נטועה בנווה חן: אורבן גרופ מובילה את ההתחדשות העירונית בדרום-מזרח תל אביב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תל אביב ממשיכה למצב עצמה כאחת הערים הבולטות בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, ותנופת הפיתוח בה מורגשת היטב. בצנרת העירונית מקודמים כיום למעלה מ-100 פרויקטים המציעים פוטנציאל של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות.

אזור שכבר עובר מתיחת פנים אינטנסיבית הוא דרום-מזרח תל אביב, המאופיין במבני שיכון ישנים שהוקמו עמוק במאה הקודמת. דוגמה מובהקת מהווה שכונת נווה חן, הגובלת בשכונות יד אליהו ממזרח ורמת חן ורמת הטייסים ממערב, ומאכלסת כ-15 אלף תושבים בכ-5,550 יחידות דיור.

"נווה חן וסביבתה ניצבות בפני קפיצת מדרגה", מנתח שמאי המקרקעין שגב תורג'מן. "מיזמי ההתחדשות העירונית הרבים, לצד המשאבים שמשקיעה העירייה בשדרוג האזור, מתורגמים לעליית ערך נדלנית. בניגוד למרבית אזורי העיר, בנווה חן קיימים מרווחים גדולים בין הבניינים, מה שמסייע לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי לצאת לפועל מבלי לגרום לצפיפות יתר בשכונה. בחסות ההתחדשות העירונית, גם אוכלוסיית השכונה הופכת מגוונת יותר - עם הגעתם של משפרי דיור, משפחות צעירות ויחידים, ובהם גם אנשי תרבות ואומנים".

העבודות בבניין ברחוב מעפילי האגוז 66. אכלוס הפרויקט צפוי עד סוף השנה צילום: באדיבות אורבן גרופ

"בניגוד למרכז תל אביב, בדרום-מזרח העיר, ובייחוד בשכונת נווה חן, המחירים עוד שפויים", מדגיש תורג'מן. "בזמן שבגבעתיים וברמת גן דירות של 70 מ"ר מתומחרות ב-2 מיליון שקלים ומעלה, בנווה חן ניתן לשלם על דירה גדולה יותר מחיר מופחת. בכלל, קיים פער גדול בין רמת המחירים בשכונה למיקומה האטרקטיבי, אבל להערכתי לא לאורך זמן".

דבריו של תורג'מן משתקפים בנתוני אתר מדלן, לפיהם בין מרץ 2011 לדצמבר 2020 טיפס מחירה הממוצע של דירה בנווה חן ביותר מפי שתיים: מ-953 אלף שקל ל-1.92 מיליון שקל. ועדיין, כאמור, מדובר במחיר אטרקטיבי ביחס למחיר הממוצע של דירה בתל אביב, 2.8 מיליון שקל.

ממשים את החזון

אחת מהחברות הנדל"ן הנטועות בנווה חן, ומלווה מקרוב את התחדשותה היא אורבן גרופ (URBAN GROUP). פרויקט הדגל של החברה הוא NEO TLV המתרומם ברחוב מעפילי האגוז 66, הציר המרכזי של השכונה, ומהווה עוגן חשוב בהתפתחותה.

"כבר בתחילת העשור הקודם ידענו לזהות את הפוטנציאל של נווה חן ושל דרום-מזרח תל אביב", מספר שרון ששון, מייסד ומנכ"ל אורבן גרופ. "השכונה הזו מספקת סביבת מגורים שלווה ופסטורלית, וסמוכה לפארקים ירוקים. צריך גם להביא בחשבון שמרכז העיר על שלל מוקדי התרבות, הבילוי, והפנאי נמצא במרחק קצר".

במסגרת פרויקט תמ"א במסלול חיזוק ועיבוי (38/1), לבניין הוותיק הכולל 32 יחידות דיור, מתווספות עוד 28 יחידות דיור חדשות. בשטח עצמו כבר מתנהלות העבודות במרץ, כשהצפי לאכלוס הבניין המשודרג הוא בנובמבר הקרוב.

באורבן גרופ הקפידו על תמהיל מגוון הכולל דירות 5-3 חדרים, לצד דירות פנטהאוז מפנקות – כל זאת בתכנון אדריכלי מודרני, מפרט טכני עשיר וסטנדרטים בלתי מתפשרים של בנייה. עם סיום העבודות ייהנו הדיירים הוותיקים בין היתר מחדר ממ"ד הערוך לספק פתרונות מיגון לרעידות אדמה ואיומי טילים, ומרפסת שמש.

אוזן קשבת, מענה מקיף

כמי שבעצמו גדל ביד אליהו, ממש לא רחוק מנווה חן, מעיד ששון על עצמו כמי "שמכיר מקרוב את ה-DNA של האזור ומודע לצרכים של התושבים שמתגוררים בו. ברור לי שבזכות מיזמי התחדשות עירונית ניתן למנף את נווה חן ולהצעיד אותה קדימה, ולמימוש החזון הזה אנחנו נרתמים. התחדשות עירונית היא עניין מורכב, ובלי אינטראקציה רציפה, רגישה וסבלנית מול הדיירים, הסיכוי להביא למימוש פרויקט הוא נמוך".

ההצהרה הזו של ששון מתורגמת גם לרמה הפרקטית – ומתבטאת בשיתוף פעולה הדוק בין אורבן גרופ לציבור הדיירים, המוביל את הבניין הוותיק לחיים חדשים. "אני דיירת כאן 20 שנה, ויכולה לומר שהבניין הזה כבר לא היה ראוי למגורים. המבנה היה ישן ורעוע, כשהתחושה היתה שהוא נמצא ממש על סף קריסה", מתארת אושרית כהן, מהדיירות הוותיקות בבניין. "קיבלנו פה חברה מדהימה, מה שבא לידי ביטוי הן ביחס אלינו והן בקצב העבודות. באורבן גרופ שיתפו אותנו בכל הפרטים ותמיד קבלנו מהם אוזן קשבת ומענה מקיף. מעבר לזה, ביחס לבניינים אחרים בשכונה שעוברים התחדשות עירונית, אצלנו מתקדמים בצורה המהירה ביותר".

אירית סויסה, דיירת נוספת ברחוב מעפילי אגוז 66, מיישרת קו עם שכנתה. "אנחנו זכינו", היא מצהירה. "יש פה חברת נדל"ן קשובה שלכל אורך הדרך מעניקה לנו יחס טוב ומכבד. גם במהלך הקורונה, ואפילו בסגרים, היא המשיכה בעבודה כדי להשלים את הפרויקט. יש בפירוש שביעות רצון גדולה, ואני רק מחכה שנגיע כולנו לקו הסיום".

ובינתיים, כבר מייצר סביבו פרויקט NEO TLV התעניינות נרחבת, כש-20 מהדירות בבניין המחודש כבר נמכרו.

מייסד ומנכ"ל אורבן גרופ, שרון ששון. "מכיר מקרוב את ה-DNA של האזור" צילום: באדיבות אורבן גרופ

נווה חן תחילה

הפרויקט ברחוב מעפילי אגוז 66, הוא רק סנונית ראשונה בפעילות של אורבן גרופ בנווה חן. באותו הרחוב ממש, מקדמת החברה פרויקט תמ"א 38/1 נוסף, לאחר שזכתה במכרז הדיירים בבניין במעפילי אגוז 42. במסגרת המיזם ישוקם וירוענן מבנה של 32 יחידות דיור, וישתדרג ב-25 יחידות דיור נוספות. כל החוזים כבר נחתמו והתהליך לקראת קבלת הרישוי כבר יצא לדרך, כשהשאיפה היא לקבל את אישור הוועדה המקומית עד סוף השנה ולצאת לעבודות ב-2022.

פרויקט התחדשות עירונית שלישי של החברה שקורם עור גידים בשכונה הוא זה שברחוב סלע יעקב 20-18, בו הושלם שלב החתמת בעלי הדירות. "שכונה נווה חן הופכת לאחת השכונות המבוקשות בתל אביב", אומר ששון. "היא תהיה נדבך משמעותי בפריחה של דרום-מזרח העיר. יש לנו בקנה כ-20 מיזמים של התחדשות עירונית הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, בנייה, שיווק ואכלוס - רבים מהם באזור הזה של תל אביב. פה ליבת הפעילות שלנו, וחשוב לנו להיות חלק מהמהפכה שהוא עובר".

עוד זרז להתפתחות השכונה והאזור מספקת עיריית תל אביב, עם מסמך מדיניות תכנונית כוללת - תא/מק/9120 – המתייחס לשכונות נווה חן, נווה אליעזר וניר אביב, ואושר בוועדה המקומית לפני כחודשים. "מטרת המסמך הינה קביעת מדיניות תכנונית עבור רצף שכונות דופן כפר-שלם, תוך הגדרת מנגנונים וכלי התחדשות עבור מלאי המגורים הקיים", מסבירים בעירייה. "פיתוח המרחב ייעשה בראייה כוללת המתייחסת למגוון היבטים תכנוניים וחברתיים. המסמך מציע מתווה התחדשות ייחודי המשלב פינוי-בינוי לצד עיבוי ושיפור מבנים קיימים ומביא לידי ביטוי ערכים חיוביים הקיימים במרחב ואותם ניתן לשפר לטובת התושבים: ייעול והרחבת מערך שטחי הציבור, שיפור המרחב הציבורי, תוספת שימושים, השלמת מערך שבילים להולכי הרגל והאופניים ובחינת מערך התנועה בכללותו".