"עו"ד יובל חן שימש כעלה תאנה למעשיו הפליליים של עדי קייזמן"

לשורת התביעות נגד עדי קייזמן, שהגישו ישראלים שרכשו דירות בגרמניה מחברות בבעלותו, מצטרפת תביעה של זוג ישראלי נגד עו"ד ד"ר יובל חן, שהיה האחראי על רישום הזכויות בדירות על שמם של הרוכשים וטיפול בחוזים בגרמנית.

נוסחים אלה, גילו בהמשך הרוכשים, היו שונים מהותית מהחוזים בעברית שעליהם קייזמן וחברות הנדל"ן שלו החתימו אותם, מה שהכניס את קוני הדירות לתסבוכת. חן, מנגד, טוען כי אין הדבר באחריותו אלא באחריות קייזמן וחברות הנדל"ן שלו בלבד ומנסה למזער את חלקו בפרשה.

בתביעה הנוכחית נטען כי חן, שהיה אחד הגורמים עליו הסתמכו הקונים בעת הכניסה להשקעה ולו בשל הצגתו כבקיא בדין הגרמני, "שימש כעלה תאנה למעשיהם הפליליים של חברות אלו והעומד בראשן עדי קייזמן".

חן כבר נתבע באחת התביעות הקודמות שהגישה קבוצה של קוני דירות, לצידם של קייזמן וחברות הנדל"ן שלו. נגד קייזמן, שעזב לפני קרוב לשנה במפתיע את הארץ לארה"ב עם אשתו אסתי גינזבורג, מתנהלות כיום כמה תביעות אזרחיות בישראל כמו גם חקירה פלילית במפלג ההונאה במשטרת מחוז תל אביב.

עדי קייזמן צילום: אוראל כהן

עו"ד חן, בעל משרד מנהריה עם שלוחות בגרמניה ובתל אביב, הוא ד"ר למשפטים מאוניברסיטת פרנקפורט, שאת השכלתו, התמחותו וניסיונו צבר במשך שנים בגרמניה (לא מדובר בעו"ד יובל חן ממשרד מ.פירון). בפרוספקט פרסומי של חברת ברלין אספייר, באמצעותה מכר קייזמן את הדירות, חן הוצג גם כמי שאחראי ל"טיפול בחוזים ובחשבונות הנאמנות" ופגש את הרוכשים במשרדיו של קייזמן עצמו במגדל המוזיאון בת"א.

בתביעה שהגישו החודש נגד חן נעמה ואלון פילוסוף לבימ"ש השלום בהרצליה, הם מציינים כי כשחתמו מול החברה של קייזמן בשנת 2017 על חוזה בעברית לרכישת דירה בברלין תמורת 240 אלף יורו, הוגדר בו חן כמי שאחראי לרשום את זכויותיהם על הדירה בלשכת המקרקעין בברלין. לצורך כך הם חתמו לטובת עו"ד חן על יפוי כח נוטריוני ושילמו לו 12.5 אלף שקל. בשלב מאוחר יותר העביר להם חן עותק של הסכם הרכישה באנגלית ובגרמנית, וזאת מבלי להודיע להם כי מהחוזה שנחתם על ידיו בגרמנית כבא כוחם הושמטו כמה נקודות עקרוניות ומבלי שהוא עדכן אותם על הבדלי ניסוח מהותיים בין החוזה בעברית שנחתם על ידם לבין הנוסח הגרמני.

בסוף 2018 דיווח להם עו"ד חן שהדירה נרשמה בטאבו בגרמניה כשהיא "נקייה מעיקולים או משעבודים". במהלך החודשים הבאים הם קיבלו מדי חודש שכר דירה מברלין אספייר בגובה 700 יורו. ההתחייבות שנתנה להם החברה היתה לתשואה שנתית של 5% ברוטו למשך שלוש שנים.

אולם, באפריל 2020, אחרי שקייזמן מכר את השליטה בברלין אספייר ועזב במפתיע את הארץ, החליטה החברה באופן חד צדדי שלא לקיים יותר את התחייבויתיה בהסכם בטענה שהנוסח בגרמנית אוסר עליה לקיימו – והקטינה את תשלום שכר הדירה ל-100 יורו בלבד בחודש. חודש אחר כך גילה הזוג לתדהמתו כי 15 שנה לפני שנמכרה להם הדירה, היא, "אוחדה" עם דירה סמוכה על ידי השוכר המשותף של שתי הדירות, וזאת על פי אישור שניתן לו כבר בשנת 2001. המידע הזה, לטענתם, היה בידי חן, בעת מכירת הדירה, אך הותר מהם.

עו"ד יובל חן צילום: youtube

הזוג מתאר עוד בתביעה כיצד הופתעו לגלות ש"שותפיהם" לדירה המאוחדת היא משפחה ישראלית אחרת שרכשה ב-2015 את הדירה מברלין אספייר. לדבריהם, בתרשים שצורף בהסכם המכר לא הוזכר דבר על "היעלמותו" של הקיר המחבר בין הדירות שנים רבות קודם, וטוענים שגם אם עו"ד חן לא ידע על "מעשה הרמאות" לכאורה של החברה המוכרת, הוא "נתן לו יד בהתרשלותו".

לדבריהם, עו"ד חן היה מי שטיפל בעצמו שנתיים קודם לעסקה עמם גם בהסכם המכר בדירת השכנים הצמודה - ובידיו היו כבר אז מסמכים המעידים בבירור ששתי הדירות מאוחדות. "ולמרות זאת", נטען, "הוא העדיף לשמור על האינטרסים האפלים של המוכרת אותה ייצג במקביל במאות חוזים נוספים והסתיר עובדה חיונית זו מעיני התובעים, עובדה שאם היתה ידועה לתובעים בעת הרכישה הייתה מביאה מיידית להסתלקותם מעסקה זו".

לטענת הזוג, הסתרת המידע הקריטי הזה ביודעין בידי עו"ד חן, והשמטת התחייבויות המוכרת מהנוסח הגרמני מבלי להבהיר להם את הבדלי הנוסחים "גרמו להשקעתם של התובעים לרדת לטמיון" – הן בשל הסיכוי האפסי למכור את הדירה במצב זה והן בשל התכחשות החברה לשכר הדירה שהובטח להם. באמצעות עו"ד אברי רב הון תובע הזוג מעו"ד חן מיליון שקל בגין "הפרת חובת הזהירות, חוסר נאמנות ורשלנותו המקצועית כעורך דין". בנוסף הם הגישו נגדו תלונה לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין במחוז חיפה.

עו"ד חן דוחה את הטענות. בתגובתו למכתב התראה שקדם לתביעה הוא כתב כי מאחר שלא ערך את ההסכם בעברית ולא ייעץ לזוג בנושא, אלא ההסכם נחתם בינם לבין החברה של קייזמן, אין הדבר נמצא תחת אחריותו. לדבריו, הוא עסק אך ורק בנושאים הקשורים לרישום הזכויות הקנייניות בגרמניה לבקשת החברה המוכרת, לפי החוק והדין הגרמני בלבד, ועשה מלאכתו נאמנה. לטענתו, הוא הבהיר לזוג שסיכומים שסיכמה עמם החברה לא יקבלו ביטוי בחוזה הרכישה הגרמני והם אינם בתחום פעילותו. בשל כך, הוא טוען, כל נושא הבטחת התשואה ונושא הקיר החוצץ בין הדירות אינן תחת אחריותו. "מעולם לא ראיתי את הדירה או את הבניין ולא הייתי שם. זה לא תפקידי", הוא טען, וכתב כי הדבר היה באחריות התובעים עצמם, שהיו צריכים לבקר בנכס בטרם רכישתו או לכל הפחות לבקש לראות סרטון של הדירה.

טענות זהות הועלו נגד עו"ד חן גם בתביעה קודמת שהגישו לביהמ"ש המחוזי בת"א שבעה רוכשי דירות נגד קייזמן, החברות שלו וחן בגובה 3.8 מיליון שקל. התובעים טוענים כי עו"ד חן, שהעניק ליווי משפטי לקייזמן, שותף להטעיית המשקיעים בכל הנוגע להשקעות ובעיקר להסכמים השונים שעליהם חתמו.

גם בתביעה זו נטען כי רק לאחר שקייזמן מכר את השליטה בברלין אספייר, התברר למשקיעים כי "נוסח הסכמי ההשקעה עליהם חתמו בעברית שונה מהותית מהנוסח של ההסכמים בגרמנית", והושמטו מהם התחייבויות שנתנה להם קבוצת קייזמן מבלי ליידע אותם, כמו הבטחת תשואה שנתית של 5%, הבטחה להעמיד משכנתאות, לשלם דמי שכירות קבועים, לדאוג לפינוי דיירים, לבטח את הבניין, לשפץ את הדירות ועוד. לפי התביעה, עו"ד חן, ששימש כבא כוחם של הרוכשים והעניק להם ליווי משפטי בעבור שכר טרחה, נכשל בתפקידו כ"שומר הסף", ונמנע מלהרים בפניהם "דגלים אדומים" בכל הנוגע לרכישת הדירות מקייזמן ובהפקדת הכספים בחברות הניהול שלו בגרמניה מבלי לגלות לרוכשים שאין להם אמצעי ביקורת ופיקוח על הנעשה בהם. בכך, נטען, התרשל חן והפר את החובות החלות עליו.

עוד נטען בתביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין רונן בר-און ודנה אנקר, כי חן שייעץ להם, היה למעשה בניגוד עניינים ו"לא שמר על מלוא האינטרסים של המשקיעים וכנראה היה מוטה לטובת קייזמן". לטענתם, גם לאחר שקייזמן הסתבך ולא קיים את התחייבויותיו, חן "נמנע מלפעול כעורך דין סביר והעדיף למלא פיו מים ולשבת בחוסר מעש ואפילו התנער מלקוחותיו". לדבריהם, הוא ניסה לגמד את אחריותו המשפטית, טען כי שימש רק "צינור" להעברת כספים לגרמניה וניסה להתנער מקשריו לקייזמן.

בכתב ההגנה שלו טען חן כי נשכר על ידי הרוכשים רק למטרת רישום זכויותיהם בדירות במרשם המקרקעין הגרמני, וכך אכן עשה - ולפיכך על הרוכשים להפנות את תביעתם אך ורק לגורמים איתם חתמו הסכמים בעברית. הוא טוען שאין לו קשר להסכמים אלה או למצגים שהוצגו בפני הרוכשים וכי החוזים הגיעו אליו "כמוצר מוגמר".

חן טוען כי הדגיש בפני רוכשי הדירות שהוא אינו עוסק בדבר מלבד רישום הזכויות בדירות בגרמניה, לרבות כל הקשור למשכנתא, דמי שכירות, תשואה, אופי הנכס, שיפוצים, הכדאיות הכלכלית ועוד. לדבריו, הוא הסביר מראש לרוכשים שההסכם בגרמנית לא יכלול את ההתחייבויות שניתנו להם בהסכם בעברית – דבר שעליהם להסדיר מול קייזמן. לדבריו, הוא "אינו אחראי למי שעוצם עיניו מראות המציאות".

לטענת חן, בשום שלב הוא לא היה נאמן לכספי הרוכשים, וחשבון הנאמנות שאליו הוא הורה לקונים להעביר את כספם הוא של הנוטריון הגרמני. לדבריו, הוא גם מעולם לא ייצג את החברות המוכרות או את קייזמן, וישב במשרדיו רק "על מנת לאפשר קבלת תשובות מהירות מהמוכרים במידת הצורך".