מוטי אברג'יל: "ביטול הגבלת הפריים לא תגדיל את הביקוש לדירות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ההודעה הדרמטית של בנק ישראל בתחילת השבוע על ביטול ההגבלה על שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא, ממשיכה לעורר הדים בענף הנדל"ן. האפשרות שתינתן ללווים ליטול עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית צמודת פריים, כלומר בריבית אטרקטיבית יותר, ורק שליש בריבית קבועה, עשויה לדברי גורמים בענף לתדלק את שוק הנדל"ן הרותח ממילא, להחזיר משקיעים לשוק ו"להוריד מהגדר" רוכשים פוטנציאליים – ולהביא לעלייה נוספת במחירי הדיור, אחרי עשור שלם של נסיקת מחירים.

להחלטה זו השלכות משמעותיות על הבנקים, שכ-40% מסך תיקי האשראי המצרפיים שלהם מנותבים למתן אשראי לדיור. תחום זה המשיך להיות רווחי לבנקים גם במהלך משבר הקורונה וצמח במהלך ינואר-ספטמבר ב-8%. ההחלטה רלוונטית למי שמעוניין ליטול משכנתא חדשה כמו גם למי שברשותו משכנתא קיימת. בשני המקרים, בתרחיש האופטימי ולא בהכרח הריאלי, יש לציין, ההחלטה צפויה לחסוך ללווים עשרות אלפי שקלים ויותר – במצטבר, לאורך כל שנות החזר ההלוואה.

הרציונל שעמד מאחורי החלטת הפיקוח על הבנקים הוא שבבנק ישראל לא צופים שתהיה בקרוב העלאה משמעותית בריבית הפריים. לפיכך, נטל החוב של משק בית שנטל משכנתא צפוי לרדת. לדוגמה, משק בית ששילם 4,000 שקל בחודש כהחזר משכנתא, לפי המתווה החדש, עשוי לשלם כמה מאות שקלים פחות.

בנק ישראל צילום: אוראל כהן

כיום קיימים שלושה מסלולים עיקריים לנטילת משכנתאות. הראשון הוא מסלול צמוד לריבית פריים שנקבעת על ידי בנק ישראל ועומדת על 1.6%. מסלול זה, לפי הוראות הפיקוח על הבנקים, אמור להוות לכל היותר כשליש מהרכב הלוואת המשכנתא.

המסלול השני הוא בריבית קבועה, והוא מתחלק לשני תת-מסלולים: ריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן; וריבית שקלית משתנה (הלא צמודה). מסלול זה אמור להוות גם הוא כשליש מסך המשכנתא. המסלול השלישי הוא הריבית המשתנה שחלק ממנו צמוד למדד וחלקו האחר, לא. מתוך המסלול הזה, נכון להיום, ניתן לקחת שליש מהמשכנתא בריבית הצמודה לפריים. לפי ההוראה החדשה, לפחות שליש מהמשכנתא תמשיך להילקח לפי ריבית קבועה, בעוד שהשאר יילקח במסלולים אחרים, לפי בחירת הלווה.

היקף תיק המשכנתאות למשקי בית עמד נכון לסוף אוקטובר האחרון מסתכם בכ-395 מיליארד שקל. מתוך זה כ-38% (כ-152 מיליארד שקל) צמודות לריבית הפריים; כ-13.5% (כ–52 מיליארד שקל) צמודות מדד בריבית קבועה; כ-23.5% לא צמודות למדד ובריבית קבועה (כ-92 מיליארד שקל) וכן כ-5.2 מיליארד שקל בריבית משתנה צמודת מט"ח.

מוטי אברג'יל, מנכ"ל קבוצת יעדים נדל"ן והבעלים המשותף של קבוצת G.R.Y 26, מותח ביקורת על המהלך של בנק ישראל, ולא סבור שהוא ישפיע דרמטית על רמת הביקוש לרכישת דירות: "מדובר בצעד סולידרי ומובן של בנק ישראל, שבא להקל על רוכשי הדירות בתקופה קשה של חוסר ודאות, על חשבון הבנקים. עם זאת לראייתי, מתן האפשרות ללווים לשנות את תמהיל ההלוואה לא יגרום להם לרוץ ולקחת משכנתאות חדשות.

"הבעיה של רוב הישראלים היום היא היעדר הון עצמי שיאפשר בכלל לקחת משכנתא ולהגיע לנכס. מי שכן ייהנה מההחלטה של בנק ישראל זה מי שיש לו כבר משכנתא קיימת. זה משום שבטווחי זמן ארוכים של 30-20 שנה – ובהנחה כמובן שבנק ישראל לא יעלה משמעותית את ריבית הפריים – מדובר כאן בחיסכון של הרבה מאוד כסף. כמובן שגם המשקיעים קיבלו תמריץ לחזור לשוק, בטח כשמוסיפים למשוואה את הורדת מס הרכישה לפני כמה חודשים. בשבילם כשהכסף יותר זול – התשואה על ההשקעה עולה.

"בכל מקרה, לראייתי, בנק ישראל צריך להתרכז בצעדים שיעזרו למשקי בית שאין להם – ולא ל'קצפת' שיכולה להסתדר גם בלי שינויים בהרכב המשכנתא. בעוד זמן לא רב תקופת דחיית תשלומי המשכנתא שהבנקים איפשרו בפרוץ המשבר תסתיים, ואז נראה פה משקי בית שנכנסים לסחרור".

מוטי אברג'יל צילום: ניר בוקסנבאום

אז מה בכל זאת יכול לעזור לרוב הישראלים שהמהלך של בנק ישראל לא באמת ישפיע עליהם? כאן נכנסת לתמונה הפעילות העסקית של אברג'יל במסגרת קבוצות יעדים ו-G.R.Y: "בכל מה שקשור להשקעה בקרקעות, ענייני ריביות פחות רלוונטיים, מהסיבה הפשוטה שבעולם הזה למשקיעים שכבר נמצאים בשוק ההון אין בכלל צורך לקנות כסף מהבנק ולפגוש את הריבית. הם יכולים להעביר כיום סכומים צנועים יחסית של כמה מאות אלפי שקלים מתיק ההשקעות שלהם לרכישת הקרקע, ולתת לזמן לעשות את שלו.

"עם הביקוש הגובר לדיור והמחסור בקרקעות פנויות, שמן הסתם רק יחריף עם זמן, הדרך לעליית ערך הקרקע היא ודאית, וזה עוד לפני שדיברנו בכלל על שינויי ייעוד והפשרה לבנייה".