"לא מבזבזים משבר טוב"

משקיעים שעברו מספר מחזורים של גאות ושפל, מבינים שהזדמנויות לייצר תשואות עודפות לרוב נולדות בנקודות קיצון בשוק. בנכסי נדל"ן, הזדמנויות כאלה עולות בעת תמחור מחדש של סיכון או כאשר מתעוררות בעיות ברמת הנכס או ברמת ניהול ההשקעה. היכולת לזהות נכסים שמתומחרים נמוך משווים (בעלי פוטנציאל השבחה), לפעול באומץ ולהחזיק במספיק הון זמין ונזיל (או ביכולת לגייס הון בזריזות) – הם קריטיים למיצוי וניצול ההזדמנויות הללו, במיוחד בתקופה המאופיינת באי ודאות ובתנודתיות גבוהה.

אין ספק שתקופות מסוג זה מציבות בפני מנהלי השקעה אתגרים רבים, אך לצדם, נוצרות גם הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. יחד עם זאת, התקופה קוראת לגישה מאוזנת, מנוסה וסבלנית להשקעה, שמשקפת את הסיכונים הרבים, שחלקם לא מוכרים ואת רובם קשה לכמת. היכולת לנצל את ההזדמנויות שהשוק מזמן למשקיעי נדל"ן תלויה במידה רבה ביכולת של מנהל ההשקעה לזהותן וחשוב מכך, להביא לידי ביטוי את הנסיון, המקצועיות והקשרים שצבר.

אי נזילות מאפשרת למקסם את ביצועי הנכס

כלכלה התנהגותית מניחה כי משקיע פועל בצורה רציונלית על מנת למקסם את החזר ההשקעה. בפועל, מחקרים בתחום מצביעים על רציונליות מוגבלת והטיות קוגניטיביות בעת קבלת החלטות.

בתקופה של אי וודאות ניכרת תנודתיות רבה בשוק ההון, ומנגד, השקעה בנכסי נדל”ן היא השקעה שאינה נזילה ולכן היא מונעת ממשקיעים להגיב באופן אינסטינקטיבי, מתוך בהלה וכך לקבע הפסדים, אף שערך הנכס עשוי לעלות חזרה בעת תיקון השוק. 

הון שמושקע בפרייבט אקוויטי מכונה "הון סבלני". ההיסטוריה לימדה אותנו שאורך חיי ההשקעה חשוב הרבה יותר מתזמון השוק. בגרף המצורף ניתן לראות את השינוי בסכום ההשקעה לפי משך ההחזקה (5, 7 ו-10 שנים):

Source: Origin Investments; Private Real Estate Market Downturn

ניתן לראות בבירור כי ככל שמשך ההחזקה בהשקעה ארוך, כך גדלה היכולת להנות מעלייה בערכו.

קשה מאוד עד בלתי אפשרי למשקיעים לחזות במדויק כיצד יתנהגו השווקים. לכן, חשוב להתמקד בבחירת מנהלים טובים, על מנת לאפשר להם להוציא לפועל את האסטרטגיה שלהם.

בזמן משבר, מנהלי השקעות מנוסים נהנים ממספר יתרונות על פני המתחרים: הם יודעים לאתר נכסים שמתומחרים מתחת לשוויים הפוטנציאלי, בין אם בשל בעיות נזילות של מוכרים, ניהול כושל או בעיות מימון וכך, רוכשים בהנחה נכסים ששווים צנח. בעזרת הניסיון, הידע והמקצועיות שלהם, הם ידעו לאתר את הנכסים שיש בהם פוטנציאל לתשואה עודפת, לנהל אותם בצורה המיטבית ולממש אותם בתזמון המדוייק בתשואה הגבוהה ביותר למשקיע. מנהלים אלו גם נהנים ממוניטין וקשרים עם גופים פיננסיים, שיסייעו להם בהשגת מימון כאשר השוק אינו מעניק מימון בקלות, או בהשגת תנאי מימון טובים יותר.

מוסדות פיננסיים לא ימהרו לממש נכסים של מנהל בעל מוניטין, גם אם ערכם ירד, מתוך הבנה שמנהל מקצועי ומנוסה יוכל להפיק מהם את המירב ואם יאפשרו לו לעשות זאת, התמורה מהנכס תגדל.

לבחירת מנהל ההשקעות השפעה ישירה על תשואות המשקיעים. כפי שניתן לראות בגרף מטה, הפערים בין מנהלים מצטיינים למנהלים בינוניים, שקיימים ממילא, הולכים וגדלים בעתות משבר:

Sources: Private Equity International; Westcore Investment Funds / Denver Investment Advisors, L.L

בכל השקעה מתומחר סיכון כלשהו, ועבור המשקיע, אחת הדרכים לגדר את הסיכון היא בחירת מנהלים מקצועיים. דרך נוספת לגדר את הסיכון בהשקעות היא להחזיק בתיק השקעות מפוזר ככל האפשר.