מעבדות קורונה מזרימות חמצן לשוק המשרדים

ירידה בשיעורי התפוסה, צמצום שטחי השכרה, הקפאה של פרויקטים חדשים ובעיקר הרבה חשיבה וניסיון לחזות לאן הולך השוק – זהו הלך הרוח הכללי מאז חודש מרץ בשוק המשרדים. הקורונה גרמה לחברות רבות לעבור למודלים של עבודה גם מהבית, ובאופן כללי האטה במשק ואי ודאות כלכלית הן לא בשורה מעודדת לענף שצמח בישראל בקצב מואץ וכולל עוד מאות אלפי מ"ר חדשים הנמצאים כבר היום בבנייה, וזה רק באזור המרכז. אלא שלצד החברות שלוקחות צעד אחורה בהיקפי הפעילות ובשטחי השכירות, הסקטור הרפואי רק הולך ופורח, עם התרחבות של עוד ועוד חברות מחקר מתחומי הביומד והביוטק, שהצורך בהן רק התחדד על רקע המגפה העולמית וההבנה שהסקטור הזה חסין למשברים.

מבדיקת “כלכליסט” עולה כי בחודשים האחרונים נחתמו עשרות עסקאות השכרה ומכירה של נדל"ן לחברות מענפי המחקר הרפואי, רובן עוסקות בקורונה. עם העסקאות הבולטות נמנים שטחי המעבדות שנשכרו על ידי מספר חברות במסגרת מכרזי המדינה להקמת מעבדות קורונה כחלק מהיערכות המדינה למגפה. 

מעבדת AstraZeneca המפתחת חיסון לקורונה צילום: רויטרס

השתחררו מבית החולים

חברת מייהריטג' (Myheritage) שכרה 3,000 מ"ר בבית קודאק בפתח תקווה; אילקס מדיקל (Ilex Medical) שכרה 1,000 מ"ר באיירפורט סיטי; נובמד, השוכרת כ־1,700 מ"ר בבית בינת בירושלים, שכרה עוד 500 מ"ר לטובת סיוע באספקת מטושים למעבדות; ביומקס שכרה כ־3,000 מ"ר ברחובות; ואלקטרה יחד עם אוניברסיטת תל אביב שכרו כ־800 מ"ר בעומר.

לצד אלו נרשמו גם לא מעט עסקאות קטנות יותר המעידות על השקעות שבוצעו גם במיזמים קטנים או ראשוניים יותר. כך למשל בפארק הביוטק JBP בעין כרם ירושלים, שבבעלות חברת מנרב, שכרו או הגדילו שטחים לא מעט חברות שמרביתן הסבו את פעילותן לחקר הקורונה. אנלייבקס, העוסקת בפיתוח תרופה שתתאים לטיפול בתסמינים הקיצוניים של הנגיף; הגדילה את השטח המושכר מכ־100 מ"ר לכ־200 מ"ר; חברות הקשורות עם פרופ' חזי ברנהולץ, מנכ"ל עייאנה, שכרו כ־250 מ"ר נוספים לפעילות מחקר ופיתוח הקשורה לקורונה; חברת סליגנוסטיק, שעשתה אדפטציה מפיתוח בדיקות לגילוי היריון באמצעות הרוק לפיתוח מוצרים שונים לאבחון קורונה; התרחבה מ־55 מ"ר ל־300 מ"ר; סיביקס, שפיתחה טכנולוגיה המוכוונת לשימוש בסיבים כפילטרים ללכידה ולנטרול וירוס הקורונה, הגדיל ה את שטחה בפארק מ־200 מ”ר ל־400 מ"ר; כאהר, המפתחת תרופה ביולוגית לטיפול בסרטן, הגדילה את שטחה מ־200 מ"ר ל־350 מ"ר; ובטאלין הגדילה שטחה מ־75 מ"ר ל־200 מ"ר.

משבר הקורונה חידד למשקיעים בעולם את החוזקות של החברות מהסקטור הרפואי בזמנים קשים. לחברות הללו קל יותר כיום לגייס כספים, ובאופן טבעי לאחר הגיוס חלק מהכספים מנותבים להשכרת שטחי משרדים ומעבדות. לדברי יוני ישראלי, סמנכ"ל נכסים מניבים בחברת מנרב, נוצרה הפרדה בין משרדים ומסחר לבין תחום הביומד: "בעבר ראינו את הסקטור הזה בתוך בתי חולים, אבל עם הזמן חברות בתחום הבינו שאפשר לאחד כוחות ולהגיע לשטחי משרדים של חברות מסחריות, שיכולות להקים עבורן שטחי מעבדה ומשרדים ולהשכיר להן לטווחים ארוכים. ההשקעה מבחינת היזם גדולה יותר, אבל גם אם השוכר שלך לא מצליח להתרומם ניתן למצוא חברות אחרות".

עמית זילברשטיין, מנכ"ל ובעלים של חברת טופ הנדסה שמתאימה חללים פנימיים לצורכי הלקוח, מסכים כי "עולם המשרדים נפגע אנושות, אבל עולם המעבדות פורח ומשגשג". בנוגע לטופ הנדסה, שהקימה את מעבדות מיי הריטג' המתפרסות על 3,000 מ”ר בפתח תקווה, ציין זילברשטיין כי "מדובר בפרויקט שבשגרה היה לוקח להקים אותו בשנה עד שנה וחצי, אבל בגלל הביקוש והעיתוי הקמנו את המעבדה בתוך שבועיים. 150 פועלים התגייסו ועבדו 24/7".

אוויר נקי

ההיערכות להקמת פרויקט של מעבדות שונה מהקמת משרדים. התמהיל הוא בדרך כלל 60%-50% מהשטח עבור מעבדה, 20%-10% שטח תפעול ויתרת השטח למשרדים (20%-30%). מלבד זאת, להבדיל מחברות טכנולוגיה רגילות, חברות ביומד רבות לא יכולות לעבור לעבוד מהבית מכיוון שמדובר בעיקר במעבדות ובחדרים נקיים. "כשאתה בונה משרדים יש לך שלוש החלפות של אוויר מהמערכות בשעה. במעבדות התקן הוא פי שלושה”, אומר זילברשטיין. “האוויר הוא יותר נקי ובסוף אתה פולט אותו החוצה ונדרשים אישורים של משרד הבריאות והמשרד להגנת הסביבה. אם במשרד רגיל העלות הכוללת להקמה היא 4,000-3,000 שקל למ"ר, כולל תכנון וניהול, במעבדות העלות נעה בין 6,000-5,000 שקל למ"ר ועד 10 אלף שקל למ"ר, תלוי כמה שטחים נקיים יש שם".

נטלי מרשל, המשווקת מטעם הבעלים, ריט 1 וס.ע.ן זהב, את פרויקט אינפיניטי פארק ברעננה, מסבירה כי החברות היזמיות מבקשות לערוך התאמות כבר בשלב המוקדם של הקמת הפרויקט כדי להשאיר את האפשרות של קליטת חברות מהתחום הרפואי. מדובר בקומות רחבות עם מפתחים גדולים, תקרה גבוהה, אזורי פריקה וטעינה ורצפות המאפשרות עומס כבד הנדרש למעבדות.

עם זאת, לא מדובר בתחום שמתאים לכל אזור ובניין משרדים. כמעט ולא רואים את החברות הללו מגיעות לתל אביב, כי הן יעדיפו אזורים במעגל השני והשלישי שסמוכים למוקדי אקדמיה ומחקר.

שאול אטיאס, יועץ נדל"ן בחברת נת"מ, הפועל בתחום הביוטק: "אנחנו רואים את הגידול בעיקר בחברות הקטנות שצומחות בתוך האקדמיה. הן התחילו עם מחקר ועכשיו צריכות שטח משלהן. אנחנו רואים פחות עסקאות בתחומים הרגילים, ולכן כעת הן בולטות יותר. אפשר לראות את זה בשטחים שטבע פינתה בשנים האחרונות, שכמעט כולם הושכרו".