פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים

מוגש מטעם Dun's 100

מחקרים בינלאומיים ומקומיים מהשנים האחרונות מראים כי השפעת הנוף על בתי ודירות מגורים יכולה להתבטא בתוספת ערך לא מבוטלת לנכסים אלה. נמצא, כי מגורים בקרבה לנוף כחול - ים, אגמים, נהרות וכדומה - וכן לנוף ירוק שיש בקרבת פארקים, חורשות, יערות וכיוצ"ב, הם שיקול מכריע בהחלטה של רוכשי הדירות ולפיכך מובילים לזינוק של עשרות אחוזים במחירים של יחידות מגורים מסוג זה.

מחקר שבוצע רק לאחרונה בישראל על-ידי שמאי המקרקעין שמוליק כהן ממשרד SK שמאות במהלך משבר הקורונה, מצא כי בשנה האחרונה חלה עלייה בביקוש למגורים בקרבת פארקים עירוניים בישראל, שהובילה בפועל לזינוק של כמעט 30% במחירי הדירות בשכונות הצמודות לפארקים במרחק של עד 1,000 מטר מהבית - בהתאם להגבלות התנועה שהיו בסגרים של הקורונה בשנה האחרונה.

נמצא, כי מי שהיתה בקרבתו ריאה ירוקה כמעט ולא הושפע יחסית מהסגרים וכן נחשף יותר ויותר ליתרונות האין סופיים של פארק ליד הבית, ובקרב אלה שלא היה להם התחדד הצורך ואף גרם לשינוי בהעדפות המגורים ולחיפוש דירות שכן קרובות לפארקים. המחקר מצא, כי במרבית השכונות הצמודות לפארקים מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה פי כמה וכמה יותר מהעלייה הכללית בעיר, ובו-בזמן שבחלק מהערים אף נרשמו ירידות מחירים בתקופה הנבדקת – מה שמאשש אף יותר את הממצאים.

ברמת גן למשל, שבה אנו בונים יחד עם חברת סרוגו את פרויקט THE LAKE על הפארק הלאומי, ממצאי המחקר הראו כי בשכונה הצמודה לפארק מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-10.1%, בעוד שמחירי הדירות בכל העיר עלו בתקופה זו ב-3.5% בלבד.

פרויקטים הנבנים בצמידות לפארקים תמיד זכו לביקושים גבוהים ונהנים מעליית ערך גבוהה יותר, אך מגבלות הקורונה שכולנו נאלצנו להתמודד עימן בשנה החולפת, הדגישו אף יותר את החשיבות והיתרון במגורים בסביבה זו. דירות הנבנות ליד פארקים לרוב ייהנו מעליית ערך עתידית גבוהה יותר מאשר דירות באזורים אחרים בעיר.

מגמה זו מקבלת משנה תוקף ממחקר מקומי אחר שביצעה לשכת שמאי המקרקעין, שהיווה בסיס של לא מעט הכרעות של שמאים מכריעים. המחקר בדק עסקאות נדל"ן במשך 5 שנים ומצא פערי מחיר של עד 75% בין מגרשים בקו ראשון לנוף של אגם, לעומת מגרשים ללא נוף זה. עם השנים הפער הלך וגדל עד לרמה של 200% ויותר ולאחר מכן הצטמצם והתבסס ב-130%.

רן בן אברהם

המגמה הזו מאפיינת לא רק את ישראל, ניתן לראות שבנייני מגורים בלב ערים מרכזיות בכל העולם הצמודים לפארקים, כמו הסנטרל פארק בניו יורק, הייד פארק בלונדון או וונדל פארק באמסטרדם, הינם ברף המחיר הגבוה ביותר שיש. גם מחקרים בינלאומיים אחרים שהתפרסמו בכתבי עת מדעיים מראים כי מגורים בסביבה ירוקה או כחולה עשויים להכיל יתרונות בריאותיים לא מבוטלים לתושבים - נמצא, כי בקרב אוכלוסיה מבוגרת שגרה בסביבה זו מואטת ההידרדרות הקוגניטיבית, ונשאלים מקרב האוכלוסיה הכללית העידו כי ככל שהם גרים יותר קרוב לשטחים ירוקים או כחולים, כך הם זוכים לבריאות טובה יותר.

כשחקרנו את הנושא, הבנו כי הריאות הירוקות בערים הגדולות מהוות אבן שואבת למגורים ולפיתוח האזור כולו. הדבר יאפשר תוספת של דירות תוך שמירה על השטחים הירוקים, כך יותר אנשים יוכלו לגור בעיר מרכזית ועדיין להרגיש בשמורת טבע, ובעלי הדירות ייהנו מפוטנציאל השבחה גבוה יותר מאשר כל הדירות באזורים האחרים.

ההחלטה להיכנס לפרויקט THE LAKE מבוסס בעיקר על ההבנות האלה. הוא נבנה ממש צמוד לפארק הלאומי ברמת גן וכולל 3 מגדלי מגורים יוקרתיים הכוללים סה"כ 180 דירות שיהיו במרחק נגיעה מהאגם ההיסטורי שנבנה בפארק ב-1959. לפרויקט יהיו 4 מעברים וגישה ממתחם המגורים ישירות לפארק, כך שבעצם הפארק הענק המשתרע על פני 1800 דונם יהווה את החצר הצמודה של דיירי המתחם. לצד הנוף לפארק ולאגם, ישנה תצפית גם לספארי, כך שאין ספק שמדובר כאן בתפאורה טבעית יוצאת דופן ועוצרת נשימה. הירוק יהיה נוכח לא רק בנוף אלא גם בבניה עצמה שתהיה ירוקה וידידותית לסביבה. הפרויקט רק יצא לשיווק וכבר הוא זוכה לביקושים רבים.

פרויקט אחר שאנחנו בונים יחד עם חברת קרסו נדל"ן ואיש העסקים שמוליק וולדינגר במתחם אנדרומדה ביפו העתיקה, נהנה בצורה מובהקת מיתרונות של נוף כחול. הפרויקט כולל 55 דירות יוקרה ב-2 בניינים בני 7 קומות בלבד מול נמל יפו בצמוד לסמטאות העיר העתיקה. הוא מציע מגוון דירות הפונות לכיוון מערב וברובן נהנות מנוף הים והנמל. הנוף הכחול מתבטא היטב בביקוש לדירות במתחם, שחיפשו איכות חיים גבוהה במיוחד על הגבעה המדהימה הצופה לים ולנמל הדייגים ביפו.

גם פרוייקט אכזיב על הים שאנחנו בונים עם חברת אלקטרה מגורים זוכה לביקוש רב בזכות רצועת החוף המרהיבה ושמורת הטבע אכזיב. הפרוייקט כולל כ- 750 יח"ד, בבניה רוויה. השכונה ממוקמת לצד הלגונה וכל הדירות בפרויקט נהנות ממרפסות גדולות שכולן פונות לאחד החופים היפים והמיוחדים בישראל – אכזיב.

לסיכום, אין להמעיט בחשיבות ובפוטנציאל ההשבחה של נכסים הנמצאים בסמוך לפארקים או ים. התשואה עליהם תהיה גבוהה יותר אפילו ממה שאנו מכירים עד היום בעקבות הקורונה, במיוחד באזורים שעוברים תהליך של התחדשות אורבנית. מי שהשכיל להבין את הפוטנציאל ורכש דירה צפוי ליהנות מעליית ערך משמעותית לנכס שלו במהלך השנים הקרובות.

מאת רן בן אברהם, בעלים ומשנה למנכ"ל, צמח המרמן