מתחם 1202 בהוד השרון: קבוצת צמרות רוכשת זכויות בכ-15 מיליון שקל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מרכז הכובד של ענף המשרדים והמסחר החל לנדוד אל מחוץ לגבולות תל אביב עוד לפני משבר הקורונה, וכיום המגמה הזו כבר בעיצומה. בכל רחבי גוש דן, השרון והשפלה הוקמו בשנים האחרונות כמה מתחמי תעסוקה וקניות גדולים למדי, בסטנדרט הבנייה הגבוה ביותר, ואחרים נמצאים בשלבי תכנון מתקדמים.

מבין המתחמים המבטיחים שעתידים לקום בשנים הקרובות בולט מתחם 1202 – שטח בן 1,287 דונמים השוכן באחד האזורים המבוקשים בארץ, בחלקה הצפון-מזרחי של הוד השרון, בסמוך לתחנות רכבת ישראל ולצירי תנועה ראשיים, בהם כביש 531.

מכוח התוכנית המפורטת שחלה על השטח ואושרה על ידי הוועדה המחוזית עוד ב-2015, כמו גם מתוקף תוכנית המתאר העירונית (הר/2050), עתיד האזור לשנות את פניו. בין היתר מתוכננים לקום במתחם כ-400 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, מסחר והיי-טק, לצד כ-4,000 יחידות דיור, מבני ציבור ושטחים ירוקים – כיאה למגמת עירוב השימושים ששולטת כיום בשדה התכנון האורבני.

המתחם המתוכנן נהנה מהעובדה שעיריית הוד השרון מציבה את פיתוח מוקדי המסחר והתעסוקה בראש סדרי העדיפויות העירוניים. על פי מקורות בעירייה, המדיניות ששלטה בעיר בשנים האחרונות, שעיקרה בניית דירות בלבד והזנחת הפיתוח של מוקדי תעסוקה חדשים, הביאה לחוסר יכולת של מרבית מתושבי הוד השרון לעבוד בעיר, שלא כמו תושבים בכפר סבא ורעננה. ואמנם, אזורי התעסוקה הקטנים בהוד השרון, בוודאי בהשוואה לערים השכנות, אינם מספקים מענה לביקוש בקרב תושבי העיר היצרניים, הנמנים על אשכול 8 במדד-החברתי כלכלי.

כחלק ממהלכי העירייה להאיץ את קידום התוכנית, היא כבר החלה במלאכת שינוי התב"ע במקום, כמו גם בעריכת טבלאות איחוד וחלוקה (פרצלציה) למתחם. משזה יושלם, יוכלו בעלי הקרקעות במתחם לדעת בדיוק את זכויותיהם – וכמובן לחשב את הרווחים הצפויים להם.

פרויקט התחנה במתחם תוכנית הר/1202 הדמיה: קבוצת צמרות

כשל והזדמנות

לאור הפוטנציאל העצום של מתחם 1202 בהוד השרון, לא מפתיע לגלות כי יזמי הנדל"ן בעיר כבר שמו את עיניהם עליו ופועלים לרכישה, להשקעה ולשיווק של קרקעות באזור. אחד הכוחות המשמעותיים הפועלים באזור הוא קבוצת צמרות, חברת ייעוץ השקעות וייזום מיזמי נדל"ן, המתמחה בליווי משקיעים ברכישת קרקעות באזורי ביקוש, ולאחרונה רכשה זכויות על שטח נרחב במתחם 1202 בכ-15 מיליון שקל.

לדברי אלעד הדר, שותף בצמרות, "הוד השרון מתאפיינת במחסור עצום בשטחי תעסוקה מצד אחד, ומצד שני יש בה ביקוש רב למרכזים כאלו כי העיר צעירה ויש בה הרבה כוח עבודה איכותי שמחפש לעבוד בתוך העיר. כיום, תושבי העיר צריכים לצאת למרכזי התעסוקה בכפר סבא, ברעננה ובתל אביב כדי לעבוד, וזה יוצר מצב אבסורדי".

לדבריו, "ההכרה בכשל הזה יוצרת ציפייה של ממש מצד משקיעים, ואמונה שהמחירים כאן צפויים לזנק עם אישור התב"ע החדשה ומתן היתרי הבנייה. מיקום המתחם לצד שתי תחנות רכבת והחיבור עם כביש 531 עשוי גם להפוך את המצב הנוכחי, ולהביא עובדים להוד השרון מהערים בסביבה ולמנוע פקקי תנועה ועומסים בכבישים".

הישורת האחרונה

רוב הקרקעות בתוכנית 1202 הן בבעלות פרטית, כשחלקן מוחזקות על ידי חברות בנייה ונדל"ן מהגדולות בארץ. כל אלה נהנים מהעובדה שתוכנית המתאר החדשה של העיר, הגדילה את זכויות התעסוקה במתחם 1202 אף יותר מהתכנון המקורי של הוועדה המחוזית.

"אנחנו רכשנו זכויות גדולות במתחם משיקולים כלכליים מובהקים", מסביר אמיר דננברג מצמרות מה הביא את הקבוצה לפעול במקום. "התשואה על השכרת משרדים היא עדיין מהגבוהות בענף ויכולה להגיע לכ-9% ואף למעלה מכך, אם קונים בשלב הקרקע, לפני הפיתוח. בנוסף, הגדלת הזכויות במתחם והקרבה הפיזית לתחנות הרכבת משביחות מאוד את ערך הנדל"ן, כפי שקרה וקורה בכל אזור עסקים בקרבת רכבת בעולם".

אמיר מדגיש כי בשונה ממתחמים אחרים שבהם אין איש יודע אם ומתי יאושרו לבנייה, במקרה של תוכנית הר/1202 המתכננים מצויים כבר בישורת האחרונה ולעירייה יש עניין ברור בקידום הפרויקט: "ההכנסה לקופת העירייה מתשלומי ארנונה על נכסי תעסוקה ומסחר גבוהה משמעותית מארנונה לדיור, כשגם ההשקעה הנדרשת ממנה לצורך הקמת תשתיות עבור שטחי תעסוקה נמוכה יחסית. 1,000 יחידות דיור הן בממוצע גירעון של 4.3 מיליון שקל בבסיס התקציב הקבוע של העירייה. לעומת זאת, תוספת מקבילה של שטחי תעסוקה זה רווח של 7 מיליון שקל.

אמיר דננברג (מימין) ואלעד הדר. הפרויקט כדאי גם לעירייה צילום: אפרת קופר

"כיום 60% מההכנסות לארנונה הן ממגורים, ורק 40% הן לא ממגורים. המגמה של עיריית הוד השרון היא להפוך את היחס הזה, בדומה למה שנעשה בערים השכנות – רעננה, כפר סבא ופתח תקוה.

אז נראה שלמתחמי תעסוקה יש מקום לא רק בתל אביב וברמת גן אלא גם בעיר יוקרתית כהוד השרון, שעד היום השקיעה בעיקר בבנייה למגורים. העובדה שהעירייה היא יזמית התוכנית ויש חברות שפועלות במקום לאיתור קרקעות ולגיוס משקיעים, עשויה בהחלט לקרוץ לאחרונים ולהביא אותם למסקנה שיש כאן הזדמנות אמיתית.