ביטוח משכנתא, מה צריך לדעת?

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שנפרשת על פני שנים רבות ועד 30 שנה ובדיוק בשל כך היא נחשבת למוצר מסוכן שהבנק וגם המדינה מבצעים אי אלו פעולות והנחיות בכדי להגן על הרוכשים והן על הבנק מפני מצב של אי פירעון.

זוג צעיר שלוקח משכנתא בגיל 30 נניח, עלול לסיים את תשלומיה אחרי גיל 50. עשרים שנה ומעלה במהלכן מתרחשים, ובכן, החיים. ילדים מצטרפים למשפחה, שינויים מתרחשים בקריירה של כל אחד מבני הזוג ועלולים גם להתקיים אי אלו תרחישים שבכוחם לפגוע ביכולתו של הזוג להגיע לפירעון הסופי של ההלוואה.

הביטוח על המשכנתא הוא מוצר חובה לרכישה ע"פ חוק ותפקידו להגן הן על הבנק – הגורם המלווה ובעל הסיכון והן על הלווים. מה כולל ביטוח משכנתא? הוא נחלק לשתי פוליסות שונות ומופרדות – ביטוח חיים וביטוח מבנה, נרחיב על כל אחד מהם בנפרד.

ביטוח חיים למשכנתא

מדובר בפוליסת ביטוח חיים שכל תפקידה הוא להגן על המשכנתא. כלומר, גם אם מחזיקים הלווים בפוליסות ביטוח חיים אישיות, הן אינן תקפות לתשלומי ההלוואה ועליהם לרכוש ביטוח חיים למשכנתא בנפרד. וחשוב להבין, שבמקרה של אסון, אין חברת הביטוח מפצה את המשפחה כפי שקורה בביטוח חיים "רגיל", אלא דואגת להחזר חוב המשכנתא בלבד.

פוליסת ביטוח חיים למשכנתא זו תופעל אך ורק במקרה של מוות של אחד או אחת מבני הזוג. במקרה כזה עלולים בני משפחתו של הנפטר שלא לעמוד בהחזרים החודשיים ולהגיע למצב שהם אינם מסוגלים להחזיר את מלוא החוב לבנק. כשלווים אינם מצליחים להחזיר את תשלום המשכנתא יכול הבנק לעקל אליו את הנכס בגינו נלקחה ההלוואה, ושהוא עצמו משמש למעשה כערובה להחזר החוב, למכור אותו ולקבל את סכום ההלוואה האבוד. כלומר, בני המשפחה האבלים יישארו ללא הנכס שנקנה במיטב חסכונותיה של המשפחה וללא ממון.

המדינה במקרה זה בעצם באה ודורשת מהלווים להגן על עצמם מפני מצבים מעין אלה וכך נולד ביטוח החיים למשכנתא. במקרה של פטירה, חברת הביטוח תפצה את הבנק ותשלם לו את יתרת החוב ובני המשפחה יוכלו להמשיך להחזיק בנכס. המשפחה למעשה אינה צד בעניין זה. כלומר, הבנק הוא זה שמפוצה כספית ובזכות זאת יכולה המשפחה להחזיק בנכס כאילו הגיעה לפירעון מלא של ההלוואה.

ביטוח משכנתא	צילום freepik

עלות הפרמיה של ביטוח החיים למשכנתא הנה אישית ותלויה בגיל הלווים, במצבם הבריאותי ובהרגלים שעלולים לפגוע בבריאותם, כמו עישון למשל. המחיר שקובעת חברת הביטוח למבוטחים מבוסס על שאלון רפואי ארוך ומפורט המעניק לה תמונה רחבה ועמוקה של מצבם הבריאות של הלווים ועל בסיסו היא מתמחרת את הסיכון שהיא לוקחת בעצם הביטוח שלהם. אותו זוג בני 30 שרכש משכנתא בפסקה הקודמת ישלם פחות מאשר זוג בני 40 ומעלה שחותם על משכנתא. רמת הסיכון שלהם שונה.

הפרמיה בביטוח חיים למשכנתא אינה קבועה, אלא עולה עם השנים – זוג בני ה-30 שלנו ישלמו פחות בתחילת הדרך, אך ישימו לב לקפיצה בפרמיה כשיעברו את גיל ה-40. תחשבו על זה: בני 40 שלוקחים משכנתא יסיימו את תשלומיה באזור גיל 60-70, גילאים בהם רמת הסיכון של ביטוח החיים עולה משמעותית מבחינת חברות הביטוח.

מחיר פוליסת ביטוח חיים למשכנתא משתנה מבין חברות הביטוח והתחרות הגבוהה ביניהן היא סיבה מעולה לבצע סקר שוק מקיף ולדרוש הצעות מחיר מכמה חברות במקביל. אחד הדברים החשובים לבדיקה ולחישוב הוא לא רק תשלומי הפרמיה בחודשים הראשונים, אלא הקפיצות במחיר במהלך השנים. מבין הצעות המחיר השונות יתקבלו כאלה שמתחילות במחיר נמוך מאחרות, אך מגיעות לסכומים גבוהים יותר עם השנים או גם להיפך. עם הצעת המחיר יגיע גם פירוט התשלומים לאורך כל החיים, חשוב מאוד לשים לב לגרף העלייה בכל אחת מההצעות.

ביטוח מבנה למשכנתא

זהו מוצר פשוט הרבה יותר וגם הוא אינו מתנהג כביטוח רגיל. ביטוח מבנה למשכנתא למעשה מגן על הבנק בגין אפשרות של ירידה בערכו של הנכס המשועבד, זה שכנגדו העמיד הבנק את המשכנתא ללווים. הדירה שנרכשה בעזרת תשלומי המשכנתא עומדת לכל אורך חיי ההלוואה כערובה להחזר הכסף לבנק. כאמור, במקרה והלווים לא מצליחים לעמוד בהחזרים, יכול הבנק להשתמש בערובה זו, לקחת אותה לבעלותו, למכור אותה וכך להחזיר אליו את סכום ההלוואה האבוד.

במהלך השנים עלול הנכס להינזק ולאבד מערכו והבנק יאבד את הבטוחה שלו להחזר הכסף שהלווה. שריפה, מזג אוויר פרוע, רעידות אדמה ועוד עלולים לגרום לנזק ממשי לנכס עד כדי הכרזתו כאינו ראוי למגורים. במקרה כזה, תפצה חברת הביטוח בעבור תיקון הנזק והחזרתו למצבו הראשוני וערכו בשוק. כלומר, בעלי המשכנתא אינם זכאים לפיצוי, אלא רק לכיסוי עלות התיקונים.

זוהי פוליסה זולה הרבה יותר מפוליסת ביטוח החיים, עלותה כמה מאות בודדים בשנה והפרמיה נשארת קבועה לאורך כל השנים. סכום הפוליסה הוא כסכום ההלוואה ולא סכום השווה לערך הנכס השוק וגובה הפיצוי מגיע לסך עלות בנייתו מחדש במקרה של אסון קולוסלי. זאת משם שהרי גם במקרה שנחרב הנכס כליל, הקרקע עליו הוא עומד עדיין קיימת והיא עדיין בבעלות הרוכשים.

אבל, כדאי לשים לב לתרחיש הבא: במקרה של אסון בו נהרס המבנה לחלוטין ונדרשת בנייתו מחדש, יכסה סכום הביטוח את עלות הבניה הנכס המבוטח בלבד. אם מדובר בדירה בבניין משותף, עלולים בעליה למצוא את עצמם בבעיה חדשה. במקרה ולא כל בעלי הדירות בבניין מבוטחים בביטוח מבנה, הם לא יוכלו לשלם את עלות בנייתה מחדש של דירתם, כלומר לא ייאסף הסכום הנדרש לבניית הבניין כולו והלווים שלנו ימצאו את עצמם ללא אפשרות לבנייה מחודשת, שלא באשמתם. לכן, ממליצות בחום חברות הביטוח להשלים את ביטוח המבנה של המשכנתא עד לערכה המלא של הדירה בשוק ולהיות מכוסים בפיצוי שנותן מענה למקרה כזה. חברת הביטוח תוכל לפצות את הלווים במלוא ערך הדירה ובך לאפשר להם לרכוש דירה חדשה במקום ובבניין אחר במקום זו שנחרבה.