעיניי 12 מ"ר זה מעט מדי. 25 מ"ר זה מינימום תוספת שאפשר לתת לדיירים. לתת דירה ששטחה 90 מ"ר זה לא חזירות, זה מגיע להם. אם אתה רוצה לשכנע אותם לעזוב את הבית ולהצטרף לפרויקט זה חייב להיות אטרקטיבי".

בתשובה לשאלה מה יעשה בפרויקטים שבהם הובטחה תמורה גדולה מזו שתאושר השיב: "אז לא ארוויח 25%, אז ארוויח רק 18%. אם הוועדות יתיישרו לפי מדיניות 12 מ"ר יהיה קשה לתת אותן תמורות". להערכתו, דיירים העדיפו את החברה שלו לא בגלל התמורה אלא בגלל האמון בחברה.

עוד עולה מהדו"ח כי בשנת 2020 החברה מכרה 324 דירות, ירידה של 31% לעומת 2019. עם זאת ההכנסות מדירות שנמכרו ב־2018 ו־2019 מדווחות בדו"ח של 2020 ולכן באאורה מדווחים על עלייה בהכנסות ממכירת דירות. ב־2020 ההכנסות היו 1.1 מיליארד שקל, עלייה של 53% לעומת 2019. הרווח הנקי זינק ל־42.7 מיליון שקל לעומת 3.4 מיליון שקל ב־2019.