סכסוך בפרויקט גינדי TLV: מי אמור לממן את תחזוקת השטחים הציבוריים?

סכסוך חריף בין נציגות דיירי פרויקט גינדי TLV בתל אביב, לבין החברה היזמית – ריבוע כחול נדל"ן ועיריית תל אביב, הנוגע לתחזוקת השטחים הציבוריים ומימונה, הגיע באחרונה לשיאו כאשר הצדדים הגישו תביעות הדדיות ופעילות הדרגנועים והמעליות שמובילות לשטחים הציבוריים הפתוחים - הופסקה.

בתביעה שהגישו השבוע חברת "קניון העיר תל אביב" בשליטת ריבוע כחול נדל"ן, נגד נציגות דיירי הפרויקט, וחברת הניהול היי-טאוור, טוענת החברה כי הנתבעות מסרבות זה למעלה משנתיים לשלם לה את הסכומים המגיעים לה בגין חשמל ומים שהיא מספקת להן עבור ניהול ותחזוקת השטחים הציבוריים בפרויקט, ועל כן דורשת כי ישלמו לה 645 אלף שקל. אלא שהתביעה מגיעה על רקע סכסוך נרחב יותר ביחס לאחריות לתחזוקת השטחים, כאשר ביוני 2019 הגישה נציגות דיירי הפרויקט עתירה מנהלית נגד עיריית תל אביב בה טענה כי תחזוקת השטחים הציבוריים בפרויקט, צריכה להיות באחריות העירייה, כמו בכל מקום אחר בעיר, ועצם הטלת האחריות על הדיירים מהווה הפליה.

ב-2010 מכרה עיריית תל אביב וחברת השוק הסיטונאי את הקרקע במשולש הרחובות קרליבך החשונאים ובגין בתל אביב עליה הקימו החברות גינדי השקעות וריבוע כחול נדל"ן את פרויקט גינדי TLV הכולל בשלב א' קניון ו-10 בנייני מגורים הכוללים 722 דירות, שהדירות האחרונות בו אוכלסו בדצמבר 2017. בנוסף הוקמו בפרויקט גם שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים פרטיים פתוחים, השלובים זה בזה, כאשר השטחים הציבוריים כוללים 9,000 מ"ר שבהם אשכול גני ילדים, שבילי גישה לבית ספר "גבעון", מדשאות ופארק חבלים, מדרגות נעות וקבועות לקניון TLV, עמודי תאורה וספסלים.

מתחם גינדי TLV צילום: אוראל כהן

לטענת ריבוע כחול נדל"ן, בהסכמי מכירת הדירות אישרו והתחייבו כל רוכשי הדירות כי הניהול והאחזקה של השטחים המשותפים והשטחים הפתוחים בפרויקט יבוצעו באמצעות חברת ניהול והתחייבו לחתום על הסכם ניהול. לטענת החברה, מאז הקמת הפרויקט מספקת התובעת חשמל ומים למתקנים ולשטחים שבאחריות ובשימוש בעלי הדירות לרבות לשטחים הפתוחים, לחניון מתחם המגורים ועמדות טעינת הרכבים בו, ולמחסנים של בעלי הדירות. לטענתה, בעוד בשנים הראשונות התשלומים ותחזוקת השטחים התנהלו כסדרם, במהלך 2018 הוחלפה חברת הניהול, לבקשת בעלי הדירות והנציגות, ומאז מסרבות חברת הניהול היי טאוור והנציגות לשלם לחברה היזמית את התשלומים בגין החשמל והמים שהיא מספקת לתחזוקת השטחים הפתוחים והציבוריים בפרויקט.

מבחינתה של נציגות הדיירים בפרויקט, לא הם צריכים לשאת בעלויות תחזוקת השטחים הציבוריים בפרויקט אלא עיריית תל-אביב, וביוני 2019 הגישה עתירה מנהלית בה היא דורשת לחייב את העירייה ליטול על עצמה את האחריות לתחזוקת השטחים הציבוריים בפרויקט ולחייב את העירייה לשאת בתשלומים והוצאות התחזוקה של שטחים אלה. לטענת הנציגות, עת מכרה העירייה את הקרקע לחברות היזמיות גינדי השקעות וריבוע כחול נדל"ן, חתמו החברות היזמיות כי הן תהיינה אחראיות לשטחים הפרטיים והציבוריים הפתוחים ולעלות תחזוקתם. היזמים- גילגלו את האחריות לרוכשי הדירות, כאשר בהסכמי מכירת הדירות לרוכשים צוין כי הקונה מתחייב לשאת בהוצאות התחזוקה השוטפת של השטח הציבורי הפתוח, וכי תחזוקת השטח תבוצע באמצעות חברת ניהול. לטענת הנציגות, התנייה זו בהסכמי המכר לא היתה נתונה לשינוי או ניהול משא ומתן, מה שלטענת נציגות הדיירים מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. "בדרך מתחכמת ובלתי חוקית זו, העירייה מחייבת הלכה למעשה את כלל בעלי הדירות בפרויקט, לשאת באחריות לשטחים הפרטיים והציבוריים הפתוחים, ולמתקנים והציוד שמצויים בהם ולשאת בעלויות תחזוקתם בסך של מיליון שקל בשנה, עד עולם, ללא הגבלת, תיחום זמן או תקרת עלויות".

בין השנים 2017-2019 אוכלסו 722 הדירות בפרויקט ונפתחו לשימוש הציבור השטחים הפתוחים-הציבוריים והפרטיים המסתכמים ב-14 דונם. לטענת הנציגות, העלות השנתית של תחזוקת השטחים מגיעה למיליון שקל. עוד טוענת הנציגות כי מדובר בשטחים פתוחים בבעלות העירייה הפתוחים לשימושו ולרווחתו של הציבור הרחב. אלא שהעירייה אינה מתחזקת את השטחים למרות שמחובתה לעשות זאת, ובדרך "מתוחכמת קלוקלת ופסולה" העבירה חובתה זו אל היזם, שהעבירה לרוכשי הדירות. כך למעשה העירייה מצד אחד הבעלים של השטחים הפתוחים, המשמשים את כלל הציבור, ומאידך רוכשי הדירות בפרויקט הם שנושאים באחריות לתחזוקתם.

לטענת הנציגות, השטחים המדוברים, אינם משמשים את דיירי הפרויקט בלבד, כי אם את כלל תושבי העיר, ואת כלל העוברים והשבים באזור וביניהם המבקרים הרבים קניון ותלמידי בית הספר וגני הילדים ומשפחותיהם הפוקדים את המקום מידי יום. לטענת הדיירים מדובר בהפליה לרעה של בעלי הדירות בפרויקט ביחס ליתר תושבי העיר. לטענתה מדובר באבסורד, שכן אם מי שאינו מתגורר בפרויקט, יפצע בעודו נוכח בשטחים הציבוריים של הפרויקט בשל מפגע כלשהו, באופן לא סביר בעלי הדירות בפרויקט או חברת הניהול מטעמם, הם שיהיו אחראיים למפגע מסוג זה.

בעתירה מבקשים הדיירים לשנות את החלטת העירייה והמצב האבסורדי והבלתי חוקי לטענתם, בקשר לאחריות לשטחים הפרטיים והציבוריים הפתוחים ועלויות תחזוקתם המושתות על דיירי הפרויקט, ולהביא למצב התקין והחוקי בו העירייה היא האחראית הבלעדית לשטחים הפרטיים והציבוריים הפתוחים ולתחזוקתם.

מנגד טענה עיריית תל אביב כי מדובר בסכסוך חוזי שלא מתאים להתברר כעתירה מנהלית. לטענתה, לא היא שהטילה את חובת תחזוקת השטחים על דיירי הבניין, שכן היא מצידה התקשרה בהתחייבות חוזית מול יזמי הפרויקט ולא עם רוכשי הדירות.

בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב, דחתה השופטת צילה צפת את עמדת העירייה וקבעה כי העתירה תידון בבית המשפט המחוזי ב-18 בינואר. "טענת העותרים מתמקדת במחדל העירייה אשר מפירה את חובתה לשאת בתשלום האמור ממקורות מימון אחרים, באופן המטיל מס שלא כדין. בירור עניין זה מקומו בגדרי המשפט המנהלי ולא האזרחי", קבעה צפת ואף ציינה כי גינדי השקעות ורבוע כחול יצורפו לדיון כיוון שאלה עלולות להיפגע מההחלטה. כמו כן קבעה צפת כי לפי ההסכם שנחתם בין העירייה ליזמים, העירייה מנהלת מכרזים לתחזוקת שטחים ציבוריים פתוחים, כך שהיא עצמה רואה בתחזוקת שצ"פים חלק מתחומי אחריותה".

עו"ד גבי ספרן ממשרד ספרן, שרף, יפה ושות' המייצג את נציגות הדיירים בפרויקט מסר כי "אין בתל אביב, וגם לא במדינת ישראל כולה, אח ורע לכך שמטילים על קבוצת דיירים חובה לממן מכיסם תחזוקה שוטפת של פארק פתוח המשרת את כלל הציבור וללא הגבלת זמן. בימים אלה, מנהלת נציגות הדיירים מגעים עם העירייה, במטרה להביא לפתרון הבעיה שיקל על דיירי המתחם, בתקווה לסיום מהיר של הפרשה ולטובת כל הצדדים." באשר לתביעה שהוגשה על ידי חברת קניון העיר תל אביב נגד נציגות הדיירים הוסיף עו"ד ספרן: "ברור לגמרי שמדובר בתביעה טקטית וצינית, המיועדת לנסות לזרות חול בעיני בית המשפט. התובעת יודעת היטב, כי התוצאה האמיתית של ההתחשבנות הכוללת של הנציגות עימה, ועם יתר הגורמים הרלוונטיים לגבי עלויות תחזוקת השצ"פ, כולל עלויות החשמל והמים – מובילה לכך שדווקא הנציגות היא שזכאית לקבלת סכומים ניכרים מאת התובעת.

חברת הקניון מנסה לבצע הפרדה מלאכותית של סכום אחד מתוך אותה התחשבנות כוללת, שמתבצעת מזה שנים, במטרה לנסות להפעיל לחץ על הנציגות – אבל התוצאה תהיה בדיוק הפוכה, לאחר שנפעל לכך שכל הגורמים הרלבנטיים להתחשבנות הכוללת יצורפו להליך, ובית המשפט ייווכח שמי שזכאי לקבלת החזרים כספיים בסכומים גבוהים היא דווקא הנציגות."

מעיריית תל אביב נמסר: "תחזוקת המעליות והדרגנועים הינה באחריות הדיירים וחברת הניהול המנהלת את המתחם מטעמם. העירייה מצידה פועלת מול הגורמים השונים על מנת להגיע לפתרון מהיר של הסוגייה. באם לא ימצא פתרון תפתח העירייה בהליך משפטי כנגדם".

מריבוע כחול נדל"ן נמסר: "ראשית יודגש שלא מדובר על מעליות ודרגנועי קניון TLV אלא במתחם הפארק שמעליו. רבוע כחול נדל"ן נכרכה בעתירה כהודעת צד ג' בלבד ובדיוק כמו עיריית תל אביב אנו דוחים את טענות נציגות הדיירים מכל וכל. האחראית הבלעדית לכל המתרחש במתחם היא נציגות הדיירים ואין לה אלא להלין על עצמה. יצויין כי בימים אלה מתנהלת תביעה שהגשנו נגד הדיירים בגין חובות עתק שלהם, שמגיעים כבר לכדי כ- 700,000 ש"ח."