לא בונים על העתיד

עשרות מבכירי עולם הבניה והנדל"ן התאגדו לפורום בכירי הנדל"ן של DUN'S 100 ויצרו דיון מרתק המסכם את השנה האחרונה, שנת הקורונה, ואשר פירט את הפתרונות האפשריים למצוקת ואתגרי הדיור בישראל. רוב הדוברים ציינו כי הענף נמצא כעת במציאות משברית והפתרונות הנוכחיים אינם מייצרים מענה למצוקת הדיור הקיימת בארץ. רובם קיוו כי מגוון פעולות עתידיות, שרבות מהן נמצאות בידיהן של הממשלה והרשויות המקומיות, יסייעו לענף לספק את הדירות החסרות במשק ובמחירים הגיוניים. רבים הביעו סקפטיות מהולה בתקווה באשר לשינוי מדיניות עתידי שיביא תועלת ופתרון לאתגרי הענף המרובים.

הפורום בהנחיית עו"ד דפנה שחר נפתח בדברי ברכה מצד אריאל שרייבר, סמנכ"ל מכירות שיווק ושירות בדן אנד ברדסטריט. אחריו עלתה לדבר אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט שהציגה סקירה נרחבת על מצב הנדל"ן בישראל. שגב הציגה נתונים של האטה בבנייה חדשה ובמכירות בשנה האחרונה. היא ציינה כי השנה ישנה ירידה של כ– 20% ממכירות הדירות של מחיר למשתכן ו – 4% בדירות מהשוק החופשי, מה שגורם לירידה מצרפית של כ 10% במכירת הדירות. שגב ציינה כי מלאי הדירות הפנויות בשוק יורד מה שצפוי להוביל לעליית מחירים באזורי הביקוש ואף מעבר לכך. עוד ציינה שגב את העיכובים במסירת הדירות, עיכוב בהתחלות בניה, הקושי בהשגת מימון בתקופה זאת, ומצוקת היזמים והקבלנים – בדגש על השחקנים הקטנים בשוק הנדל"ן - כאשר כ – 2000 חברות הגיעו השנה לכשל פיננסי וישנה עליה של כ – 15% בצ'קים החוזרים.

למעלה (מימין לשמאל): אבי ארד, אבי כראל, אבישי בן חיים, אבנר ישר, איאד נמורה, אלה בן נון, אלי רוזנטל, אריאל רחמים, ארנה צור, ארנון פרידמן, ג'קי מוקמל, גיא מילוסלבסקי

עם תחילת הפורום התבקשו הבכירים לענות על סקר שחובר על ידי מערכת DUN'S 100 ובו מספר שאלות העומדות במרכז השיח של ענף הנדל"ן. בתחילה נשאלו המשתתפים מהי לדעתם הסיבה העיקרית אשר השפיעה על כמות הקבלנים החריגה שהגיעו לכשל פיננסי בשנת 2020. כמעט מחצית מהנשאלים (44%) ענו כי מדובר על תמחור לא נכון של פרויקטים. כרבע (24%) גרסו כי מדובר על היעדר נגישות למקורות מימון. 16% העריכו כי הירידה הניכרת בהתחלות הבניה היא הגורם המרכזי, בעוד 12% העריכו כי הסיבה העיקרית לכישלון הפיננסי היא ההאטה בקצב מכירות הדירות.

השאלה הבאה עליה ענו המשתתפים הייתה לגבי הצעדים שמדינת ישראל צריכה לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות. 28% מאמינים כי קיצור הבירוקרטיה יגרום לשורת מהלכים שיורידו את מחירי הדיור. 23% סוברים כי הפשרת הקרקעות תעניק מענה למחירים המטפסים ומאמידים, ואחוז דומה סבר כי דווקא אישור נרחב של פרויקטי פינוי בינוי יסייע בהורדת מחירי הדיור. 12% סברו כי הסבת משרדים למגורים תוריד את המחירים.

השאלה הבאה נגעה באחד האלמנטים המדאיגים בשוק הדיור של שנת 2020. המספרים מלמדים כאמור על ירידה מצרפית של כעשרה אחוזים, רובם כתוצאה מירידה במכירות של דירות מחיר למשתכן והמשתתפים נשאלו האם הם חוו ירידה במכירת דירות בשנת 2020. 60% מהמשיבים ענו כי 'בישראל כמו בישראל, אף דירה לא תישאר על המדף'. 20% ציינו כי המכירות דווקא עלו, 16% ענו כי הם לא הרגישו שום שינוי, ורק 4% ציינו שהם הרגישו ירידה במכירות.

המשתתפים נשאלו גם היכן הם ממליצים לרכוש דירה בימים אלה. 26% המליצו על קניית דירה באזור ראשון לציון, חולון ובת ים. 17% המליצו על תל אביב, 9% על חיפה, 6% על ירושלים, ו – 3% על באר שבע. 40% סימנו את התשובה 'אחר'.

השאלה האחרונה בסקר הייתה: "לפני שנה נשאלתם: "כאשר נשב ונסכם את שנת 2020 מה נאמר עליה להערכתכם". 80% מכם בחרו בתשובה "עוד שנה חלפה וכלום לא השתנה"... מה נאמר בעוד שנה על שנת 2021?". 45% השיבו המצב רק יחמיר, או בקיצור, כמעט מחצית מהנשאלים ענו שהם לא בונים על הטבה במצב הענף. 27% הביעו אופטימיות ואמרו שלדעתם הם יגידו שזו 'הייתה שנה נהדרת ומפתיעה'. 14% בחרו באותה התשובה של שנה שעברה וסוברים שהם יגידו ששוב עברה שנה וכלום לא השתנה. 9% חושבים שזו תהיה שנה עם מגמת שיפור, ו – 5% צופים ששנת 2021 תהיה השנה הכי קשה שהענף ידע.

האורח הראשון שדיבר במפגש היה פרופ' ירון זליכה, החשב הכללי לשעבר ואביר איכות השלטון לשנת 2009. הוא הציע אסטרטגיה 'חדשה ישנה' להורדת מספר המשכורות הנדרשות מהרוכשים בכדי להגיע ליכולת של רכישת דירה, "כאשר בוחנים את נושא מחירי הדיור על פני 30 השנים האחרונות, אנחנו רואים שלמעט 4-5 השנים - בין 2003 ל–2007 - אנשים צריכים להרוויח יותר ויותר משכורות כדי לרכוש דירה. באמצע שנות ה 90 היינו צריכים 70 משכורות כדי לקנות דירה, בשנת 2003 – 95 משכורות, בין 2003-2007 ירדנו לשמונים משכורות, והיום אנחנו כבר כעל 150 משכורות כדי שנוכל לרכוש דירה".

זליכה המשיך לדבר בהרחבה על הנושא ומנה את הסיבות שהובילו למצב הנוכחי, "מה שמאפיין את העלייה ההדרגתית זו הצמיחה, שהיא גם המענה לעליית מחירי הדיור והמפתח להורדת המחירים. בשנים 2003-2007 ניהלנו מדיניות שמעודדת צמיחה באמצעות רפורמות מיסוי, רפורמות בתקציב, שינויים מבניים והגדלת התחרותיים במשק. המהלכים הללו העלו את הצמיחה ואת הריבית ואז מחירי הדיור יורדים והצמיחה מעודדת עליה בשכר. בשנים 2003-2007 השכר עלה בעשרה אחוזים ומחירי הדיור ירדו ב 7%. מאז אנו רואים ירידה בקצב הצמיחה ולא מיצינו את פוטנציאל הצמיחה שלנו. בעשור האחרון אנחנו צומחים בפחות משני אחוזים, במקום שנמצה את פוטנציאל הצמיחה שעומד על כארבעה אחוזים לנפש.

בשנות הצמיחה המהירה משפחות לא היו קונות שתי דירות אלא משפרות דיור. למרבה הצער השרים לא רצו לנהל מדיניות כלכלית שמביאה את המשק לצמיחה מהירה בגלל המחיר של מלחמה בטייקונים. אם לא נעים להם להילחם מולם, המחיר הוא 150 משכורות לדירה. לבני הדור שלי לקח 7 שנים לשלם משכנתא – כלומר בגיל 27 הגענו להון מינימלי ובגיל 34 סיימנו לשלם על הדירה ועד גיל 67 יכולים לחסוך לעצמנו ולילדים שלנו. כיום כדי להגיע להון מינימלי אתה תגיע בגיל 33-34, ואז לוקחים משכנתא עד גיל 58-60, ורק אז מתחילים לנסות לחסוך לילדים שלנו, וגם לוודא שאנחנו עם פנסיה שלא תוביל אותנו לעוני. המדיניות הקפיטליסטית החזירית יצרה דור אבוד של צעירים ודור עני של מבוגרים. זו שערורייה ועבדות מודרנית שצריך 150 משכורות כדי לקנות דירה. צריך שינויים בתקציב המדינה, להגדיל את הצמיחה, להפחית מיסים, מע"מ, מס הכנסה, מס חברות, לבטל את חוק עידוד השקעות הון, בקיצור להפסיק להיות נחמד למונופולים, טייקונים וגזלנים. צריך להחזיר את היעד של מספר דו ספרתי של משכורות לדירה".

הנושא השני עליו שוחח זליכה היה נושא חברות התשתיות הממשלתיות, "כשנכנסתי לתפקיד שלי ראיתי שחברות התשתיות הממשלתיות לא מתפקדות – הניהול הפרטי טוב מהממשלתי. בממשלתי יש איחורים גדולים". זליכה טען כי ישנם מקרים בהם החברות הללו משמשות קרקע פורייה למינויים פוליטיים הבאים על חשבון המקצועיות הנדרשת, העמידה בזמנים ותוך בזבוז כספי ציבור, "צריך להעביר את העבודות על התשתיות בישראל לחברות פרטיות – הן מסיימות בזמן".

למעלה (מימין לשמאל): גיל שנהב, עו"ד דור שחם, דן פרנס, דניאלה פז ארז, רו"ח דנה בן דוד, זאב אפשטיין, חגי אדורם, חיים פייגלין, חנוך קס, טל קידר, יוסי לוינסקי

ראשוני הדוברים בפורום דיברו על ההשפעות העיקריות של הקורונה על ענף הנדלן. ארנון פרידמן, מנכ"ל, 'אשדר חברה לבניה' סיפר כי "הבעיה שלנו נמצאת בצד ההיצע, אנחנו לא מצליחים להציע מספיק דירות וזה מה שמעלה את מחירי הדירות לקניה ולהשכרה. בשנה האחרונה ראינו תנודתיות בהיקפי המכירות בהתאם לסגרים. בסגרים עצמם נרשמו ירידות במכירות ואחרי שהסגרים הסתיימו היו רכישות רבות. המשבר לא פגע באופן אחיד באוכלוסייה, יש כאלו שנפגעו קשה ויש כאלו שלא נפגעו". פרידמן גם התייחס לתוצאות הסקר והוסיף כי, "כמו שראינו בסקר – מה שהיה הוא שיהיה, נראה שהשנה הקרובה לא תהיה שנת בשורה מבחינת ההיצע ולכן יהיו עליות מחירים". מיכה קליין, מנכ"ל, 'אפריקה ישראל מגורים' חיזק את דבריו של פרידמן ואמר כי, "אחרי הסגרים ראינו עליה הדרגתית בכמות המכירות ואנחנו פוגשים את העלייה הזאת בכל הארץ ובפרויקטים רבים. אנחנו רואים התעוררות עצומה ואלו העובדות שקורות בשטח כרגע. בנוסף, הקורונה גרמה לאנשים לרצות לשדרג את סביבת המגורים שלהם. עליית המחירים קשורה לדעתי למצוקת הקרקעות, המצוקה הקשה שקיימת כעת לא תשתפר בקרוב אלא רק תחמיר ועליית המחירים צפויה וברורה".

משה צור, בעלים אדריכל ומתכנן ערים, בחברת משה צור אדריכלים בוני ערים התייחס גם הוא להשפעות המגפה ואמר כי, "הבעיה העיקרית בעולם הנדל"ן היא היצע הקרקעות. תקופת הקורונה והסגרים השאירו אותנו הרבה בבית וגרמו לנו להבין כמה חשובה איכות החיים בדירה וסביבת החיים שלנו. איכות התכנון, העיצוב, פיתוח, פנים הדירה, מרפסת וכו' חשיבותם מתחזקת וצריך להתאמץ לספק את זה ללקוחות שלנו".

כמה מהמשתתפים נשאלו על הצעדים שעל הממשלה לנקוט בכדי להפחית את מחירי הדיור ולסייע לענף להתאושש מהשלכות המגפה. דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ"ל, 'פז כלכלה והנדסה 1996' צידדה בקידום שכירות ארוכת טווח, "30% מהישראלים גרים בשכירות, מדובר על עליה של כ - 5% מתחילת העשור כאשר האחוזים עולים אם בוחנים את הסדרי הדיור של צעירים המתגוררים במרכז הארץ. אני חושבת שדווקא התקופה הזאת בה ההיצע קטן ומחירי הדיור עולים, יש לפתח את תחום הדירות להשכרה לטווח ארוך כך שהילדים שלנו יוכלו לגור בשכירות לאורך שנים". רוני מזרחי, יו"ר, קבוצת 'מזרחי ובניו' תיאר מציאות לא פשוטה עם עתיד מורכב, "אנחנו לפני הסערה ורעידת האדמה. האוכלוסייה בישראל גדלה וגם הצרכים שלה בעוד אנחנו מתעסקים בשטויות. ממשלת ישראל זו חבורה של חובבנים אינטרסנטים שלא מביאים פתרון. הבעיה צועקת לשמיים וכל אחד בוחר שם חדש לפתרונות שלא עוזרים. צריך לעבוד על הותמ"ל, רמ"י, ולמצוא פתרונות כי המחירים עולים וזה בסוף פוגע בכולם, וגם אנחנו הקבלנים נגד עליית מחירים. הממשלה צריכה להוציא הוראת שעה מיידית שתסייע לזכאים לקנות דירה. תוספת שבס כחלון יועדו לזוגות צעירים, זכאים, דירות אלו ימכרו פחות ממחיר השוק. הפתרון הנוסף הוא הכרזת ממשלה שתתיר לשלב דירות קטנות של 50-100 מ"ר עבור סטודנטים, להטבי"ם וגרושים בבנייני המשרדים. החזירות של הרשויות צריכות להיפסק".

השיח על השכירות כפתרון דיור לטווח ארוך המשיך להעסיק את באי הפורום, חיים פייגלין מנכ"ל, 'צמח המרמן' סובר כי, "שוק השכירות למגורים יכול לאפשר גמישות וככל שהוא יתפתח ישראל תהפוך לאחת המדינות ב- OECD שאפשר לגור בהן בשכירות – זה יגרום למציאות כלכלית שניתן לעמוד בה עם עליות או ירידות מחירים מתונות. אולם חייבים להסתכל על השוק במאקרו, אי אפשר להתעסק רק בנישות או בפתרונות מגזריים, כך לא נצליח להתגבר על בעיית המגורים. במצב הנוכחי מדובר על הכפלת שוק הדיור בישראל מ 2.7 מיליון דירות, למעל ל 5 מיליון דירות בעשורים הבאים. צריך לתכנן ולבנות שני מטרופולינים חדשים בגליל ובדרום – צריך להפשיר 100.000 דונם ללא פגיעה בטבע ובנוף, רק צריך שהממשלה תפשיר קרקעות לערים חדשות במקביל להפשרה בערים קיימות. חייבים לפתח אזורים עם איכות חיים טובה יותר מגוש דן כדי למשוך צעירים לבוא ולהתגורר במקומות החדשים". עו"ד לוי אמיתי, שותף ראש מחלקת נדל"ן תכנון ובניה, ב'גולפרב זליגמן ושות' גורס כי, "התפיסה שרווחה ערב הקורונה ובשנים האחרונות כי היעד הוא לקנות דירה ולגור בדירה שלנו הולכת ומשתנה. נושא המגורים להשכרה הולך ומתפתח וצעירים לא מתביישים להגיד שהם גרים בשכירות כל עוד נותנים להם מענה למגורים לטווח הארוך. אנשים מבינים שלהשתעבד לרכישת דירה בלבד זה לא הדבר הנכון ולכן יש צורך לשלב בין מצאי דירות למכירה לדירות להשכרה. יש לתמרץ את האפשרות למגורים בדירות להשכרה תוך יצירת תנאים הרואים את היזם והדייר – לצד הטבות מיסוי ודרישה לדיור הולם לטווח הארוך. במקביל יש לשקול הוצאת הוראת שעה לניצול משרדים לטובת דיור בשכירות. כל זה ביחד עם דירות למכירה והשכרה הנמצאות בשוק, וניתן יהיה לתת מענה הולם למצוקת הדיור".

עו"ד אבי ארד, שותף ראש מחלקת נדל"ן תכנון ובניה, ב'גולפרב זליגמן ושות', התייחס לנושא ההתחדשות העירונית ואמר כי, "ההתחדשות העירונית היא סם החיים עבור אזורים מרכזיים והיא כאן כדי להישאר. ההתחדשות העירונית נותנת מענה מקביל ומשלים למצוקת הדיור. יש הרבה חסמים בהתחדשות העירונית וצריך לתת להם מענה דרך התנהלות ממשלתית והתווית מדיניות שתכפה על הרשויות מדיניות מותאמת. בישראל נשברים שיאי עולם שליליים בהיתרים ואם לא יהיו פעילויות נגד רשויות מעכבות, עד כדי סנקציות נגד המעכבים, יהיה קשה להתקדם".

למעלה (מימין לשמאל): פרופ' ירון זליכה, ישראל יעקב, עו"ד לוי אמיתי, מוטי כסיף, מיכה קליין, משה צור, סמי מצלאוי, עדן בר, עו"ד צבי שוב, רוני מזרחי, רוני סרי, שאול לוטן

דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן התייחס לנושא ואמר כי "קשה להסיק בתקופה כזו קצרה על שינוי מהותי בתוכן הדירה, אם כי אני חושב שיש טרנד אחד שהולך לתפוס ולהתחזק וזה micro living'' – קונספט תכנוני שלוקח את שטח הדירה – כלומר את פנים הדירה ומשדרג את תוכנה עם טכנולוגיות מסוימות. יש בטרנד הזה חצי פתרון למצוקת הדיור מאחר והוא ממקסם את הפוטנציאל של הדירה". פרנס התייחס גם לחוסר המשילות והסנכרון הבעייתי בין הגורמים בענף, "חסרה המשילות במובן של סנכרון כלל הגורמים: הממשלה, השלטון המקומי, הרשויות השונות. כתוצאה מכך לוקח לנו המון זמן להוציא את המוצרים שלנו לשוק, כאשר עיקר הבעיה היא בתכנון וברישוי ויש צורך אמיתי לשנות את המציאות הזאת".

עדן בר, שותף, בר-לוי אדריכלים ומתכנני ערים התייחס למשבר הקורונה והשלכותיו מזווית מעט שונה, "אנחנו קצת זחוחים, זהו משבר מגודר וסדר היום הלאומי עבר מהדיור למשברים פוליטיים ובריאותיים. מכיוון שהוא מגודר נוצר מצב שהירידה הדרמטית של התחלות הבניה והפסקת העבודה של הותמ"ל מקבלות פחות תשומת לב וזה יביא למשבר פוסט קורונה חזק. כולנו מחכים לסוף המגפה ומצטברת ברקע אנרגיה פוטנציאלית של רצונות וכספים – ובמקביל כולם יושבים על הגדר. אני צופה ששנה אחרי הקורונה תהיה כאן החרפה במשבר הדיור והביקושים לדירות יהיו גדולים. לצערי לא נצליח להדביק את הביקושים בגלל הפסקת רצף הבניה והמחסור בדירות. זהו מצב חמור שנותר חסר מענה במציאות שבה הממשלה לא קיימת. אנחנו צריכים להפנות מאמצים ולמקד אותם כדי לפתור את המשבר".

אחד הנושאים שעלו בכנס הוא הסיכון בעיכוב פרויקטים, עיכוב שנוצר בעקבות הקורונה. שאול לוטן, מנכ"ל, 'קבוצת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות' אמר בהקשר זה כי "הקורונה נתנה לגיטימיות וגרמה לתופעה של דחיית דברים שאפשר לבצע אותם באמתלת הקורונה. למה הקורונה גורמת לדחיית אישורים? וזו רק דוגמה. אפשר לקדם תהליכים גם תוך כדי הקורונה, אין סיבה שלא. דבר נוסף הוא הבירוקרטיה שמעמיסה ומעכבת בשגרה, וגם בתקופה זאת. דבר שלישי: עברנו למצב אי וודאות בו כל רשות מנהלת מו"מ על כל דבר. יש צורך לבנות מהר כדי לספק את הדירות והביקוש אבל כל פעם תוקעים את הפרויקטים בטענה אחרת".

אריאל רחמים, סמנכ"ל כספים, בחברת 'יהודה רחמים חברה לבניין' סיפר כי אצלם בחברה עשו התאמות מהירות שסייעו להם להתמודד עם אתגר הקורונה ולהציע מפרט דירה המתאים לתקופה, "עם תחילת הסגר הראשון ערכנו פגישות של סיעור מוחות כדי לראות מה ניתן לעשות בתקופה המיידית. אנחנו עוסקים בהתחדשות עירונית והחלטנו לעשות ארגון מחדש בכל הפרויקטים והוספנו שטחים לדיירים: שטחי התכנסות, שטחים שאפשר יהיה לעבוד בהם, מקומות שאפשר יהיה לשים ילדים אם ירצו לצאת לעבודה. ביקשנו להוסיף מרפסות לפרויקטים שלנו אם כי לא תמיד הועדות מסכימות לעשות זאת. וצריך שיהיה תיאום בין הרשויות ושינויים נוספים".

עו"ד צבי שוב, בעלים ומנהל, 'צבי שוב משרד עורכי דין' אמר כי, "על המדינה להחזיר את התנופה לייצור יחידות דיור מתוכננות בקרקעות זמינות לבנייה. עד השנה הופשרו לא מעט יחידות בגופי התכנון, כולל הותמ"ל, וניתנו אישורי תוכניות לכמות גדולה של יח"ד. אולם עקב הקורונה, ולא רק בגלל המגפה, היקף היחידות שאושרו קטן בצורה משמעותית. עובדה זו, יחד עם היקף יח"ד מצומצם שיצא לבנייה יובילו בהכרח לעליית מחירים שתנבע מהיצע נמוך. חובה לקדם תכנון במקומות זמינים וכאלו שמחכים כבר תקופות ארוכות, כמו גם למצוא פתרונות נגישים ותשתיות לשם הוצאה לפועל. נראה כי אין מנוס אלא להתניע את ההליכים בוועדות המחוזיות או לעורר את הותמ"ל, שהמגמה הייתה להעבירו רק לתחום ההתחדשות העירונית. בנוסף, אי הוודאות והפינג פונג הקשור להתחדשות העירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, והכוונה לבטלה במועד קצוב, גרמו לשוק שהחל קצת לנוע להיכנס שוב לקונכייה. בעוד שכותרת עיתון והצעה חדשה רודפת את קודמתה, בשעה שוודאות היא חיונית לתחום זה, יש צורך דחוף להותיר את מה שעבד ובמקביל לבחון אפיקים חדשים.

גם המטרו וסביבתו באזור המרכז יוצר יותר סימני שאלה מתשובות ברורות, והשפעתו על מתחמים חשובים מוסיפה למבוכה ולעיכוב הבנייה. בשנה הבאה תהיה עליית מחירים בתחום המגורים לצד אי וודאות בתחום הנדל"ן לתעסוקה, בגלל הקורונה ואי קבלת החלטות - מלבד ביטול והקפאה."

עו״ד חגי אדורם, שותף מנהל, במשרד עורכי דין אדורם ושות׳ המייצג חברות בנייה אמר כי "בניגוד למיתוס הרווח הרי שלעו״ד של הקבלן אין שום ״אינטרס״ לדחות את רישום הדירות בטאבו עד קץ הימים. בדיוק להיפך. אני מציע לבדוק היטב את ההתנהלות של הרשויות ובראשן רמ״י והרשויות המקומיות ותרומתן לעיכובים ברישומי אלפי הדירות בטאבו". עו"ד אדורם הוסיף כי בשוק ישנה גם את "מגפת הפטרנליזם שבה חונקים את השוק ולא נותנים לו לפעול כמו שצריך. אם לכל רשות יתנו 100.000 ₪ על כל אישור תכנית מאושרת אזי הכל ישתנה. אין עתודה קרקעית נוספת בערים וצריך לחשוב מחוץ לקופסה איך פותרים את הבעיות הקיימות".

אותות חיים מהנדל"ן המניב

האם קיים עודף של בנייה בתחום המשרדים? כמה הם יהיו רלוונטיים והאם יש עתיד לשוק הזה בעקבות הטמעת הרגלי עבודה חדשים שהביאה עמה הקורונה. בכירי הענף לא איבדו תקווה בשוק המשרדים. יאיר עיני, מנכ"ל משותף, 'קבוצת אפיק הירדן' אמר כי, "כולם חושבים שאנחנו הולכים לשינוי דרמטי – אני חושב שטבע האדם הוא לשכוח מהר – והפתרון של לעבוד מהבית ולשבת בבית בזמן העבודה הוא פתרון זמני שלאורך זמן ייצר בעיות אחרות לאנשים המשתמשים בו כעת. ההערכה שלי היא שברגע שימצא חיסון החיים יחזרו לשגרה ואנשים יחזרו למשרדים. זה מה שנכון וזה מה שיקרה, אי אפשר לסגור את האנשים בבית, אנשים צריכים חברה, אינטראקציה, תנועה וכו'. לדעתי בסופו של דבר בני אדם הם בעלי חיים חברתיים והם צריכים חיכוך וחיבוק ולכן יחזרו חזרה למשרדים". מוטי כסיף, שותף, בחברת ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ובוני ערים' חושב גם הוא שעולם המשרדים ממשיך להיות רלוונטי, "עולם המשרדים לא מת, וגם לא ימות. לאנשים יש זיכרון קצר ונעבור את זה. מה שכן קרה אצלנו זה שינוי מגמות, אנחנו שינינו כיוון למגורים אך אנו חושבים ומאמינים שאנשים יחזרו למשרדים. מגמה שאנו רואים ועדים לה היא 'עירוב שימושים', מגמה שתלך ותתפתח. אנחנו רואים יותר ויותר ערים שהולכות לכיוון הזה. יש לציין ש'עירוב שימושים' לא יפתור את מצוקת הדיור אלא זו תפיסת עולם שתקבל תנופה ככל שהזמן יעבור".

גיא מילוסלבסקי, בעלים ומנכ"ל, בחברת מילוסלבסקי אדריכלים' סובר כי צפויים שינויים בשוק גם אחרי הקורונה, "שוק המשרדים לא גווע אבל לדעתי יקבל טרנספורמציה. דיברו על הרגולציה ומחסור בקרקע וקושי לייצר תוכניות והותמ"ל שדחפה דברים ופתאום נעלמה בתקופת הקורונה - וצריך שהיא תחזור לעבוד בצורה אגרסיבית יותר. צריך לראות איך לוקחים אזורי תעסוקה והופכים אותם למקום שבו נעשה שימוש ב'עירוב שימושים' או מגורים רגילים. להחיות את המקומות הללו. זו פעולה שצריך לדחוף אותה בכל האזורים הללו מאחר ופעולה זאת תיתן תשובה לסוגים שונים של מגורים ותחיה את המקומות האלה. דובר הרבה טרום הקורונה על העודף הקיים בשטחי תעסוקה והקורונה העצימה את הדבר הזה".

שאלה מרכזית שעולה בעת הנוכחית, רבות בגלל העבודה שהרבה אנשים עובדים מהבית ויש הרבה משרדים לא מאוישים, היא השאלה באם ניתן לשכנע את הרשויות לעבור לבניית בנייני מגורים במקום בנייני משרדים, או לשנות יעוד של בנייני משרדים למגורים. הרשויות רוצות את הארנונה הגבוהה והשאלה כאן היא מורכבת. סמי מצלאוי, בעלים ויו"ר, מצלאוי חברה לבניין שיתף מעט ממה שעובר על החברה שלו בתקופה הזאת, "אנחנו ממשיכים לפתח את עולם הנדל"ן. כשמדברים על שינוי הזכויות ועירוב השימושים הרי שזה מבורך. הבעיה היא שהרשויות גובות פחות ארנונה וזה פחות משתלם להן. כדי להזיז את העיריות לכיוון 'עירוב השימושים' אנחנו נצטרך כנראה לתרום יותר. ללכת לקראת העירייה בכמה מחוות, גם אנחנו צריכים לתת את חלקנו כדי שהם ילכו לעירוב השימושים".

לדברי ארנה צור, אדריכלית ומתכננת ערים, שותפה בבעלות ומנכ"ל בחברת משה צור אדריכלים בוני ערים' "שינוי יעוד זה אחד הדברים שיכולים היום להציל את כולנו. מרגע שיכולים להסב משימוש אחד לאחר את מה שכבר קיים ומה שנמצא בתכנון, זה יכול לסייע מאוד בהענקת פתרונות למצוקות הדיור. עירוב שימושים הוא דוגמה טובה לכך. הגמישות הזאת היא חשובה ומצריכה אותנו כמתכננים לתת את הפתרונות הנכונים לחזיתות ולתכנון וזו מגמה חשובה ללא קשר לקורונה. מה שחשוב כעת זה לייצר תשתית סטטוטורית לכך".

גיל שנהב, מנכ"ל ובעלים, 'כנען שנהב אדריכלים' סובר גם הוא כי יש חשיבות רבה לתכנון הגמיש שיאפשר שינויי יעוד, "הקורונה היא לא המשבר האחרון ויהיו עוד. הנושא של הגמישות הוא הלקח הכי גדול שלמדנו בקורונה. לפתור משבר בעוד היצע, חיסון, טיפול – אלו פתרונות נקודתיים וטקטיים. לטווח הארוך נצטרך ליישם את המסקנות שהוסקו כדי שנהיה מוכנים למשבר הבא. הקורונה לימדה שלא החזקים והעשירים שרדו אלא הגמישים. אבל המערכות של המדינה לא גמישות, התב"עות שלנו הן מהמאה ה 19 – ייקח לנו 10 שנים לשנות תב"ע אבל אולי עוד חמש שנים הצרכים יהיו שונים. מערכת התב"ע חייבת להיות גמישה ושונה כי הצורך של מחר יכול להיות הפוך".

רוני סרי, מנכ"ל, קבוצת ברן ישראל העלה נקודה חשובה כשציין כי, "אישור ו/או אי האישור לשינוי היעוד לא תמיד קשור לרשות המקומית, לפעמים אישור שינוי היעוד יקרה או שלא יקרה בעקבות החלטות של אגפי המיגון, הכיבוי וכו'. אני מסכים שיש מקום וצורך לשנות יעוד אבל צריך גורם אינטרסנט אחד שיתכלל את כל העבודה מול כל הגורמים. כרמ"ח מיגון לשעבר בפיקוד העורף אני מאמין שניתן יהיה להגיע להתאמות הבטיחותיות ולקבל את האישורים במקביל לביצוע שינויים שיאפשרו לגופים רגולטורים לאשר את שינוי הייעוד, אבל בשביל זה צריך כאמור גוף אחד שיתכלל את הכל ויטפל בזה".

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז הסביר כיצד קורה שהדירות ממשיכות להימכר בקצב גבוה, "בלי קשר לקורונה, היינו במצב לא טוב מלכתחילה כי קצב השיווקים של רמ"י היה נמוך ועם הסיום תוכנית מחיר למשתכן הוא כמעט פסק. אנשים מבינים שברגע שבונים פחות המחירים עולים. הציבור הישראלי צודק וכל אדם שיכול לקנות דירה צריך לעשות זאת כעת. דירה היא מוצר בסיסי ולא מותרות – זה ששליש מהישראלים גרים בשכירות זה לא אידיאלי. בגדול, אין ירידת מחירים בשוק הדירות שלנו, לפעמים קבלן או יזם נתקעים עם דירה אז באופן נקודתי הם מציעים דירה במחיר נמוך יותר, אך באופן כללי אין ירידות מחירים".

ישראל יעקב, מנכ"ל ובעלים, בחברת 'ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין' הביא לדיון את הצד ונקודת המבט של השמאים, "אנחנו מלווים לא מעט פרויקטים ונתקלים בעיקר בעליית מחירים גם באזור המרכז וגם בפריפריה. יש ביקושים ואין ירידת מחירים. מה הסיבות לכך? היצע נמוך וביקוש גבוה, שערי ריבית נמוכים וכל זה מביא לידי עליית מחירים ולא לירידה.

נושא הנדל"ן המסחרי היה בעייתי עוד לפני המשבר הנוכחי, בין היתר לאור העלייה המתמדת במסחר מקוון. אני חושב שבשלוש השנים הקרובות יכנסו לשוק עוד כ - 1.5 מיליון מ"ר משרדים וזה לא מעט. במקביל אני מניח שהביקושים יחזרו למשרדים כשיסתיים משבר הקורונה".

עו"ד לוי אמיתי ועו"ד אבי ארד, ראשי מחלקת נדל"ן תכנון ובניה ב'גולפרב זליגמן ושות' סיפרו כי שנת 2020 התאפיינה בתנודות מגוונות במכירת הדירות ותחילת שיווק פרויקטים מצד יזמים, "בשנת 2020 אכן חווינו תקופות של עצירה זמנית במכירת דירות בפרויקטים שונים, כתוצאה מפריצת הקורונה ו"ההלם" שהמשק נכנס אליו בתחילת המשבר, ואולם, ככל שחלף הזמן ובעיקר עקב הביקוש הכבוש לדירות, נראה כי היקף מכירת הדירות, בעיקר על ידי משקיעים אומנם, חוזר להיקפים גדולים ואיננו משוכנעים ששנת 2020 תתאפיין בירידת מכירות כוללת ביחס לשנת 2019. לעניין זה צריך לזכור כי ההפחתה המשמעותית במס רכישה של רוכשי דירה נוספת (משקיעים), גרמה כמעט מיידית לחזרת המשקיעים לשוק, דבר מבורך שהותיר כספים רבים בישראל ויגדיל את מלאי הדירות להשכרה. מה שכן חווינו השנה, היא החלטה של יזמים רבים לדחות את תחילת השיווק של פרויקטים שתחילת המכירות בהם תוכננה לצאת לפועל השנה".

חנוך קס, יו"ר ובעלים של חברת 'קבוצת קס' התייחס לנושא הפחתת מס הרכישה והשפעתו על המשקיעים, "אנחנו נמצאים בעידן אחר, אנחנו נראה עליה מסיבית של תחליף למשקיעים ואני לא חושב שהמהלך יעשה הבדל גדול. לדעתי אנחנו נראה סיטואציה די קשה מבחינת היצע דירות למכירה בשנים הקרובות והשוק יושפע מכך".

טל קידר, מנכ"ל ובעלים, בחברת, 'קידר מבנים' דיבר על התקופה הנוכחית ותיאר אותה כתקופה עתירת עבודה, אך במקביל גם הוא הלין על הבירוקרטיה ועל התארכות קידום הפרויקטים, "אני חושב שבעקבות משבר הקורונה אנשים מעריכים יותר את הבית על כל המשתמע מכך. אנחנו רואים שהרבה קונים פוטנציאלים התייאשו מלחכות ל'מחיר למשתכן' ויורדים מהגדר. אנחנו בונים הרבה באזור השרון ואין דירה אחת ריקה. לא עצרנו עבודה בקורונה ואף אחד אצלנו לא יצא לחל"ת – אנחנו עובדים ללא הפסקה. בעקבות כל מה שקורה היום בממשלה ובעקבות מגפת הקורונה, אנשים יקנו יותר דירות והביקוש יעלה, ולכן אנחנו ממשיכים לקדם הכל קדימה. במקביל, צריך להגיד שהבירוקרטיה הורגת ולוקח המון זמן להוציא היתרים, ואם זה עם תב"ע זה יכול להימשך כ - 5-7 שנים. העיכובים הללו יגררו ויגרמו לעליה משמעותית בביקושים לצד ירידה בהיצע. אנשים צריכים דירות ואנחנו מוכרים פרויקטים שלמים תוך שבועיים מרגע שסיימנו אותם, כולל בתקופה הזאת שבה אנשים באים עם מסכות למשרדים שלנו כדי לקנות דירות".

דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן התייחס לתוכנית החדשה של השר יעקב ליצמן ואמר כי, "אני לא הייתי חסיד של 'מחיר למשתכן' ולא של כל תוכנית אחרת שיש בה אג'נדה פוליטית ומיועדות לפתור בעיות של סקטור מסוים או כמות מצומצמת של אנשים אך לא טובה בראייה כוללת. בהסתכלות רחבה – התוכניות הללו לא פותרות את מצוקת ואתגר הדיור בישראל. צריך לשחרר ולתת לשוק החופשי לפעול היכן שצריך ולא להכווין באופן שבו מנסים להכווין אותו בתוכניות הללו.

עו"ד לוי אמיתי ועו"ד אבי ארד, ראשי מחלקת נדל"ן תכנון ובניה ב'גולפרב זליגמן ושות' ניסו להעניק תחזית לשנה הקרובה, וזאת בהמשך לשאלות הסקר, "לצערנו, התחזית הבטוחה יותר היא לגבי השנה שחלפה ופחות לגבי השנה הבאה... ובכל זאת –שינויים מהותיים בשוק הנדל"ן דורשים הבשלה של תהליכים ארוכי טווח, שנגרמים בדרך כלל כתוצאה מפעילות והכוונה ממשלתית וחקיקתית וכזו, מן הסתם לא הייתה השנה, הן בשל ההתעסקות הכמעט בלעדית בסוגיות הקשורות למשבר הקורונה ובעיקר בשל השיתוק הפוליטי והעדר משילות כמעט בכל תחום, ובוודאי בהיעדר תקציב שנתי וחוסר בקבלת החלטות קרדינליות בכל תחום ובפרט בכל מה שנדרש לצורך קידום וצמיחה של שוק הנדל"ן. אם נוסיף לכך את המשבר העולמי שאנו חווים, ושטרם הגיע לשיאו, ככל הנראה, ואת העובדה ששנת 2021 תהיה ככל הנראה שנת בחירות נוספת בישראל, לא צפוי כי שנת 2021 תהיה טובה באופן משמעותי, גם אם במהלכה יחל השיווק והשימוש בחיסון לקורונה, ואנו סבורים כי ייקח זמן, מעבר לשנת 2021, עד שנוכל לחזור לפעילות מלאה ולצמיחה כלכלית".