אפקט הקורונה: 50% מהמשרדים שנבנו בת"א ב־2020 עומדים ריקים

ביקוש למשרדים הוא אינדיקציה ברורה למצבה של כלכלה מקומית. כדי שיהיה צורך אמיתי במשרדים נוספים, מעבר לתנועה עקרה של כיסאות מוזיקליים, חברות חדשות צריכות לקום וחברות קיימות צריכות להתרחב. ולכן, הנתונים הברורים המעידים על התכווצות ביקושים חדה למשרדים באזור תל אביב והמרכז על רקע משבר הקורונה מדאיגים ביותר.

המשבר בשוק המשרדים העמיק במהלך המחצית השנייה של 2020: מחירי השכירות הוסיפו לרדת ואיתם גם התפוסות וקצב האכלוס, כך עולה ממחקר על שוק המשרדים של חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן.

חוזרים למשרד אבל אחרת החברות הגדולות החלו לשכור מתחמי עבודה לעובדים שמתגעגעים לקולגות החברות ביקשו למצוא פתרון לעובדים שאינם מעוניינים לעבוד מהבית, מדובר לרוב בעובדים המתגוררים באותה סביבה. נדב פתאל, מנכ"ל רשת ROOMS: "השחקנים הגדולים כמו גוגל ומיקרוסופט סגרו את המשרדים כבר בתחילת הקורונה, ויצרו ביקושים" דותן לוי לכתבה המלאה 

לפי הנתונים, בחודשים הראשונים לפרוץ הקורונה הצליחו היזמים לשמור על יציבות בדמי השכירות באמצעות מציאת פתרונות יצירתיים, כמו תקופות גרייס (של הקלות בדמי שכירות) ארוכות יותר ותקציב עבודות גמר גדול יותר. השינוי לרעה החל בעת הסגר השני, אז לא התאפשר עוד להתעלם מהנזקים הכלכליים והירידה בדמי השכירות הלכה והעמיקה. במהלך המחצית השנייה ירדו דמי השכירות הממוצעים בכ־9% בתל אביב ובסביבתה הקרובה, כולל בני ברק ורמת גן, והם חזרו לרמה שאפיינה את 2014.

ממוצע דמי השכירות בחציון השני של 2020 עמד על כ־98 שקל למ"ר לעומת כ־107 שקל למ"ר ערב הקורונה. זו הפעם הראשונה בעשור האחרון שנרשמה ירידה בדמי השכירות הממוצעים בתל אביב.

מגדלי תוצרת הארץ בת"א צילום: שאול גולן

שיעורי התפוסה ירדו לרמה של 90.1% לעומת 93.3% בחציון המקביל של 2019. שיעור השטחים הפנויים הגדול ביותר, 23%, נרשם במתחם BBC בבני ברק. השפעה נוספת של הקורונה נרשמה באופן מובהק על קצב האכלוס נטו, שבחציון השני של שנת 2020 היווה 35% בלבד מזה נרשם בחציון השני של 2019.

מניתוח אזורי של הירידות בדמי השכירות ניתן לראות כי הירידות בתל אביב וסביבתה התאפיינו בהפרשים משמעותיים. ציר רוטשילד שמר על יציבות בראשית תקופת הקורונה, אך בחציון השני של 2020 רשם ירידה של 6% בדמי השכירות. ממוצע דמי השכירות הגיע לכ־101 שקל למ"ר לעומת 107 שקל בחציון השני של 2019. במקביל שיעור השטחים הפנויים זינק לכ־12% לעומת 3% בחציון המקביל.

תחזיות פסימיות

בציר שאול המלך נרשמה הירידה החדה ביותר בדמי השכירות, כ־12%, והם עמדו על כ־97 שקל למ"ר בממוצע, לעומת כ־110 שקל למ"ר. ציר מנחם בגין המשיך לשמור על המקום הראשון עם דמי שכירות ממוצעים שהגיעו ל־103 שקל למ"ר, לעומת 115 שקל בחציון המקביל אשתקד, ירידה חדה של 10%. בציר יגאל אלון נרשמה ירידה של 8% בדמי השכירות הממוצעים, שהגיעו לכ־101 שקל למ"ר לעומת 109 שקל. שיעור השטחים הפנויים זינק מ־2% ל־7%. במתחם רמת החייל חלה ירידה של 8% בדמי השכירות, שהגיעו לכ־74 שקל למ”ר לעומת כ־80 שקל בחציון המקביל. שיעור השטחים הפנויים במתחם עמד על 10%.

במתחם הבורסה ברמת גן הגיעו דמי השכירות הממוצעים לכ־88 שקל למ"ר לעומת 93 שקל בחציון המקביל ב־2019, ירידה של 6%. במתחם BBC בבני ברק חלה ירידה של 7% בדמי השכירות הממוצעים, שעמדו על כ־67 שקל למ"ר, לעומת 72 שקל בתקופה המקבילה.

בחציון האחרון של 2020 הסתיימה בנייתם של שני פרויקטים במתחם BBC, הכוללים כ־114 אלף מ"ר, מתוכם אוכלסו כ־60% בלבד. שני הפרויקטים הללו הם בניין לאומי כארד, כ־50 אלף מ"ר, ופרויקט הכשרת היישוב בשיתוף קבוצת סופרין, כ־64 אלף מ"ר. שיעור השטחים הפנויים בבני ברק נסק בחציון השני של 2020 ל־23%, בעיקר בשל ההיקף הגדול של פרויקטים מרובי בעלים.

בשלב זה גם התחזיות נראות פסימיות. במשרד האוצר העריכו לאחרונה כי היקף האבטלה השנה ינוע סביב ה־10%, זאת לעומת כ־3% בתקופה שקדמה למשבר. אם נוסיף לכך את חוסר הבהירות הכלכלית הגלובלית ואת ההחלטה של חברות בינלאומיות רבות להשהות את החזרה לעבודה במשרדים, סביר להניח כי נמשיך לראות ירידה בביקושים ואף צמצום שטחים.

לך תשכיר מיליון מ”ר

ברקע לכל אלה עד שנת 2023 יתווספו אל השוק כ־730 אלף מ"ר שטחי משרדים חדשים רק בתל אביב, במתחם הבורסה ברמת גן וב־BBC בבני ברק. כמה התוספת משמעותית? מדובר ב־35% יותר מהשטחים שנכנסו בשלוש השנים הקודמות, בשנים 2020-2018 התווספו כ־540 אלף מ"ר. מלבד זאת, היקף השטחים הפנויים נכון לסוף 2020 עומד על כ־270 אלף מ"ר. בתוספת השטחים שצפויים להיכנס עד סוף 2023, מדובר על צורך לאכלס עוד כמיליון מ"ר.

בתנאי שוק רגילים, המשקפים קצב אכלוס שנתי של כ־175 אלף מ"ר בממוצע (כפי שאפיין את השנים האחרונות), האכלוס המלא של תוספת שטחי המשרדים אמור לקחת כשש שנים, אך בקצב האכלוס הנוכחי הצפי הוא לאכלוס רק בתוך כ־12 שנה.

במהלך 2020 הושלמה בנייתם של כ־270 אלף מ"ר משרדים בצירי המע"ר (מרכז עסקים ראשי) של תל אביב, ומתוכם אוכלסו רק כ־50%. רוב השטחים החדשים הם בפרויקטים מרובי בעלים (56%), שבהם התחרות על כל שוכר, גם ואולי בעיקר בגזרת המחיר ותנאי השכירות, עלולה להיות קשה וכואבת. שטחים אלו כוללים בין היתר את מגדל ספיר במתחם הבורסה, כ־62 אלף מ"ר; מגדל הכשרת היישוב של קבוצת סופרין ב־BBC, כ־80 אלף מ"ר; ומגדל סוזוקי ביגאל אלון, כ־21 אלף מ"ר.

ב־2021 צפוי מהפך בתמהיל הבניינים, כשמרבית הפרויקטים הם בבעלות יחידה, כ־74%, מתוך כ־275 אלף מ"ר. ב־2022 צפויים להיכנס כ־162 אלף מ"ר, כאשר 39% בלבד הם בבעלות יחידה. ב־2023 צפויים להתווסף כ־300 אלף מ"ר, מתוכם 76% בבעלות יחידה. הציר המוביל בכניסת שטחים חדשים הוא מנחם בגין בתל אביב, עם כ־360 אלף מ"ר בשלוש השנים הקרובות, ובמקום השני ציר BBC בבני ברק עם כ־280 אלף מ"ר.