מחקר של בנק ישראל: הקורונה החזירה את ענף הנדל"ן המניב לגודלו הטבעי

קשה להגיד הרבה דברים טובים על מגפת הקורונה, אבל מחקר של בנק ישראל הצליח למצוא לפחות נקודת אור אחת. מממצאי מחקר שערך הבנק, ואשר פורסמו אתמול, עולה כי המגפה הצליחה לפוצץ בועת מחירים שהחלה להתנפח בתחום הנדל"ן המניב בישראל — בדגש על תמחור המשרדים ושטחי המסחר ב־2019.

במחלקת המחקר בדקו את השווי המצרפי של חברות הנדל"ן המניב בבורסת תל אביב ב־2020, וזאת במסגרת הכנת דו"ח היציבות הפיננסית השנתית שהבנק עורך מדי שנה. החשש היה שהתרסקות המניות בחודשי הקורונה הראשונים תערער מאוד את יציבות חברות הנדל"ן, שכן מצב של שווי מופחת בנכסים עלול, לכאורה, להגביל אותן בגיוסי החוב ולפיכך לפגוע בנזילות שלהן.

בבנק ישראל ציינו כי הנפילה במחירי מניות הנדל"ן המניב גררה מטה את מדד הנדל"ן והבינוי התל־אביבי ב־40% בסוף ספטמבר 2020 לעומת רמתו בסוף 2019. יחד עם זאת, עם פרסום ההודעה על מציאת החיסון לקורונה נרשמה התאוששות, ובסיכום השנה שעברה ירד המדד ב־20% בלבד בהשוואה ל־2019.

החוקרים מצאו כי הפער שנוצר בין שווי השוק של חברות הנדל"ן המניב, בתוספת החובות בספריהן, ביחס לשווי ההוגן של הנכסים עצמם, הלך וגדל מסוף 2018 ועד סוף 2019 — ערב משבר הקורונה. כלומר, הקורונה פוצצה בועה פוטנציאלית שהלכה והתהוותה במחירי המניות של החברות המתמקדות במשרדים ושטחי מסחר. "ייתכן שהתנתקות זו של שווי השוק ממחירי הנכסים ב־2018 מעידה על תחזיות צמיחה אופטימיות יותר מאשר לפי ההנחות שבבסיס הערכות השווי בדו"חות הכספיים, אשר התבדו אחרי כן".

החוקרים רואים באור חיובי את השפעת משבר הקורונה על השווי המתבקש של חברות הנדל"ן המניב. לכן מציינים החוקרים כי "התכנסות מחיריהם של הנכסים הפיננסיים חזרה לתמחור הפונדמנטלי היא ממצא חיובי, המעיד שהסיכון לתמחור יתר בשוק זעיר עד אפסי".

בשורה התחתונה, אף שהיתה פגיעה של הקורונה בתוצאות חברות הנדל"ן המניב, הן שמרו על יציבותן, משום שהגישה שלהן לגיוסי החוב לא נפגעה. "ההון שהן צברו, המבוסס על הנכסים המניבים שבבעלותן (שנכון לסוף ספטמבר 2020 תומחרו בשוק, כאמור, כמו בספרים)", אומרים בבנק ישראל, "מאפשר להן לגייס חוב נוסף ולהתמנף באופן שהן יוכלו לשרת את ההתחייבויות השוטפות גם בעת מחסור של מזומנים".

נגיד בנק ישראל אמיר ירון צילום: אלכס קולומויסקי