ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה: מחירי הנדל"ן בישראל בדרך לקפיצה, ולא ניתן למנוע זאת״

 מוגש מטעם DUN'S 100

כאשר בוחנים את היחס בין מחירי הדיור לבין ההכנסה בישראל, אנו מוצאים שהוא הגבוה ביותר מכל מדינות ה־OECD. הווה אומר, הישראלים משלמים הכי הרבה כסף מתוך ההכנסה שלהם על הוצאות מגורים. אולם לפי מנכ"ל חברת באמונה, ישראל זעירא, עבור רוכשי הנדל"ן הישראלים, המצב הולך להיות מורכב אפילו יותר בשנים הקרובות.

"בשנה האחרונה, כל ההתפתחויות מטות את הכף לעבר עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן", טוען זעירא. "ראשית, ההחלטה על הורדת מס הרכישה תכניס כסף נוסף של משקיעים לשוק. כסף של משקיעים, שווה עליית מחירים. שנית, ממש לאחרונה החליטו לקדם שינוי בהגבלה של רכיב ההלוואה צמוד הפריים בהלוואת משכנתא: במקום ההגבלה של עד שליש לכל היותר, כעת מותר ללווים לקחת הלוואה שעד שני שליש מתוכה יהיה צמוד לפריים. לפי מומחי המשכנתא של חברת באמונה, מדובר בכסף זול משמעותית עבור הלווים. כאשר הכסף זול, יותר אנשים יקחו הלוואות משכנתא, מה שכמובן יגדיל את הביקוש ויתרום לעלייה נוספת של המחירים".

ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה צילום: רפי קוץ

לפי זעירא, הגורם החשוב ביותר בנוגע לעליית המחירים הוא בשיווק קרקעות לבנייה. "כבר היום קיים מחסור גדול בשוק מבחינת היצע של דירות" הוא מסביר. "בשנה האחרונה, כמעט ולא שווקו ונמכרו קרקעות לבנייה על ידי רמ״י. זה נובע ממשבר פוליטי, ממשלה חלשה, שר שיכון שלא יכול לקדם תוכנית להוזלת דיור בפריפריה עקב היעדר תקציב למדינה, מה גם שהתוכנית עצמה מצומצמת מדי, ולא תביא להוזלה במחירים, כפי שמחיר למשתכן בפועל לא שינתה דבר במחירים ריאליים. נוסיף לכך את האנטישמיות הגואה במספר מדינות בעולם, לרבות ארה״ב, מה שיביא לגל עלייה מבורך לישראל, ויגדיל את הביקושים".

"התחזית שלי", גורס זעירא, מנכ"ל באמונה, "היא שנראה עד סוף השנה עליה ממוצעת של עשרה עד חמישה עשר אחוזים במחירי הנדל"ן, והמגמה הזאת תימשך עקב המחסור שנוצר גם לשנים הבאות, עד שיצליחו (אם יצליחו) להדביק את הביקושים".

המרכז כבר לא במרכז

ישראל זעירא הוא המקים שלחברת הנדל"ן "באמונה", המתמחה בארגון קבוצות רכישה וייזום לבנייה. החברה מתמחה בייזום ושיווק פרויקטים עבור המגזר הדתי-לאומי בישראל, ומשווקת בין היתר בחריש, אפרת, כרמי גת, בית שמש ועוד. לפי זעירא, מגמה נוספת שנראה השנה בנדל"ן היא התחזקות של הפריפריה על חשבון איזור המרכז.

"במכרזים שהיו בשבועות האחרונים במנהל, נמכרו מגרשים רבים לבנייה דווקא בפריפריה", אומר מנכ"ל באמונה "נראה שהקבלנים מרגישים שהפריפריה הולכת להתחזק מבחינת הביקוש למגורים. יש לכך כמה סיבות: ראשית, התוכנית להורדת המחירים של ליצמן, בהנחה שיום אחד תהיה ממשלה בישראל שמסוגלת להעביר תקציב מדינה, מבקשת לסבסד רק דירות בפריפריה ולא במרכז, ואפילו דירות יד שנייה.

סיבה שנייה היא השקעה מאסיבית של המדינה בתשתיות בפריפריה, כבישים חדשים, מסילת הרכבת המזרחית, וכדומה. המרכז לעומת זאת, סובל מפער תשתיות שלמעשה לא הצליחו להדביק מקום המדינה, ואנשים כבר לא מחכים יותר".

בנייה של באמונה בכרמי גת.

"שלישית, וזו הסיבה המרכזית", אומר זעירא, "היא השינוי שהקורונה עשתה לתפיסת החיים שלנו, וכן לתפיסות בנוגע לשוק העבודה: מה שהיה לפני הקורונה כנראה לא יחזור, או לפחות ישתנה משמעותית. כשהעולם כולו עבר לעבודה מהבית, הפגיעה בתוצר הייתה נמוכה בהרבה ממה שחשבו, אם בכלל.

משום כך, חברות הבינו שהן יכולות לחסוך לא מעט עלויות משרד, אם יאפשרו לעובדים שלהם לעבוד מהבית, לפחות חלק מהזמן, ולקחת משרדים קטנים הרבה יותר. בתגובה לכך, ישראלים פחות יחפשו קרבה למרכז בבחירת איזור המגורים שלהם, ויעדיפו עוד חדר וגינה מאשר דירה קטנה וצפופה במגדלים".

"מעבר לכך", אומר זעירא, "אורח החיים של אנשים ישתנה: אנשים פחות ילכו למסעדות, לקולנוע, לתיאטרון. הרכבת הזאת יצאה מן התחנה. אנשים יהיו יותר בבית גם אחרי הקורונה. אם זה כך, פחות יהיה חשוב לגור בתל אביב ובמרכז.

כבר בשבוע שעבר פורסם שמחירי השכירות בתל אביב ירדו לרמתן לפני שנתיים. כלומר, לא רק שעליית מחירי השכירות נבלמה, היא אפילו ירדה. אולם גם כשהגבלות הקורונה ייעלמו (ומי יודע בכלל מתי זה יהיה כן?) ליזמים יש פחות כסף להקים עסקים קטנים, המון עסקים ואנשים פרטיים פשטו רגל ולא יתאוששו. זו סיבה נוספת שתגביר את הביקושים למגורים בפריפריה על חשבון המרכז".

חברת הנדל"ן באמונה מובילה בשיווק פרויקטים לציבור הדתי והחרדי בישראל בקבוצות רכישה וייזום בנייה. החברה בנתה ברחבי הארץ, בכרמי גת, בית שמש, אפרת, חריש, ירושלים ועוד. מנכ"ל החברה, ישראל זעירא, הינו המייסד של ״ראש יהודי״, ארגון אשר שם לו למטרה לקרב לבבות ליהדות, וליצור דיאלוג בלב תל אביב.