אם המתחדשות: האם השנים הבאות הן תור הזהב של פתח תקוה?

מנהלת כרמים בראשות נעם סלע, המרכזת את תחום ההתחדשות העירונית בפתח תקוה, מתכללת כיום 32 מתחמים לפינוי-בינוי, הכוללים כ-10,000 יחידות דירות בטווח מימוש של 10 שנים. ב-2019 המליצה הוועדה המקומית על אישורן של 936 יחידות דיור במיזמי פינוי-בינוי, כשהשנה צמח מספר יחידות הדיור שאושרו בפרויקטים אלו ל-1,612 – עלייה מרשימה של 72%.  

"ההתחדשות העירונית בפתח תקוה עברה שינוי מקצה לקצה", מצהיר ראש העיר רמי גרינברג, בשיחה עם זירת הנדל"ן. "כמות הפרויקטים בשטח היא עדות לגידול בהיקפי הפעילות, כשחברות ההתחדשות העירונית הגדולות בישראל מגיעות לבנות כאן. תוכניות להתחדשות השכונות הוותיקות – דוגמת אחדות, רמת ורבר, עמישב ויוספטל – שהיו תקועות זמן רב, מקודמות כיום בצינורות התכנון ואת האפקט נראה בשנים הקרובות. הרוח הגבית שמעניקה העירייה לתחום מתבטאת לא רק בגידול בהיתרי הבנייה ובהיקף הדירות החדשות, אלא גם בהקמת מנהלת כרמים בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בכנסי דיירים ובמפגשים רציפים עם השחקנים הפועלים בעיר". 

גרינברג מדגיש עוד כי "בהתפתחות העתידית של פתח תקוה ממלאת ההתחדשות העירונית תפקיד חשוב. מהלך כזה מציג גם בשורה חברתית, הן בשדרוג איכות חייהם של התושבים הקיימים והן במשיכת אוכלוסייה חדשה, שתעצים את השכונות הוותיקות". 

ראש העיר פתח תקוה, רמי גרינברג. "התחדשות עירונית תמשוך אוכלוסיות חדשות שיעצימו את השכונות הוותיקות" צילום: באדיבות דוברות עיריית פתח תקוה

ומה עם פרויקטים שיצאו לדרך בהתאם למדיניות הקודמת?

"בדיוק לשם כך קיימת ועדת חריגים הבודקת כל פרויקט לגופו. אם נצטרך לחרוג, נדע לעשות זאת".

כיום מקדמת העירייה תוכנית מתאר כוללנית ובה התייחסות נרחבת לתחום ההתחדשות העירונית. "התוכנית מסדירה בדיוק היכן ניתן לקדם פרויקטים ובאילו תנאים", מרחיב גרינברג. "כך תתקבל תמונת מצב ברורה שתסיר את כל סימני השאלה".

"הרווח של כולם"

על המעמד שבונה לעצמה פתח תקוה כמוקד של התחדשות עירונית מעיד גם עו"ד תומר המר, ממשרד עורכי הדין ברייטהולץ-המר ושות', המלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בעיר. לדבריו, "ראש העיר מבין את חשיבות ההתחדשות העירונית לפתח תקוה ואין ספק כי בקדנציה שלו זכה התחום לדחיפה משמעותית. העירייה היא זו שיוזמת תוכניות אב, ולמתחמים על פי התוכניות נכנסים היזמים שמקבלים את המנדט להסתער קדימה – והרווח הוא של כולם".

המר מוסיף כי "ההבנה שעתיד ההתחדשות העירונית טמון במיזמי פינוי-בינוי ובעירוב שימושים, מיושמת בפתח תקוה הלכה למעשה. הפרויקטים הללו לא רק משדרגים את איכות החיים של הדיירים ומאפשרים להם להגיע לדירות חדשות, אלא גם מספקים מענה היקפי נרחב - חברתי וסביבתי – תוך שילוב מגורים, מסחר ומשרדים עם מבני ציבור, לצד מוסדות חינוך וריאות ירוקות. באופן הזה הדיירים זוכים לחוויה אורבנית מלאה בקרבת הבית – ממש כמו באירופה. בעידן הקורונה לעניין הזה יש חשיבות גדולה עוד יותר".

עו"ד תומר המר. "בזכות מיזמי פינוי-בינוי זוכים הדיירים לחוויה אורבנית מלאה בקרבת הבית" צילום: עומרי מירון

המר שותף לדעת ראש העיר באשר לקביעת מכסת תמורות אחידה, אך מבקש שלא לשכוח את הפרויקטים שעשו כברת דרך בהתאם לעקרונות המדיניות הקודמת: "מניסיוני בתחום אני יכול לומר שאחד הכשלים העיקריים בפינוי-בינוי נוגע להבטחות שווא שמפזרים יזמים בנוגע לתמורות שאין להם שום יכולת לממש, ובמקום להתניע פרויקטים הם מסנדלים את הדיירים שמתפתים ללכת שבי אחריהם.

"אני מסכים כי רף התמורות חייב להיות קבוע ושוויוני, כך שגם יפחית תופעה של סחטנות מצד בעלי דירות. ובכל זאת, אי-אפשר לומר ליזמים לחזור אחורה ולהתחיל פרויקטים מאפס, אחרי שהחתימו דיירים על חוזים שהותאמו למדיניות העירייה בתקופה הרלוונטית, ועכשיו מוצאים עצמם באי-ודאות. טוב תעשה העירייה אם תגלה גמישות ותחריג אותם מהיתר על בסיס בדיקה כלכלית ריאלית של הפרויקט".

"כדי לקחת את ההתחדשות העירונית עוד צעד קדימה, ראוי שאת התוכניות העסקיות הקובעות את הרווחיות של הפרויקטים יבצעו העיריות יחד עם היזמים", מציין המר. "לא פעם אנו למדים כי הניתוח השמאי לא מגלם באופן ריאלי את עלויות הבינוי, ולמעשה ממוטט פרויקטים עוד לפני שאלו אפילו התחילו להתרומם".

רמת ורבר עולה רמה

אחת השכונות הוותיקות של פתח תקוה הצפויה למתיחת פנים של ממש בהתאם לחזון העירוני, היא רמת ורבר, שרבים ממבניה הוקמו בין שנות החמישים לשנות השבעים. במאי אושרה בשכונה להפקדה תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה בפתח תקוה, הכוללת כ-3,800 יחידות דיור וכ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

הבניינים הקיימים ברחוב יצחק שדה 4-2 בשכונת רמת ורבר

בהתחדשות רמת ורבר משתלב גם משרד ברייטהולץ-המר ושות', המלווה את בעלי הדירות באחד הפרויקטים המסקרנים בשכונה: פינוי-בינוי רחב היקף ברחוב יצחק שדה 4-2, הממוקם בסמוך לתוואי הרכבת הקלה ולמטרו. לפי התוכנית צפויים להיהרס שני מבני רכבת ובהם 60 יחידות דיור, כשבמקומם יוקמו שני מגדלים חדישים בני 25 קומות עם למעלה מ-200 יחידות דיור. כחלק מהפרויקט, בכל מגדל תיועד הקומה התחתונה למסחר ושתי הקומות שמעליה למשרדים. "אלו מבנים הנמצאים במצב רעוע וטוב שייהרסו", מדווח המר. "מכיוון שהם שוכנים על שטח גדול יחסית, העלייה לגובה תפנה שטחים ציבוריים לטובת הדיירים". 

החתמת בעלי הדירות מתנהלת בקצב גבוה, כשלתמונה צפויה להיכנס גם מנהלת כרמים שתגיע לכנס דיירים בקרוב. "למנהלת תפקיד מרכזי ברתימת בעלי הדירות לתהליך", מפרט המר. "כשהדיירים מבינים שהפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה עם העירייה, הנכונות שלהם להתקדם עולה. כמי שמלווה את הדיירים אני מודע לכך שהם מפקידים בידינו את הנכס היקר ביותר שלהם. האחריות והמחויבות שלנו היא להתנהלות שקופה ורגישה, להיות שם עבורם משלב המשא ומתן והתכנון, דרך החתימה על החוזה המפורט עם כל ההגנות והבטוחות, ועד לכניסה לדירות החדשות".

המר מבהיר כי למעורבות העירייה בקידום התכנון של רמת ורבר, והוודאות שהיא מייצרת, יש אפקט נוסף שמיטיב עם הדיירים, הטמון בכניסתן של חברות נדל"ן חזקות ומיומנות לפעילות בשכונה. "לדוגמה בפרויקט שאני מלווה ביצחק שדה, חברת אתגר נדל"ן קידמה את המיזם במשך מספר שנים ולאחרונה הכניסה כשותפה את חברת נכסים ובניין - מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, בעלת איתנות פיננסית וניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית. הנהנים הישירים מכך הם בעלי הדירות הקיימים ורוכשי הדירות העתידיים, כשגם לי זה נותן שקט וביטחון בידיעה שהפרויקט לא רק ייצא לדרך אלא יקודם ויבוצע בצורה מיטבית".

המגדלים המתוכננים בפרויקט ביצחק שדה. "העלייה לגובה תפנה שטחים ציבוריים לטובת הדיירים" הדמיה: אדר' דורון גולדווסר

משקיעים בעתיד

הצמיחה של פתח תקוה לא באה לידי ביטוי רק בתחום ההתחדשות העירונית. באחרונה חתמה העירייה על חוזה במאות מיליוני שקלים להקמת תחנה מרכזית חדשה שתכלול מסוף תחבורה לצד שטחי מסחר ותעסוקה. בנוסף, בקרוב תוקם בעיר שלוחה של אחת האוניברסיטאות הגדולות בסין - University of International Business and Economics, בעוד מוסד נאמן של הטכניון יפתח בה מרכז להכשרות מקצועיות.

"פתח תקוה עוברת מהפכה", מסכם ראש העיר גרינברג. "התב"עות החדשות שאנחנו מקדמים לאזורי תעסוקה ועסקים – בהם פארקטק (קרית אריה לשעבר), סגולה ורמת סיב; שדרוג תשתיות התחבורה, לרבות תחילת הפעילות של הקו האדום של הרכבת ושני קווי המטרו שנראים באופק – כל אלה יקפיצו את העיר שלנו קדימה".