"יצרנו ודאות": אחרי שנים של מהמורות, ההתחדשות העירונית בכפר סבא מזנקת קדימה

בכפר סבא, אחת הערים הוותיקות בשרון ומי שתציין בעוד כשנתיים 120 להיווסדה, מהווה ההתחדשות העירונית מנוף משמעותי להתפתחותה ולהגדלת היצע הדיור בה. אוכלוסייתה שנושקת כיום ל-115 אלף תושבים, צפויה במהלך העשורים הבאים לזנק ל-150 אלף תושבים – כאשר הצלחת המהלך, מבינים היטב קברניטיה, תלויה גם בשיקום וריענון אזוריה הוותיקים של העיר.

הצהרתו של ראש העיר רפי סער לפיה "כפר סבא רואה בהתחדשות עירונית ערך עליון", מתורגמת גם לרמה הפרקטית - כשהתחום שעבר לאורך השנים האחרונות לא מעט מהמורות, הולך ותופס תאוצה. כך, לצד הקמת מנהלת התחדשות עירונית ייעודית בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הפועלת תחת מינהל ההנדסה), אישרה העירייה בראשית 2020 מסמך מדיניות המבקש להציג הנחיות תכנוניות ברורות לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית - כולל אופן החישוב של תמ"א 38 לסוגיה וקביעת רף תמורות במיזמי פינוי-בינוי.

נתונים: מנהלת ההתחדשות העירונית בכפר סבא

מנתוני מינהלת ההתחדשות העירונית בכפר סבא מקודמים נכון להיום כ-15 פרויקטים מתחמיים ובהם פרויקטים שאושרו עקרונית בוועדה המקומית, הכוללים תוספת של כ-2,000 יחידות דיור חדשות לכ-1,000 יחידות הדיור הקיימות. באשר לתמ"א 38, הרי שכ-70 פרויקטים קיבלו היתר, והם כוללים תוספת של כ-650 יחידות דיור חדשות לכ-900 יחידות דיור קיימות. 

עוברים להתחדשות בניינית

נקודת ציון נוספת נרשמה ממש בימים האחרונים, כשהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה על כפר סבא כאחת מחמש ערים שזכו בקול קורא להתחדשות בניינית. מטרת הקול הקורא הוא לסייע לרשויות מקומיות להחליף את תמ"א 38 - שתיגנז באוקטובר 2022 - בגרסה מקומית משופרת, המותאמת לצורכיהן ומדיניותן. במסגרת זו יועמד לרשות עיריית כפר סבא תקציב (וצוות תכנון) בגובה כ-2.5 מיליון שקלים.

"זכייתה של כפר סבא בקול הקורא תאפשר תכנון בהיקף של כ-5,200 יחידות דיור במבנים בעיר שהוקמו לפני 1980, ואשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה ואינם חלק מתוכניות פינוי-בינוי גדולות", מפרט ראש העיר סער. "בימים אלה אנו מקדמים תהליכי התחדשות עירונית במספר מתחמים, ביניהם מתחם רחוב התפוז, התחנה המרכזית ומתחם הפועלים א' במרכז העיר. תוכניות נוספות מקודמות בשכונות יוספטל, כיסופים, עלייה, אלי כהן ובמתחמים ותיקים נוספים – זאת תוך תכנון רחב הכולל תשתיות, תנועה, מוסדות ציבור וחינוך".

ראש העיר כפר סבא, רפי סער. "הזכייה בקול הקורא תאפשר תכנון של כ-5,200 יחידות דיור" צילום: ראובן קפוצ'ינסקי, באדיבות עיריית כפר סבא

מנהל אגף תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גורי נדלר מוסיף: "התחדשות ברמת המגרש הבודד היא כלי חשוב בסל הכלים של התחדשות עירונית. היעד הוא לקדם את התוכניות בלוח זמנים צפוף, לייצר ודאות והמשכיות, ולהתחיל לפעול לפי תוכניות אלו מיד עם סיום תוקפה של תמ"א 38".

רחוב הרצפלד כמודל

המסר המגיע מבניין העירייה, מחלחל גם אל שחקני ההתחדשות העירונית. "כיזמים המתמקדים בערי השרון, אפשר בהחלט להרגיש בשינוי שמתרחש בכפר סבא", מציין יאיר פנחסי, מנכ"ל חברת TCI38. "אנו נמצאים בעיר כבר לא מעט שנים וחווינו על בשרנו כמה וכמה שינויי מדיניות, כך שהתחושה היא שבכל הנוגע להתחדשות עירונית כפר סבא נמצאת היום במקום אחר. יש רצון של ראש העיר לדחוף את התחום קדימה ולייצר כללי משחק ברורים לגורמים הפועלים בו, והתקווה היא שתוך כדי תנועה האפקט ייתן את אותותיו גם בשטח".

"מה שבטוח", מדגיש פנחסי, "הוא שבכפר סבא התחדשות עירונית היא בגדר הכרח משום שרבים ממבני העיר ישנים ופגעי הזמן מורגשים בהם היטב. הזכייה בקול הקורא להתחדשות בניינית היא עדות לכך שהעירייה נותנת תשומת לב גם לאותם מבנים נקודתיים שאינם חלק מתוכניות מתחמיות, ויזכו גם הם לשיקום. כיזמים, אנחנו מזהים את הפוטנציאל הקיים בעיר הזו והוא עוד רחוק ממימוש. חשוב לנו לקחת חלק בתהליך שעובר על כפר סבא".

מנכ"ל TCI38, יאיר פנחסי. "התחדשות עירונית בכפר סבא היא בגדר הכרח"

"עבור רחוב הרצפלד התמהיל הנכון ביותר - שיחדש וימגן את מבניה הישנים, אך לא יפגע במרקם האזורי עם בניינים מרובי קומות שיבלטו לרעה בנוף – הוא תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי", מסביר פנחסי, שחברתו מובילה את הפרויקט בבניינים 12-2 ברחוב. "להבנה הזו שותפה גם העירייה, שבשיתוף פעולה עימה גם במתכנתו המשודרגת יוסיף להיות רחוב הרצפלד אחד הרחובות הנעימים והפסטורליים בכפר סבא".

הפרויקט כולל למעשה מתחם ובו 3 חלקות עם 2 צמדי בניינים מחוברים בתוך כל חלקה, כשהמבנים המוזנחים והמתפוררים יחודשו ויעוצבו. אל 96 יחידות הדיור הקיימות יתווספו 72 יחידות דיור חדשות, כמו גם לובי מפואר, מעלית ומערכות חניה מתקדמות. בנוסף לקחה על עצמה TCI38 את הגדלת גן הילדים שברחוב בקומה נוספת, כך שיהפוך לאשכול גנים לטובת הדור הצעיר, כמו גם השקעה בשמירה על הריאות הירוקות שבסביבה.

"אחרי שנים ארוכות בהן ניסו הדיירים לקדם התחדשות עירונית, יש כעת אור בקצה המנהרה", מרחיב פנחסי. "בשיתוף פעולה ובדיאלוג, המטרה של כולנו היא לייצר שינוי יסודי: הן בדירות עצמן - שיזכו לתוספת שטח של כ-25 מ"ר, ממ"ד כחדר נוסף, ומרפסות שמש - והן בסביבת המגורים. בסופו של דבר איכות החיים נמדדת בשילוב בין השניים, ואם אחד מהם חסר, החוויה כולה נפגמת".

"לוקיישן אידיאלי"

הפרויקט ברחוב הרצפלד פונה בראש ובראשונה למשפחות צעירות ומשפרי דיור, מכפר סבא ומהמעגלים הרחוקים יותר, המבקשים לשלב בין רחוב שלו ואינטימי לבין קרבה למוקדי בילוי, קניות ופנאי. "הלוקיישן של הפרויקט הוא אידיאלי בכל היבט", מרחיב פנחסי. "בסביבה יש גני ילדים ובתי ספר, גינות ציבוריות ומרכזים מסחריים, והוא צמוד למרכז העיר - מוקד חייה האורבניים של כפר סבא. במרחק קצר נמצא גם בית החולים מאיר. גם מהבחינה התחבורתית המיקום הוא מצוין, בזכות גישה נוחה לצירי התנועה הראשיים".

הפרויקט ברחוב הרצפלד 12-2. "שינוי יסודי הן בדירות עצמן והן בסביבת המגורים" הדמיה: אוולינה מאזנק em-create

ההיצע במתחם כולל דירות 4 ו-5 חדרים דירות גן ופנטהאוזים, כשעל תכנון ועיצובו מופקד משרד איתן ברקמן אדריכלים. לאחר שהפרויקט כבר עבר ועדת אישור וקיבל היתר בתנאים, נסגרים בימים אלה הקצוות האחרונים בדרך לקבלת ההיתר הסופי, כשהיעד הוא לעלות על הקרקע בתוך כחצי שנה ולאכלס את המבנים ב-2023. "הפרויקט הוא הוכחה שגם בתמ"א 38/1 אפשר לייצר לא רק מבנה חדש כי אם סביבה חדשה", קובע פנחסי. "אנחנו מאמינים ברחוב הרצפלד ובכפר סבא. מדובר בעיר חזקה ומבוקשת, ועם תוכניות הפיתוח של העירייה, יש הרבה מקום לאופטימיות".

TCI38 היא מהגופים העסוקים בתחום ההתחדשות העירונית, כשברזומה מספר דו ספרתי של מיזמים ומאות יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, ביצוע ואכלוס, בערים כפר סבא, הוד השרון, רעננה, הרצליה, בת ים ורמת גן. היא משתייכת לקבוצת פרסונל, המאגדת מספר חברות ובהן פרסונל אנד מור – תאגיד ביטוח ופיננסים המתמחה בתכנון פיננסי ללקוחות פרטיים; פרסונל אינווסט – הפועלת בתחום גיוס הון והשקעות בנדל"ן; ופרסונל יזמות – הפועלת בתחום הנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית באמצעות TCI38.