הקוטג'ים בצוקי ארסוף הפסידו לבעלי הדירות

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז דחתה תוכנית להגדלת 56 הקוטג'ים שהוקמו בפרויקט צוקי ארסוף ליד קו החוף בחלקו הדרומי של קיבוץ געש על קרקע בת 30 דונם.

את ההתנגדות היחידה לתוכנית הגישו בעלי הדירות הקטנות בפרויקט, שחששו כי אישור התוכנית יביא להכשרת הבינוי הקיים בקוטג’ים, ללא הכשרת הבינוי בדירות, השטחים הציבוריים, הדרכים והתשתיות, ואף יביא להשתלטות על השטחים הציבוריים הלא מוסדרים.  

יו"ר הוועדה המחוזית שירה ברנד קבעה כי תוגש תוכנית חדשה לכלל המתחם, שתיתן את הדעת לכל אלה, בהתאם לפשרה שהושגה בין הוועדה המחוזית ליזמים ב־2010: "עשור לאחר הסכם הפשרה, התוכנית שהוגשה אינה עוסקת בכל הסוגיות הנ"ל אלא רק בתוספת שטחי בנייה בחלק מהמבנים”.

הפרויקט כולל 56 קוטג’ים ו־52 דירות קטנות בבנייה רוויה מדורגת בת שלוש קומות. ב־2019 הגישו בעלי הקוטג’ים, בשטח 150 מ”ר כל אחד, בקשה לתוספת 27 מ”ר בקומות שמעל הקרקע. התוכנית הופקדה להתנגדויות בספטמבר 2020, והמתנגדים לה היו בעלי הדירות הקטנות, בשטח של כ־50 מ”ר כל אחת. המתנגדים טענו כי רק באמצעות תוכנית מתאר מפורטת שתחול על כל מתחם המגורים יתאפשר להכשיר את הבינוי בכלל השטח, לרבות באגף המדורגים, וכן את הנגישות לרכב ולהולכי הרגל בין הקיבוץ הקיים לאזור המגורים החדש ולשטחים הציבוריים.

“התוכנית קודמה מאחורי גבם של המתנגדים, ממוקדת בהכשרת הבנייה הקיימת בדיעבד באגף הקוטג’ים ובתוספת זכויות בנייה לאותן יחידות בלבד, תוך שהיא מוציאה מתחומה ובאופן מלאכותי ופסול את אגף המדורגים ודירות המתנגדים”, נטען בהתנגדות. “זאת אף שמדובר במתחם תכנוני אחד הנשען על אותה מערכת דרכים ותשתיות ומחייב הסדרה תכנונית וקניינית כוללת כמתחייב על פי פסק דין של העליון”.

"פגיעה קניינית קשה בדיירים"

לטענת המתנגדים, הבקשה להרחבת הקוטג’ים התעלמה לחלוטין מחלקו האחר של המתחם ומהחובה שהוטלה על מוסדות התכנון להסדיר אותו, דבר שפוגע פגיעה קניינית קשה בדיירים שממתינים שנים רבות להסדרה ולרישום המתחם כולו כבית משותף.

פרויקט צוקי ארסוף הוקם על ידי קבוצת חג'ג' ואקרו נדל"ן, ועם בעלי הנכסים שם נמנים צחי ועדו חג'ג', בעלי השליטה בקבוצת חג'ג', וצחי ארבוב, בעל השליטה בחברת אקרו. הפרויקט היוקרתי, שגם שווק כשכונה סגורה לדיירים, הוקם על קרקעות חקלאיות של קיבוץ געש, אולם בשנת 2000 הן עברו שינוי ייעוד למגורים, במקור כפתרון למצוקת הדיור של חברי הקיבוץ אולם מהר מאוד המצוקה נשכחה והקרקעות החלו להתגלגל בין יזמים פרטיים. הרקע לאישור התוכנית כלל הליכים משפטיים נגד תוכנית הבינוי במקום רגיש כל כך, בסמוך לים ולשמורת הטבע, שהגיעו עד העליון.

פרויקט צוקי ארסוף. התוכנית אינה תואמת את הסכם הפשרה צילום: ראובן שוורץ

לימים הושגה פשרה בין הוועדה המחוזית לבין היזמים, במסגרתה הוצאו היתרי בנייה לפרויקט בתנאי שהמועצה תגיש תוכנית להסדרת המצב התכנוני במתחם כולו, שתבטיח כי לא תהיה הפרדה פיזית בין אזור המגורים לבין השטח הקיים של הקיבוץ, תסדיר את הנגישות לרכב ולהולכי רגל בין הקיבוץ לאזור המגורים החדש, ותסדיר את הבינוי בשטחים הציבוריים. ביוני 2010 קיבל הסכם הפשרה תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט העליון. אף על פי כן עד היום המועצה לא הביאה לאישור הוועדה המחוזית תוכנית למתחם.

עו"ד אלי וילצ'יק צילום: דודי ארדון

"טרם אושרה תוכנית להסדרת תכנון הבינוי, שטחי הציבור והתשתיות במתחם, וגם רישום הבינוי במתחם כבית משותף מתעכב מאוד בניגוד לדין”, טענו המתנגדים, אותם ייצגו עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל ממשרד כהן וילצ'יק ושות'.

ממועצת חוף השרון נמסר כי הם לומדים את החלטת הוועדה המחוזית: “ההחלטה להגשת תוכנית כזו או אחרת ביישובי המועצה נתונה בידי היישובים כפי שהם מוצאים לנכון”.