מחפשים דירה בפרויקטים חדשים בתל אביב? זה מה שאתם צריכים לדעת

פנינו לשחר רבינוביץ', מתווך, הבעלים של משרד התיווך "יש נדל"ן" , המתמחה בשיווק ומכירת פרויקטים חדשים בתל אביב, כדי לבדוק מה מצבו של שוק הדירות החדשות באזורי הביקוש בת"א.

מה מצבו של שוק הדירות החדשות בת"א בזמן הקורונה?

לפי מה שאני רואה בשטח, שיווק הפרויקטים החדשים בתאוצה גבוהה, ויש המון פרויקטים שמוצעים לקהל הקונים. הקונים הפיקחים, שלא נבהלים מהקורונה, ומבינים שהחיים יימשכו גם אחריה, יודעים לנצל הזדמנויות ולרכוש את דירת החלומות שלהם. כל רכישה שכזו נעשית בהתאמה אישית, וזה לא משנה אם מדובר בדירת גן, דירת פנטהאוז גדולה או דירות 3-4 חדרים. הדירות בפרויקטים החדשים מגיעות עם מפרט עשיר וחניה בטאבו, וזה יתרון גדול מבחינת הקונים. בפועל, שוק הדירות החדשות בת"א חי ובועט, ומתבצעות המון עסקאות. אצלנו במשרד סיימנו למכור שני פרויקטים בשיווק בלעדי, דווקא בתקופת הקורונה, אחד מהם בשד' סמאטס 13 והשני ברח' שלמה המלך 26. חשוב לזכור שרוב הרוכשים שקונים דירה בפרויקט חדש מעוניינים בדירה למטרת מגורים, ולכן הקורונה לא מונעת מהם לבצע את הרכישה.

באיזה אזורים במרכז ת"א ובצפון הישן מתרחשת עיקר הבנייה?

תוכנית הרובעים 3 ו-4, שאושרה ע"י עיריית ת"א בשנת 2018, הובילה לכך שמרבית הפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) מתרחשים היום ברובע 4, שבו זכויות הבניה מוגדלות (בניגוד לרובע 3, בו זכויות הבנייה פחותות). רובע 4 מחולק ל-3 אזורים: מכיכר רבין במזרח ועד לצפון החדש בדרום; הרחובות היפים והמיוחדים של כיכר המדינה בצפון החדש; הצפון החדש צפון, החל מרח' פנקס ועד לסמטאות יהודה המכבי, הסמוכות לפארק הירקון. כל אחד מהאזורים הללו הוא ייחודי ומבוקש מאוד, וגם בתוך האזורים עצמם לכל רחוב יש יתרון משלו ורמת תמחור שונה.

מה היתרון של תמ"א 38/2 לעומת תמ"א 38/1?

אחד היתרונות הבולטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), לעומת תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) היא העובדה שבפרויקט תמ"א 38/2, מדובר למעשה בבניין חדש שנבנה מאפס, ללא מגבלות תכנון, לכן, ברוב המקרים, בפרויקט של תמ"א 38/2, חדר המדרגות של הבניין יהיה מרווח יותר, המעלית תהיה גדולה יותר וגם הגישה לחניה תהיה נוחה יותר. בסופו של דבר, בתמ"א 38/2, הרוכשים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש, וזאת בניגוד לתמ"א 38/1, שבו אומנם ישנן דירות חדשות , אך הן נבנות על שלד קיים של בניין, שיכול להיות גם ישן מאוד. בעצם בניין שעובר תתמ"א 38/1, המטרה העיקרית היא חיזוק נגד רעידות אדמה, ולכן מאשרים את שיפוץ הבניין. החיסרון הגדול הוא שלעיתים קרובות, למרות שהבניין משופץ, לאחר מספר שנים רואים שבפועל מדובר בבניין ישן. אם החלטתם לרכוש דירה חדשה, אין ספק שעדיף לכם לרכוש דירה בפרויקט של תמ"א 38/2, וכך לא רק שתגורו בדירה חדשה, אלא גם בבניין חדש.

שחר רבינוביץ', מתווך, הבעלים של משרד התיווך "יש נדל"ן"	צילום: צפריר ורנטפלד

מהו הטיפ שלך למי שמעוניין לרכוש דירה בפרויקט חדש בתל אביב?

רגע לפני שאתה מחליטים לרכוש דירה בפרויקט חדש בתל אביב, חשוב מאוד לאסוף מידע ולהבין כמה החברה היזמית רצינית ואיזה סטנדרט בנייה מאפיין אותה., בכל זאת, מדובר בעסקה גדולה מאוד, אם לא הגדולה ביותר שתעשו בחייכם, והבדיקה הזאת מאוד חשובה ועשויה לצמצם את הסיכונים בעסקה. בנוסף, הבדיקה עשויה להתאים את רמת הציפיות שלכם למציאות, ולחסוך לכם עוגמת נפש ואכזבות בהמשך הדרך. מעבר לזאת, היום במרבית הפרויקט הטובים והאיכותיים, רוב הדירות נמכרות עד לרגע ששלד הבניין גמור. לכן מומלץ לרכוש את הדירה כשהפרויקט עוד בחיתוליו, וכך יהיה לכם מגוון גדול יותר של דירות לבחירה (תזכרו גם שהדירות הטובות ביותר נמכרות בדרך כלל בהתחלה...). אז אומנם עניין הזמן מהווה פקטור להמון קונים, אך ברכישת דירה חדשה, הסבלנות משתלמת.

מה אתה צופה שיקרה בעתיד בשוק הנדל"ן התל אביבי?

מרבית הקונים היום רוכשים דירות למטרת מגורים, ורוצים ליהנות מתל אביב, ומהיתרונות הנפלאים שמגיעים עם המגורים בעיר המיוחדת הזו. היו לנו לא מעט קונים שגרו בעבר בבית פרטי מחוץ לעיר, והתפשרו על גודל של דירה בשביל ליהנות מהחיים בתל אביב. אין ספק שיש בעיר הזו משהו שמושך המון אנשים, ולכן אני צופה שהמחירים יישארו יציבים, ואף ימשיכו לעלות – מהסיבה הפשוטה שלמרות הבנייה הרבה בעיר, ההיצע עדיין אינו מספיק לביקוש הגבוה. מלבד זאת, במרבית המקרים, מי שרכש בשנים האחרונות דירה חדשה בת"א, וכבר קיבל את הנכס, גילה שהמחיר של הנכס שרכש עלה משמעותית מאז יום הרכישה. לכן, כל עוד הביקוש למגורים בעיר נשאר גבוה, בהחלט משתלם לקנות דירה בת"א ואנשים אכן קונים. למעשה, אנחנו עצמנו מוכרים כרגע בשיווק בלעדי 2 פרויקטים של חברת הבוטיק "קבוצת יושפה", אחד ברח' רב צעיר 14-16 והשני ברח' יעקב מוזיר 12, וההתעניינות מאוד גדולה. הקונים מבינים שיש להם הזדמנות לגור במיקום נחשק בתל אביב, בדירה חדשה ומאובזרת, וכל זה בבניין חדש עם חניה בטאבו, ומנצלים את זה. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה בת"א, אני ממליץ לכם לא לחכות יותר מדי, ולפעול לקידום הליך הרכישה.

דיזנגוף 298, ת"א