מופע הלהטוטים של עו"ד שמרון בסכסוך הנדל"ן של הכנסייה הקתולית

עו"ד דוד שמרון מוכר לציבור בישראל בעיקר כבן דודו ואיש סודו של ראש הממשלה בנימין נתניהו וכמי שייצג את החשוד המרכזי בפרשת הצוללות מיקי גנור (מה שסיבך את שמרון בפרשת הלבנת הון משל עצמו). הוא נחשב לעורך דין חכם וחד וכמי שיודע להלך היטב בנבכי "השטח האפור", שהוא מנת חלקם של עורכי דין במעמדו. עובדה זו גם מרכזת אליו את תשומת הלב בסכסוך סבוך ומפותל, רווי אינטרסים וכסף גדול, ששמרון משחק בו תפקיד מרכזי.  

משני צדי המתרס המשפטי ניצבות שתי חברות נדל"ן, קדמת עדן ואקה פיתוח ובנייה, ובאמצע שמרון, המייצג בישראל זה יותר מעשור את הכנסייה הקתולית, שמוכרת קרקע בשטח של כ־1,030 דונם באזור בית שמש. כל אחת מהחברות טוענת כי היא בעלת הזכות לחכור את הקרקע מהכנסייה תמורת 300 מיליון שקל. מהחומרים המשפטיים הרבים שנחשפים בסכסוך עולה כי שמרון מלהטט בין הצדדים, לפי הצרכים המשתנים של הכנסייה ובהתאם למציאות המשפטית המורכבת, משאיר כל פעם מאחור שובל של טענות של הצד השני. 

המנזר הקתולי בית ג'מאל בהרי יהודה. 1,030 דונם שמיועדים לבנייה צילום: עמית שאבי

רגע אחד הוא ניצב לצדה של אקה ונלחם בחירוף נפש נגד קדמת עדן, ורגע אחרי פועל בתקיפות נגד אקה ולטובת קדמת עדן. ברגע אחד הוא מקבל את עיקר שכרו מהכנסייה, ורגע אחרי הוא מוציא חשבונית על שכר טרחה לטובת אקה (עבור ההוצאות המשפטיות של הכנסייה). רגע אחד הוא מצהיר משהו בפני אחד הצדדים, ורגע אחרי מתגלה שהדברים לא היו מדויקים, בלשון המעטה, ואז מתרץ זאת בכך שבסך הכל מסר מידע שקיבל מהצד השני.

"לא דובים ולא זבובים", הוא אומר למי שטוען כי הוא זגזג באופן מעורר מחלוקת בין הצדדים לסכסוך, אך היטיבה להגדיר זאת לאחרונה בשיחה סגורה בעלת חברת קדמת עדן, זיוה כהן: "שמרון מייצג את הוותיקן, יש את אקה ויש אותנו. הוא באמצע. הוא בעל הקרקע. כל המרבה במחיר — הוא נמצא שם".

משחק בזכות הסירוב

על גבעה בשיפולי הרי יהודה ניצב מנזר בית ג'מאל ומשקיף על אדמות טובלות בירוק, שטח יקר ערך שנמצא בבעלות המסדר הסלזיאני של דון בוסקו השייך לכנסייה הקתולית. המסדר מנסה כבר שנים למכור את השטח, שעליו תוכננו עם הזמן להיבנות כ־4,300 יחידות דיור, בעיקר לאוכלוסייה החרדית ברמת בית שמש. אחרי שהסכם לחכירת הקרקע על ידי חברת פרחי בית שמש, אחת החברות של אשת הנדל"ן זיוה כהן, לא אושר על ידי הכס הקדוש ובוטל, חתם המסדר ב־2006 מול חברה אחרת של כהן, קדמת עדן, על הסכם פיתוח. מטרתה היתה לקדם תוכנית בנייה על הקרקע בתמורה לדמי ייזום על השבחתה. סעיף בהסכם הפיתוח קבע כי לחברה תינתן זכות סירוב ראשון במקרה שהמסדר ירצה למכור או להחכיר את המקרקעין לצד שלישי – התחייבות שלימים תשחק תפקיד מרכזי בעלילה.

קידום התוכנית לא צלח, והמסדר וכהן מצאו את עצמם בהליכי בוררות ארוכי שנים. הבורר קבע כי הסכמי החכירה אינם בתוקף, אך הסכם הפיתוח תקף ומחייב, וקדמת עדן זכאית לאכיפתו, כולל הסעיף המקנה לה זכות סירוב ראשון. אחרי שפסק הבורר אושר בבית המשפט, נרשמו במרשם המקרקעין הערות אזהרה לטובת קדמת עדן, ונקבע כי תהיה זכאית לפיצוי של 40 מיליון שקל מהמסדר, אשר יופחת ברובו אם היא תממש את זכות הסירוב הראשון.

במקביל עו"ד שמרון ניהל מטעם המסדר מגעים עם חברת אקה, שבבעלות היזם החרדי אלי קליין, וב־2015 נחתם בין הצדדים הסכם להחכרת המקרקעין תמורת 300 מיליון שקל. בהסכם הודגש כי לטובת החברות של כהן רשומות הערות אזהרה ונתונה להן זכות סירוב ראשון בנוגע לקרקע, אולם שמרון התחייב בשם המסדר שיעשה כל מאמץ להשיג מכתב ויתור מכהן, ואם תסרב — ינהל מולה הליכים משפטיים. אקה התחייבה לשפות בסכום של עד 100 אלף דולר את המסדר על הוצאותיו המשפטיות הכרוכות בהליכים אלה. ההסכם קיבל את אישור הכס הקדוש, ואקה החלה להפקיד עשרות מיליוני שקלים בנאמנות אצל עו"ד שמרון למימוש החוזה. בתמורה נרשמו עבורה הערות אזהרה.

שמרון פעל במרץ באותם ימים כתף אל כתף עם אקה ונגד קדמת עדן. לטענת אנשי אקה, הוא הסביר להם כי "ילכו יד ביד לערכאות" במטרה אחת — להשלים את חכירת המקרקעין על ידי אקה, אשר קידמה גם תוכנית בנייה על השטח, בתמיכה ובגיבוי מלא של המסדר ושמרון.

הדבר בא לידי ביטוי במכתבים ששמרון הוציא לצדדים שלישיים – אם זו חוות דעת משפטית שחיבר התומכת בעמדת אקה ואם זה מכתב ששלח לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבית שמש שבו הבהיר כי "בהתאם להסכם החכירה, אקה הינה בעלת זכויות תכנוניות במקרקעין... נבקש להבהיר, כי כיום אין לקדמת עדן שום זכויות במקרקעין". באותו אופן הוביל שמרון את ההליכים של המסדר בבית המשפט – הן במחוזי והן בערעור לעליון – כדי להוציא לפועל את הסכם החכירה עם אקה ולבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת קדמת עדן, שעמדה על כך כי קיימת לה זכות סירוב ראשון על הקרקע.  

עו"ד דוד שמרון. עורר מריבה בין הרוכשים הפוטנציאליים צילום: יריב כץ

ב־2017 אף שילמה אקה לשמרון ישירות על פי דרישתו 30 אלף דולר פלוס מע"מ (128 אלף שקל) מתוך הסכום שאותו התחייבה לשלם כשיפוי עבור הוצאות משפטיות. שמרון הנפיק לה חשבונית שעליה כתב "שכר טרחה". החשבונית הזו תשוב ותצוף בהמשך כשהעניינים יסתבכו.

באותה תקופה האינטרסים של אקה ושל המסדר הצטלבו, בעוד כהן מצאה עצמה מהצד השני של המתרס. "בכל מקום ששמרון היה מגיע, הוא היה אומר שאין לי זכויות בקרקע, אף שהיתה לי הערת אזהרה", אמרה לאחרונה בשיחה סגורה. היא הסבירה זאת בלהיטותו של שמרון לממש את ההסכם עם אקה, שנחתם בסכום כפול מההסכם שהיה אמור להתממש מולה – 300 מיליון שקל לעומת כ־150 מיליון שקל. "בשביל 150 מיליון שקל מאוד קשה שלא לשקר... הוא מייצג את האינטרסים של הלקוח שלו בכל מחיר", אמרה.

ואמנם, כעבור זמן מה נראה שהאינטרסים של הלקוח השתנו, ושמרון נאלץ גם הוא לנווט את עצמו מחדש. זה היה ב־2018, רגע לפני הכרעת שופטי העליון בשאלה אם לקדמת עדן קיימת זכות סירוב ראשון. המסדר הוא שהגיש את הערעור לעליון נגד החלטה קודמת במחוזי שתמכה בעמדת קדמת עדן. אולם לפתע בדיון שמרון הפתיע. הוא שינה כיוון והודיע לבית המשפט כי המסדר לא נוקט צד בוויכוח ומשאיר את ההכרעה לבית המשפט. שמרון הסביר אחר כך שהבין כבר מדברי השופטים שהכף נוטה לרעת המסדר, ולאחר שהתייעץ עם הלקוח שלו, הוחלט לנהוג כך. זה סלל את הדרך להכרעה קצרה וברורה של העליון: לקדמת עדן קיימת זכות סירוב ראשון, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית בגובה 30 מיליון שקל (10% מסכום העסקה) לטובת המסדר.

לאחר שהערבות הועברה, בסיוע משקיע שגייסה כהן, מסרה קדמת עדן למסדר הצעה לחכירת הקרקע על ידי שתי חברות הקשורות אליה באותו סכום כמו ההסכם עם אקה, 300 מיליון שקל. עו"ד שמרון פעל אז לקידום הסכם החכירה ולהשגת אישורו של הכס הקדוש, וההסכם אושר.

בשלב הזה מצאה את עצמה אקה לפתע מצדו השני של המתרס, במעין תמונת ראי למצב שבו היתה קדמת עדן ממש לא מזמן, כששמרון פועל מטעם המסדר לקדם את הסכם החכירה עם קדמת עדן, ונגד ההסכם עם אקה. לא מעט חילופי מכתבים קשים היו מאז בין עורכי דינה של אקה לשמרון והתכתשויות בבית המשפט. הם ראו בו כמי ש"החליף צד", ומזכירים במכתב התראה שנשלח לשמרון את אותה חשבונית שעליה נכתב "שכר טרחה". לטענת אקה, הם חשים ש"נעשה בהם שימוש, וכי היתלו בהם, כדי להעמיד חזית מכובדת לצדדים להסכם, אשר תאפשר את קידום פיתוח המקרקעין, וכל זאת כאשר ברגע האמת המצגים וההתחייבויות הופרו ברגל גסה".

שמרון מצדו הסביר כי נלחם בכל כוחו מטעם הכנסייה כדי לקדם את ההסכם עם אקה, והשינוי בעמדת המסדר הוא מחוסר ברירה שנבע אך ורק מהכרעת העליון. "הוא אולץ להתיישר עם המציאות המשפטית שפסק הדין של העליון הכתיב", אומרים בסביבת שמרון, ומבהירים כי הוא ייצג אך ורק את הכנסייה ופעל בשמה ובשום שלב לא ייצג את אקה; כי שכר הטרחה הוא רק עבור שיפוי של הכנסייה עבור הוצאותיה המשפטיות בניהול ההליך; וכי טענות אקה בנושא הן "ניסיון לחפש אשמים וזריעת סיפורים שהאמת רחוקה מהם מרחק מזרח כמערב".

באקה דווקא ציפו משמרון להמשיך להילחם לצדם חרף הכרעת העליון, אך לאחר שהתבדו הם עתרו בעצמם ביולי 2018 למחוזי בירושלים וטענו: מימוש זכות הסירוב הראשון של קדמת עדן לא נעשה כדין וגם לא אישור הסכם החכירה על ידי הכס הקדוש.

עיקר הטיעון של אקה היה שקדמת עדן פועלת באמצעות חברות אחרות ולכאורה גם עבור משקיעים אחרים בנאמנות — הן משקיעים שהיו בתמונה מתחילת הדרך והן משקיעים חדשים שהחברה מנסה למכור להם חלקים במקרקעין — היות שלחברה עצמה אין היכולת הכלכלית לממש בעצמה את ההסכם. בנוסף טענה אקה כי היא השקיעה מיליוני שקלים בקידום תוכנית הבנייה על השטח והביאה להפקדת תוכנית לבניית 4,300 יחידות דיור ושטחי תעסוקה, שהשביחה את הקרקע לשווי של כחצי מיליארד שקל.

המסדר וקדמת עדן ביקשו מבית המשפט שיפסוק כי קדמת עדן מימשה את זכות הסירוב הראשון שלה כדין, כאשר לשיטת המסדר, אין כל בעיה שקדמת עדן שילמה את הערבות ומקיימת את ההסכם באמצעות חברות הקשורות אליה או משקיעים אחרים.

"המסדר אינו צד ניטרלי בהליך", תקפה אקה את המסדר בסיכומיה, "אלא רואה למול עיניו קופת רווח של כ־30 מיליון שקל שאותם הוא גורף, עם נישול אקה מהסכם החכירה שלה, וזאת לנוכח ההפטר שהוא מקבל במצב כזה מחובותיו כלפי קדמת עדן. לא בכדי הפך המסדר את עורו, ובחר לשתף פעולה ו'להכיר' במימוש־לא־מימוש שכביכול נעשה על ידי קדמת עדן".

שמרון תופס צד

וכאשר המסדר אינו ניטרלי, גם שמרון, כך נראה, תופס צד. כשעורך הדין של אקה טען בפני שמרון כי עליו לתת את הדעת לכך שנגד קדמת עדן וכהן הוגש כתב אישום בפרשת שחיתות רחבת היקף באשדוד (שבמסגרתה הואשמה במתן שוחד לגורמים פוליטיים בעיר, בהלבנת הון ובעבירות מס), ענה שמרון ביולי 2018: "בבירור שערכנו בעקבות פנייתך התברר כי קדמת עדן נמחקה מכתב האישום וכל האישומים נגדה בוטלו. הבירור מעלה גם שעניינה של זיוה כהן עומד להסתיים באופן דומה". המציאות היתה אחרת: כבר חצי שנה קודם לכן כהן הורשעה בעבירה של סיוע להפרת אמונים בעקבות הסדר טיעון שאליו הגיעה עם הפרקליטות, בעוד רק החברה נמחקה מכתב האישום.

כמו כן, בתגובה למכתבה של אקה שלפיו קדמת עדן מנסה, בניגוד לכאורה להסכם החכירה, לצרף גורמים שאינם קשורים להשקעה ברכישת חלק מהמקרקעין, ענה שמרון: "פניות כאלה של קדמת עדן לגורמים אחרים להצטרף לעסקה המתהווה אינן מוכרות לנו". אולם בעדויות בבית המשפט התגלתה תמונה מורכבת יותר, והשופטת חיה זנדברג אף קבעה בפסק דין בנובמבר האחרון כי מהראיות שאקה הציגה עולה תמונה שלפיה "קדמת עדן ביקשה לממש את זכות הסירוב הראשון תוך הסתייעות, בנאמנות, במשקיעים נוספים". עם זאת קבעה שאין בכך "להוביל למסקנה שמימושה של זכות הסירוב נעשה שלא כדין".

השופטת זנדברג קיבלה את תביעת המסדר ודחתה את תביעת אקה בקביעה ש"קדמת עדן מימשה כדין ובהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון את זכות הסירוב הראשון שניתנה לה", ולפיכך "דין הסכם החכירה שנחתם בין המסדר לבין אקה להתבטל". על פסק הדין הזה הגישה אקה ערעור לעליון בשבוע שעבר, מה שמבטיח המשך של הקרב היצרי מול מי שנלחם לצדה בעבר והפך לימים ליריב מר.

שמרון הסביר לאחרונה בשיחה סגורה כי כל ההצהרות שנתן במהלך הדרך התבססו על דברים שנמסרו לו, כולל בכתב, מעורכי הדין של קדמת עדן. בסביבתו אמרו עוד כי אקה מנסה כיום להפעיל עליו לחצים, אף שהוא נלחם כדי שהיא תזכה בהליכים המשפטיים שנוהלו בעבר, זאת עד לנקודה שהעליון לא הותיר לו ברירה. "ככל שבית המשפט יפסוק אחרת לגבי השאלה עם מי הכנסייה צריכה להתקדם – כך הכנסייה ושמרון יפעלו", סיכם מקורב לשמרון.

רק בחלוף שנה עדכנה השופטת את הצדדים על הקשר לבעלה

ביוני 2019, בחלוף כשנה מאז החל התיק להתנהל אצל השופטת חיה זנדברג במחוזי בירושלים, נזכרה לפתע השופטת לעדכן את הצדדים על קשר עקיף לעו"ד דוד שמרון. בעלה, פרופ' חיים זנדברג, פרסם בעבר את ספרו "חוק יסוד: מקרקעי ישראל" במימון הקרן המשפחתית של עו"ד שמרון להנצחת אביו, פרקליט המדינה לשעבר ארווין שמרון.

מדובר בחלק מסדרה שמוציאה האוניברסיטה העברית, ושכולה, על פי הכתוב בספר, "יוצאת לאור ביוזמתה ובתמיכתה של קרן ארווין ש' שמרון למחקר משפטי". מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בינואר 2017 אף נערך אירוע השקה חגיגי באוניברסיטה להשקת הספר. זנדברג, אז עדיין עורכת דין פרטית, היא שניצחה על הנחיית התוכנית, ואף הזמינה את עו"ד שמרון לשאת דברים.  

השופטת חיה זנדברג. גילוי נאות מאוחר צילום: דוברות הרשות השופטת

מפרוטוקול הדיון ניכר שהשופטת היתה נבוכה ומהוססת כשחשפה זאת באולם, בהתחשב בכמות הפעמים שבהן נאמרה המילה "אה", באופן חריג. "אה, ועוד דבר שאני צריכה להגיד אף שעו”ד שמרון לא פה, אבל הוא בדרך. פשוט נזכרתי. אז עכשיו אני מעדכנת. אה, פשוט יצא עכשיו ספר חדש, זה לא קשור לתיק, אה, אבל אני מעדכנת, יצא עכשיו ספר חדש, אה אה, של פירוש לחוקי היסוד. יש סדרה כזאתי של, אה, שהאוניברסיטה העברית מוציאה. בעלי הוציא ספר כזה לפני איזה שנתיים־שלוש ואני מעדכנת. זה, הספר החדש פשוט גרם לי להיזכר, אני מעדכנת שהסדרה הזאתי כנראה האוניברסיטה משהו מסתייעת, אה, בקרן על שם, אה, עורך דין, אה, מר שמרון, אה אה... זהו, אז אני מעדכנת, זה פשוט הזכיר לי. טוב, מי עכשיו, אה אה". על פי פרוטוקול הדיון, עורכי הדין של הצדדים לא התייחסו באופן מיוחד להערה זו של השופטת, והמשפט נמשך כרגיל.

בשיחות סגורות אמר לאחרונה שמרון כי אין לו היכרות מיוחדת עם חיים וחיה זנדברג, שהקשר עמם הסתכם בלחיצת יד באירוע ההשקה, וכי אין למשפחת שמרון או לקרן כל השפעה על זהות מחבר הספר, אלא האוניברסיטה בוחרת את הכותבים המתחלפים במסגרת סדרת הספרים שהיא מוציאה על חוקי היסוד. לשיטתו, הדבר לא מהווה עילה לפסילת השופטת, וממילא, אף אחד מהצדדים לא דרש זאת.

עמיר קורץ