מנכ"ל ים סוף נדל"ן: "עד שפרויקט הפינוי בינוי אוכלס התחלפו 3 ראשי ערים"

בימים אלה נמצא בשלבי איכלוס המגדל הראשון בפרויקט הפינוי בינוי "הייליין" ברחוב המתמיד ברמת גן, שביצעה קבוצת "ים סוף" שבשליטת איש העסקים אלי פפושדו. מדובר בפרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר, שאושר שלא במסגרת תמ"א 38, ובפרויקט הפינוי בינוי הראשון שמאכלסת החברה.

הפרויקט כולל הריסת 90 דירות בבנייני רכבת ישנים, והקמת שני מגדלים חדשים בני 29 קומות ו-285 דירות. 48 מהדיירים שפונו לדירות בשכירות זמנית נכנסים בימים אלה לגור במגדל חדש ראשון, כאשר בפברואר 2021 תחל החברה בבניית המגדל השני אליו ייכנסו 42 הדיירים הנותרים בעוד כשנתיים.

התחלתם לקדם את הפרויקט לפני עשור.

"נבחרנו על ידי הדיירים במכרז ב-2010, מתוך 7 חברות שהתמודדו במכרז ומתוך 3 חברות שהגיעו לשלב הסופי", אומר צחי עומר, מנכ"ל החברה. "מאז עברו 10 שנים בהן קידמנו את הפרויקט בוועדות התכנון, והתחלפו שלושה ראשי ערים. עברנו התנגדויות של שכנים, עתירה מנהלית ואפילו דייר סרבן. הפרויקט אמור היה לכלול 380 דירות חדשות במגדלים של 40 קומות, והוא קוצץ בדרך ל-285 דירות במגדלים של 29 קומות. בסוף עלינו לשטח באוגוסט 2017 והקדמנו את המסירה של הדירות ב-10 חודשים. נכון שזה תהליך ארוך, אבל בסוף, הדיירים עשו אקזיט ושדרגו את החיים שלהם. הם גרו בדירות מתפוררות, וקיבלו דירה חדשה עם תוספת של 28 מ"ר לדירה המקורית שהיתה להם, במגדל עם 4 מעליות. שילמנו להם שכירות על כל תקופת הבנייה בצ'קים של שנה מראש פרוסים לכל רבעון, ואפילו את ההובלה לכל כיוון. בסוף, שאתה מסתכל על המגדל מתאכלס אתה מבין שכל מה שעברת בדרך היה שווה. יש פה מהלך סוציאלי ענק, שהמדינה לא משקיעה בו שקל".

צחי עומר צילום: עמית שעל

בסוף יש הרבה חברות שמציעות פינוי בינוי לדיירים. למה אתם?

"הפקטור הכי משמעותי מבחינת דיירים הוא המצב הפיננסי של החברה. בנאדם מסכים שיהרסו לו את הדירה, אולי הדבר היחיד שיש לו, והוא רוצה לדעת שהוא בידיים טובות. שדייר שומע שמאחורי הפרויקט עומד השם פפושדו, הוא שקט. אנחנו קבוצה שקיימת 30 שנה, שבנתה בנייני מגורים בכל הארץ, ו-45 מלונות באירופה שכוללים למעלה מ-8,000 חדרים. זה שבנק הפועלים נותן השנה ליווי בנקאי של 800 מיליון שקל לקבוצה להקים מלון בלונדון, זה אומר הכל. את כל המלונות שלנו באירופה הקמנו עם ליווי בנקאי מישראל. עובדה גם שכל המנהלים בחברה עובדים בה 20 שנה ויותר. אני בחברה 25 שנה, מנהל הכספים נמצא בחברה 22 שנה, מנהל שירות הלקוחות 20 שנה. כולם ותיקים. חוץ מזה שאנחנו מביאים לפרויקטים של פינוי בינוי את הערך המוסף שיש לנו מבניית מלונות, שהמשמעות של זה היא השקעה בפרטים הקטנים, וכשבנאדם נכנס למגדל שאנחנו מאכלסים עכשיו ברמת גן, הוא מרגיש שהוא נכנס לבית מלון באירופה".

איך קרה שהקדמתם את המסירה של הדירות?

"הפועלים הזרים. הפועלים הסינים עובדים בקצב מהיר והתפוקות שלהם מדהימות, בכמה רמות מעל כל הפועלים האחרים. היה לנו מנהל עבודה רומני באתר בנייה בבוקרשט, ששנים עבד כמנהל עבודה בארץ אצל דניה סיבוס. הוא סיפר לי שבאתר בבוקרשט עובדים פועלים סינים והוא מנהל את האתר בעברית. את מבינה? מנהל עבודה רומני, שמנהל אתר בנייה ברומניה עם פועלים סינים בעברית".

עד כמה פפושדו מעורב בניהול שלך?

"פפו (אלי פפושדו היום בן 82, מייסד החברה) הוא בעל החברה, ויואב פפושדו הבן, הוא בעלים ויו"ר דירקטוריון החברה. יואב - בן גילי - שנינו התחלנו בחברה שהיינו בני 33, והוא מעורב לחלוטין בכל האסטרטגיה של החברה, ונוסע לראות כל מתחם או מגרש שאני נוסע לראות. כשהיה מפגש עם הדיירים של הפרויקט ברחוב המתמיד כדי לבחור חברה, הגענו שלוש חברות לשלב הסופי של הצגת הפרויקט (ים סוף, אזורים ובוני התיכון), והמפגש התקיים בבית ספר המתמיד. ביקשתי מפפו להגיע למפגש, והוא בא, ישב על כסא של תלמיד, הציג את הפרויקט וכולם התלהבו, שאלו אותו שאלות והוא ענה. זה היה אז כמו לפגוש את תשובה או דנקנר, שמדבר איתך בגובה העיניים".

מה למלונות בחו"ל ולפינוי בינוי בישראל?

"הקבוצה בנתה הרבה שנים למגורים בישראל. בשנות ה-70 משפחת פפושדו בנתה מלונות בישראל ולימים העבירה את הפעילות המלונאית לחו"ל. בשנות ה-90 פפושדו בנה פרויקטים למגורים בכל הארץ, במבשרת ציון, קריית גת, ראשון לציון, חיפה, שכונת המשתלה בתל אביב, ובשנת 2007 סיימנו את הקמת מגדל נווה צדק בתל אביב, שהיה מגדל חדשני. לא היו אז מגדלים כאלה ברמה כזאת. אחר כך נכנסו קבוצות הרכישה לשוק, וקנו קרקעות במחירים גבוהים, שהיה בלתי אפשרי להתמודד מולם, והחלטנו ללכת על התחדשות עירונית. זכינו במכרזים של רמ"י לשני פרויקטים ביהוד בהם נדרשנו לפנות דיירים מוגנים והקמנו את פרויקט 'בלה לוגאנו', שהוא העתק של העיירה האיטלקית לוגאנו, ומשם המשכנו בתחום. היום אנחנו נכנסים לפרויקטים משמעותיים של 400 יחידות דיור ומעלה, ואנחנו מקדמים היום 1,500 יחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית".

למה חברה עם הרבה כסף צריכה להתעסק עם דיירת מקומה רביעית? למה לא פשוט לקנות קרקע ולבנות בלי כאב ראש?

"כי אין היום קרקעות פנויות באזורי ביקוש. עתודת קרקע באזורי הביקוש מבחינתי זה מרכזי הערים שצריך לחדש אותם. כשאתה קונה קרקע אתה כל הזמן מתעסק בנושא של הוצאות המימון. בהתחדשות עירונית אתה לא קונה קרקע, אלא עושה הסכם עם הדיירים, ויכול לתת להם תמורות גדולות, כי אין לך הוצאות מימון. כולם מרוויחים פה".

ובכל זאת זה קשה להביא דיירים להסכמות.

"עם דיירים אנחנו יודעים להגיע להסכמות. הבעיה נוצרת אם ועדות התכנון מתנהלות בצורה לא עקבית, ואז לדיירים קשה לקבל שינויים. בגלל שהליכי התכנון לוקחים שנים, לפעמים ברשות המקומית מתחלף השלטון, ופתאום מגיע ראש עיר עם אג'נדה אחרת והמדיניות משתנה. בפרויקט ברמת גן צבי בר רצה 40 קומות, אחר כך התחלף ראש העיר וכל הפרויקט קוצץ. היום אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי במתחם הבושם בכפר שלם בתל אביב, לפנות 128 דירות ישנות ולהקים במקומן 474 דירות חדשות. נייר העמדה של הוועדה המחוזית היה תמורה של 25 מ"ר בפרויקטים של פינוי בינוי, ואנחנו התחייבנו לתת לדיירים תמורה של 20 מ"ר. במהלך התהליך השתנתה פתאום המדיניות והורידו את התמורות ל-12 מ"ר. הדיירים נכנסו ללחץ גדול, ולכן החלטנו לא להוריד להם את התמורה שהתחייבנו לתת להם, אלא לספוג את הורדת השטח מהדירות שהחברה תקבל. כל עיכוב או שינוי מדיניות של עירייה זה סיפור של הרבה זמן וכסף. מהיום שהתחלת להחתים דיירים עד להיתר בנייה זה השקעה של 10 מיליון שקל".

החברה מקדמת מזה שנים פרויקט פינוי בינוי משמעותי במתחם הגאון מוילנה בשיכון דרום בהרצליה, במסגרתו ייהרסו 216 דירות ישנות ויוקמו 661 דירות חדשות. למרות שאושר זה מכבר, הפרויקט מעוכב בוועדת הערר המחוזית, בעקבות עררים שהגישו השכנים ובהם שלל טענות - החל ממצוקת תחבורה ועד לרווח יזמי מופרז. בכתב התשובה לערר כתבה ים סוף כי "מקומם מאוד שחלק מהעוררים המתגוררים בבניינים יוקרתיים בשכונות צמרות הרצליה ונווה אמירים או בבתים פרטיים עושים כל שביכולתם על מנת לסכל את הפרויקט ולדחותו עד כמה שאפשר".

בסוף להגיע למצב של בניינים מאוכלסים לוקח שנים - ולא בדרך חלקה.

"ההתנגדויות לפרויקט הוגשו על ידי שכנים, רובם המכריע בעלי וילות אשר מונעים מאג'נדות פולטיות ומשתמשים בהן על גבם של דיירים אשר חיים בתנאים לא ראויים, בדירות קטנות ובניינים מתפוררים ללא ממ"ד וללא עמידה בשום תקן בטיחות מינימלי. וכל זה אחרי שכבר נדחו בוועדת התכנון ואנחנו מחכים שתתקבל החלטה של ועדת הערר. המנגנון היום בעייתי ומאפשר לכל אדם לערור לוועדת הערר מכל סיבה, לכל תוכנית, כראות עיניו. וזה אחרי שכבר התקיים דיון מעמיק בהתנגדויות והתקבלו החלטות שנסמכו על חוות דעת של יועצים מומחים בתחום תכנון אורבני, תנועה, תשתיות, כלכלה ועוד. כיוון שנושא התחדשות עירונית הוא צורך לאומי, חייבים לאמץ מנגנון שימנע עיכובים לא ענייניים של פרויקטים אשר עברו בדיקות של הרשויות. מספיק שהיו דורשים מעורר בכל פתיחת הליך משפטי תשלום אגרה, היה מצטמצם מספר ההתנגדויות הלא ענייניות שחוץ מלעכב את הפרויקטים לא משיגות דבר".

בעידן הקורונה, יש מיליון מובטלים שסימן שאלה גדול רחף סביב היכולת שלהם בעתיד לקבל משכנתא ולקנות דירה. אתם לא חוששים?

"ההשפעה של הקורונה הרבה יותר משמעותית במשרדים ובמסחר מאשר במגורים. בתחום שלנו אולי לקח לעסקאות יותר זמן להיסגר, אבל בסופו של יום מכרנו דירות בדיוק לפי הציפיות שלנו. בחודש וחצי באוגוסט-ספטמבר שיווקנו בפרויקט ברמת גן, את כל הדירות שהיו בפריסייל - 25 דירות ב-79 מיליון שקל. פעם כל הקבלנים ידעו שבאוגוסט אף אחד לא קונה דירות כי כולם בחו"ל, עכשיו כולם היו בארץ. בסוף הנתונים מראים שיש ירידה בהתחלות בנייה, שזה רמז לעליית מחירי דירות. אבל השאלה היא האם כח הקנייה יירד ואת זה נדע בהמשך.

"אני כן יכול להגיד שלאורך השנים נתקלנו ובחנו הזדמנויות להיכנס לתחום המשרדים. אנחנו היינו בדיעה שצפויה רוויה בשוק, ולמרות שכל פעם המציאות הוכיחה שזה לא קורה ונבנים משרדים שמתאכלסים, אנחנו החלטנו לא להיכנס לתחום המשרדים ולהתמקד במה שאנחנו יודעים הכי טוב לעשות - וזה מגורים. היום, אחרי המכה שהקורונה הנחיתה על שוק המשרדים, אנחנו שמחים שלא נכנסנו לתחומים האלה. אני מאמין שגם עוד לא רואים את התמונה המלאה כי יש עוד הרבה חברות תחת חוזי שכירות בבנייני משרדים, וכשהחוזים האלה יגיעו למועדי חידוש, אז נראה את כל התמונה. מה גם שהרבה עובדים שהתרגלו לעבוד מהבית לא בטוח שירצו לחזור למשרדים".