צפי להתייקרות הוביל יזמים לבנות להשכרה

זינוק חד במספר הדירות להשכרה שיזמים פרטיים מקימים. לכלכליסט נודע כי רשות ההשקעות במשרד הכלכלה אישרה בשנה שעברה 130 פרויקטים להשכרה בני 4,184 דירות בסך הכל, עלייה של יותר מ־300% בהשוואה ל־2019, אז אישרה הרשות 51 פרויקטים בני 1,036 דירות. קודם לכן, השנה הפורייה ביותר במסלול זה היתה 2018, שבה אושרו 61 פרויקטים בני 1,942 דירות, כך שהשיא שנרשם בשנה שחלפה גבוה מהשיא הקודם ב־115%.

להערכת גורמים ברשות, המגמה הזו תישמר גם ב־2021 משום שעד כה אושרו פרויקטים בני מאות דירות, ורק בשבוע שעבר אושר פרויקט בן 560 דירות להשכרה בחריש. קבלת אישור דרך הרשות להשקעות מקנה שורת הטבות מס, כגון פחת מואץ ופטור ממע”מ, ליזמים שמשכירים לפחות 50% משטח הבניין ולתקופה של חמש שנים לפחות.

הזינוק בולט במיוחד על רקע ירידה של יותר מ־30% במספר הדירות במכרזים שסגרה ב־2020 החברה הממשלתית דירה להשכיר. ב־2018 היא סגרה מכרזים בני 1,022 דירות בסך הכל, ואילו ב־2020 היא סגרה מכרזים בני 686 דירות בלבד. בעוד בעבר בעיקר פרויקטים של דירה להשכיר קיבלו את אישור רשות ההשקעות, בשנה שחלפה יזמות פרטית היא שדחפה את התחום.

הבחירה במסלול השכירות מגלם ככל הנראה ציפייה של היזמים לעליית מחירי הדירות, כלומר הם מעדיפים להשכיר עד שיוכלו למכור במחיר גבוה יותר כמה שנים לאחר סיום הבנייה. בנוסף לכך יש היום לא מעט שכונות ומתחמים רווי היצע כגון חריש, ולכן היזמים מעדיפים לווסת את כמות הדירות המוצעת למכירה, מה גם שעלות הכסף היא כרגע מאוד נמוכה נוכח הריבית הנמוכה בשוק.

המוסדיים בחוץ

מודל ההטבות הנוכחי של רשות ההשקעות טוב ליזמים, אך לא יגרום לשינוי המיוחל בשוק השכירות. הוא מעודד יזמים להשכיר דירות לתקופה קצרה של כמה שנים, ולכן אינו תורם במידה ניכרת להגדלת מלאי הדירות להשכרה שמנוהלות על ידי חברות.

הטבה כעת, מכירה בהמשך בנייה להשכרה נהנית מפחת מואץ, פטור ממע”מ ומס מופחת על רווחי הון אמיתי גזית לכתבה המלאה 

מלבד זאת, בחינה של נתוני רשות ההשקעות חושפת כי ברוב מוחלט של הפרויקטים מדובר במקבץ קטן של דירות להשכרה, לעתים קרובות בבניין שבו יש גם דירות שנמכרו. רק ב־11 פרויקטים יש יותר מ־50 דירות, ורק בחמישה יש יותר מ־100 דירות להשכרה. ב־59 פרויקטים יש 49-10 דירות, וב־51 פרויקטים יש פחות מ־10 דירות. החוק מקנה הטבות בכל מקרה שבו יותר ממחצית הדירות בפרויקט מושכרות, והנתונים כוללים גם את הדירות המכורות. אין פילוח של תמהיל הדירות בכל פרויקט, אך ברשות מעריכים כי ברובם רק חצי מהדירות להשכרה. רכישה של מקבץ דירות מיזמים כאלה עשויה לעניין חברות ביטוח או קרנות ריט למגורים רק במקרים שהבניין כולו נמכר כחבילה אחת.

“מסלול רשות ההשקעות מייצר יתרון מיסויי ליזם, ואם יש ציפייה לעליית מחירים זה עוד יותר מעניין, אבל ברמה הלאומית זה מייצר פתרון מתכלה של דיור להשכרה”, אומר ערן ענבים, מנכ”ל אזורים ליבינג, קרן הריט לדיור להשכרה של חברת אזורים. “חמש שנים זה פרק זמן קצר ולא מלאי שמייצר שינוי שוק”. לדבריו, שינוי השוק יקרה אם יהיו עשרות אלפי דירות להשכרה שמנוהלות על ידי חברות: “זה ייצר סטנדרטיזציה בשוק השכירות, כלומר מצב שבו יש לשוכרים מגון אלטרנטיבות שיחייב בעלי דירות פרטיים להתאים את החוזים, המחירים והשירות לסטנדרט שיגדירו החברות הגדולות”.

ערן ענבים, מנכ"ל קרן ריט של חברת אזורים צילום: אוראל כהן

מרשות ההשקעות נמסר לכלכליסט כי היא מנהלת דיונים עם המוסדיים כדי לבחון את כניסתם לתחום, ובמקביל היא בוחנת שינויים בחוק שיהפכו את מסלול רשות ההשקעות לאטרקטיבי עבורם. מנכ”ל של חברת נדל”ן הבקיא בנושא מסביר כי “הדרך הכי טובה להגדיל את מלאי הדירות להשכרה שמנוהלות על ידי חברות היא לייצר שוק משני, כך שהפרויקטים יימכרו למוסדיים. כיום הפרויקטים האלה לא מעניינים אותם. מנורה לא תקנה 40 דירות בבניין שבו יש 80 דירות. צריך ליצור פרויקט עצמאי שיימכר כנכס מניב עצמאי. אם תהיה מסה של פרויקטים והטבות שיעודדו יזם למכור ומוסדיים לקנות, השוק הזה יתפתח. עוד יזמים יפתחו פרויקטים להשכרה כשהם יהיו בטוחים שבעוד כמה שנים יהיה להם למי למכור אותם”.

על פי נתוני 2020, בירושלים אושרו 834 דירות להשכרה בעשרה פרויקטים, שמתוכם שלושה דירה להשכיר בעלי כ־700 דירות, זו העיר שבה אושרה הכמות הגדולה ביותר של דירות להשכרה. הנתונים האלה הושגו בזכות שלושה פרויקטים ששיווקה החברה הממשלתית דירה להשכיר, בשניים מהם זכתה שיכון ובינוי ובאחד זכתה אשטרום, ובהם 738 דירות בסך הכל.

בתל אביב אושרו 20 פרויקטים, מתוכם 19 של יזמים פרטיים, בני 409 דירות להשכרה בסך הכל, מהן 176 דירות בפרויקט שהגיע בעקבות מכרז של דירה להשכיר במתחם המשתלה בצפון העיר, בו זכתה חברת אשטרום. שאר הפרויקטים בעיר נולדו ביוזמה פרטית ולא על ידי המדינה; ביבנה אושרו 209 דירות ב־14 פרויקטים; ואחריה אשקלון עם 195 דירות בשישה פרויקטים.

היזמיות הבולטות בתחום הן אשטרום, שקיבלה השנה אישור ל־589 דירות, בפרויקטים ששיווקה כאמור חברת דירה להשכיר; רמי שבירו שקיבלה אישור ל־346 דירות; גיא ודורון לוי שקיבלו אישור ל־147 דירות; וחברת דונה, שבשבוע שעבר זכתה בפרויקט בן 129 דירות של דירה להשכיר ברמלה.

ליאור ברדוגו, יו"ר ובעלים של ברדוגו גרופ צילום: יובל אסף

נתוני רשות ההשקעות מתווספים לסקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג, שפורסמה בתחילת החודש ועל פיה מאז פרוץ מגפת הקורונה רכשו קרנות ריט שמתמחות בדיור להשכרה יותר מאלף דירות. לדבריה, הנתון הזה "גבוה יותר מסך רכישותיהן בכל שנת 2019. בסך הכל בשנת 2020 הן רכשו 1,300 דירות, גבוה ב־30% בהשוואה ל־2019 וב־70% בהשוואה לשנת 2018". המודל הכלכלי של קרנות הריט שונה במעט מזה של יזמי הנדל"ן במסלול רשות ההשקעות, התנאים והטבות המס שונות, אך שני המקרים מעידים על ההערכה של היזמים כי הביקוש לדיור להשכרה מחברות מצדיק את השקעה במיזם כזה, למרות התשואה הנמוכה על השכרת דירה.

”הקליינטורה גדלה”

בעל חברת בנייה שהקימה מספר פרויקטים במסלול רשות ההשקעות מסביר כי החליט על כך משום ש"בישראל חסרות דירות להשכרה, ובמיוחד דירות חדשות באזורי ביקוש. אנחנו היזמים אמנם דוחים את קבלת ההכנסה ממכירת הדירות, אך מרוויחים הכנסה גדולה יותר בעתיד".

לדברי ליאור ברדוגו, יו"ר ובעלים ברדוגו גרופ, "יש ביקושים אדירים למגורים במטרופולין תל אביב והיצע נמוך שלא יכול לתקן את עצמו. אי אפשר לתת מענה אמיתי לזוגות צעירים במטרופולין באמצעות דירות למכירה. כשיזם מבין את זה הוא מבין שיש קליינטורה שגדלה בתחום ההשכרה. זה לקוח שבוי שרוצה לגור רק ליד ההורים וליד העבודה, וגם בעוד 20 שנה לא תהיה לו יכולת לקנות דירה לכן לשוק יש רק מקום אחד ללכת אליו - דיור להשכרה". ברדוגו גרופ מקימה פרויקטים של דיור להשכרה, ובהם קומפלקס בכפר סבא עם 300 דירות להשכרה בשלב ראשון ותוכניות לשלש את מספר הדירות במתחם.

ענבים מסביר שהעניין שהתעורר לאחרונה בדיור להשכרה הוא בין השאר בגלל טלטלות השנה שחלפה: "עד לאחרונה הדיון היה סביב התשואה שדיור להשכרה נותן בהשוואה למניב אחר. אבל ב־2020 השוק למד שאל מול תשואה נמוכה יחסית, שוק המגורים מספק ביטחון שמניבים אחרים כמו משרדים ומסחר לא סיפקו. השמן שנוסף למדורה הוא שלוש שנים שבהן הממשלה חסרת יכולת לגבש תוכנית אופרטיבית שתשנה את היצע הדירות, מצב שהוביל לירידה בהיצע ויתורגם לעליית מחירים".