למה פרופימקס משקיעה בתחום מעבדות המחקר הביולוגיות והמשרדים הרפואיים ולמה כדאי גם לך להצטרף אליה להשקעות בסקטור זה?

תחום התרופות, הביו-טק והמחקר הרפואי הפכו לתחומי עניין משמעותיים בתקופה האחרונה ונהנו ממומנטום חיובי מצד קרנות השקעה. בלקסטון, אחת מקרנות ההשקעה הגדולות בעולם, רכשה לאחרונה לדוגמה, פורטפוליו של 2.3 מליון רגל רבוע, בשווי 3.45 מיליארד דולר וגייסה ממשקיעים 7.5 מיליארד דולר לקרן נדל"ן חדשה שמתמקדת בנכסים מתחומי הרפואה והמעבדות הביולוגיות.

פרופימקס עוקבת אחרי תחום נכסים זה כבר תקופה ארוכה, והשקיעה בחודשים האחרונים הון משמעותי במספר השקעות פיתוח של מעבדות ומשרדים רפואיים בשווי כולל של למעלה מ-90 מיליון דולר, בשווקים מובילים. אנו מאמינים כי סקטור זה ימשיך להיות יעד אטרקטיבי להשקעה מהסיבות שיפורטו מטה.

ביקוש גבוה

תוחלת החיים שממשיכה לעלות מחד, והמודעות המוגברת לאבחון מוקדם ושמירה על מצב גופני תקין של דור המילניאלז בארה"ב מאידך, מגבירים באופן ניכר את הביקושים לטיפולים ופתרונות רפואיים מסוגים שונים. בנוסף, ארה"ב מובילה בעולם בתחום תרופות המרשם, עם שוק שהיקפו צפוי להגיע לכטריליון דולר עד 2022. אודרי סימס, מנהלת המחקר של תחום המעבדות הביולוגיות והמחקר הרפואי של JLL, מציינת כי בנוסף לדרישה המתמשכת למחקרים בתחום הסרטן, הגנטיקה והמערכת החיסונית, הייצור של תרופות חיוניות, הבדיקות והטיפול בקורונה הביא לעלייה משמעותית בתפוסה של נכסים לשימושים רפואיים. התוצאה היא עלייה בתפוסה לשיא של כל הזמנים וגידול בתעריפי דמי השכירות של תחום זה.

תחום המעבדות הרפואיות הוא יעד להשקעה עבור ממשלות ומשקיעים מוסדיים ופרטיים כאחד. אחד הכוחות המניעים את הצמיחה בתחום זה הוא מיליארדי הדולרים שהוקצבו על ידי ממשלת ארה"ב לאוניברסיטאות ומכוני מחקר באמצעות רשות הבריאות בארה"ב. סכומי מימון אלו גדלו ב-37.4% בשנים 2015 עד 2020 מתקציב של 17.8 מיליארד דולר בשנת 2000 לתקציב של 41.6 מיליארד דולר בשנת 2020. במקביל, היקף השקעותיהם של משקיעים פרטיים וקרנות הון סיכון המשיכו לגדול, משקיעים פרטיים השקיעו יותר מ-16 מיליארד דולר בתחום המעבדות הרפואיות במחצית הראשונה של 2020 וקרנות הון סיכון השקיעו 17.8 מיליארד דולר בחישוב על בסיס שנתי לפי תוצאות סוף הרבעון השני של 2020. נתון זה משמעותי אף יותר בהתחשב בעובדה שההשקעות של קרנות הון סיכון בסקטורים אחרים ירדו מאז הרבעון השלישי של 2019. רוב ההון (74%) שהושקע על ידי קרנות הון הסיכון הושקע בנכסים באזורים של בוסטון, סן פרנסיסקו וסן דייגו המובילים את ההשקעות בסקטור זה.

עמידות בזמן משבר הקורונה

התפשטות נגיף הקורונה והשפעתו על מצב הכלכלה ועל סקטורים מסויימים הפכה את סקטור המעבדות הביולוגיות והמשרדים הרפואיים להזדמנות השקעה אטרקטיבית למשקיעים. כתוצאה מהמשבר, גמישות ויכולת עבודה מרחוק הפכו לשגרה החדשה, הביקוש לבנייני המשרדים שממוקמים בגורדי שחקים בערים הגדולות ירד, וערים מרכזיות כמו ניו-יורק הפכו ל"ערי רפאים". בעוד שעתיד המשרדים המסורתיים לוט בערפל, נכסי מעבדות רפואיות נתפסים כיציבים ועובדיהם המשיכו ברובם להגיע למקום העבודה. עבודת המחקר הרפואי דורשת שיתוף פעולה בינאישי, ציוד ייעודי ותשתיות מתאימות ולכן עובדים אלו צריכים את סביבת העבודה הפיסית כדי להמשיך ולפתח, וליישם פתרונות חדשניים. בנוסף, עובדים בתחום זה נחשבים חיוניים ובהתאם שיעור התעסוקה בסקטור זה ירד רק ב-1.3% עד יולי 2020, והיה גבוה ב-1% ביחס לשנה קודמת. לשם ההשוואה, שיעור האבטלה בארה"ב עלה ל-14.7% באפריל 2020 לאחר שעמד על 3.5% בפברואר 2020. גורם נוסף שתורם ליציבות הסקטור הוא אורך החיים הארוך יחסית של חוזי השכירות בתחום. חברות המחקר הרפואי והביולוגי ובעלי הנכסים משקיעים לרוב הון משמעותי בהתאמת הנכס לצרכיהם הייחודיים כשוכרים, ומנגד חותמים על הסכמים ארוכים של 10 שנים ומעלה בדמי שכירות גבוהים עבור נכס איכותי ומותאם לצרכיהם.

משבר הקורונה הדגיש את החשיבות של ניהול מיטבי של שרשרת האספקה כדי למנוע עיכובים באספקה. נוצר צורך לפתח תרופות חדשות בזמן קצר ולייצר אותן מיידית בקנה מידה רחב יותר מאי פעם. אנו צופים כי מגמה זו תימשך, ולכן חיבור נכון בין מעבדות מחקר למפעלי ייצור ואריזה הוא חשוב. קישור זה בין סוגי נכסים אלו יהווה יתרון משמעותי לחברות התרופות אשר יוכלו לייעל תהליכים ולקצר זמנים. לפי CBRE, ישנם דיירים שמחפשים שטחים בסדר גודל של 3.5 מיליון רגל רבוע שיכללו שטחי ייצור לתרופות באזורים בוסטון, סן דייגו, וושינגטון, ראלי וניו ג'רסי.

היסטורית, האיזורים המובילים שמשכו חברות מחקר רפואי וביולוגי היו אלה הקשורות לאוניברסיטאות מובילות, בהן ישבו מיטב המוחות בתחום, שכללו את בוסטון, סן פרנסיסקו וסן דייגו. המגמה שהואצה במשבר הקורונה של מעבר לפרברים ושווקים משניים של עובדים מוכשרים אשר מעוניינים בעלויות מחייה נמוכות יותר, מאיצה את פיתוחם של ריכוזי חברות מהסקטור בשווקים משניים. איזורים אלו מציעים דמי שכירות נמוכים יותר, לצד גישה לעובדים וצמצום ההתמודדות עם מתחרים גדולים בעלי אמצעי מימון גבוהים.

אנו צופים מגמה של הפיכת שטחי משרדים פנויים למעבדות רפואיות באזורים מרכזיים בהם קשה למצוא קרקעות פנויות לבנייה חדשה. שינוי כזה כרוך בשיפוצים משמעותיים, שלא תמיד קל להוציא לפועל, עקב דרישות התאמה מסויימות כמו גובה התקרה, קווי מים נוספים, מערכות מיזוג מתוחכמות, אך מצד שני אסטרטגיה זו עשוייה ליצור הזדמנויות השקעה אטרקטיביות.

בעוד שנגיף הקורונה הלך והתפשט ברחבי ארה"ב והאט משמעותית את קצב עסקאות הנדל"ן, פרופימקס השקיעה בעסקאות של פיתוח ובנייה של מעבדות ביולוגיות ומשרדים רפואיים בסדר גודל של כשני מיליון רגל רבוע. השקעות אלו נעשו בשיתוף פעולה עם יזמים בעלי ניסיון רב והיכרות עמוקה עם השוק, וכללו, למשל, השקעה בפרויקט ליצירת זכויות בנייה למבני מעבדות ביולוגיות ושימושים נוספים בסמוך לאזור מזרח קיימברידג' שבבוסטון, שהוא השוק הדומיננטי ביותר בתחום המחקר הרפואי בארה"ב, והשקעה נוספת של הסבת שטחי מסחר למרפאות ומעבדות מחקר במיאמי, בלב "רובע הבריאות", הריכוז השני בגודלו בארה"ב של מבני רפואה ומחקר רפואי וביולוגי. אנו מאמינים שסקטור זה ימשיך לגדול גם ב-2021 ומצפים לבצע עסקאות נוספות בתחום. משקיעים שיצטרפו ל-CircleOne V – Series II, מקרנות הבית של פרופימקס, שמתמקדת בהשקעות פוסט משבר הקורונה, יהיו חלק גם מההשקעות שתוארו מעלה.

מקורות:

NAIOP, Bureau of Labor Statistics, National Institutes of Health, REIS, Blackstone, Bloomberg, JLL, CBRE, Globaltrademag, TheRealDeal