מתחם האלף? החברה שבוחרת להישאר בשכונות הוותיקות של ראשל"צ – ויודעת למה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכנית המתאר לראשון לציון, שאושרה בקיץ 2017, עתידה לקחת את העיר הרביעית בגודלה בישראל לעידן חדש.

התוכנית מבקשת להיערך לגידול של קרוב ל-100 אלף תושבים באוכלוסיית העיר עד סוף העשור (כך שתמנה כ-340 אלף איש) – וזאת באמצעות בניית כ-30 אלף דירות חדשות שלצידן מוקדי מסחר ותעסוקה חדשים, בשטח כולל של כ-8.5 מיליון מ"ר. בין היתר ייבנו יחידות הדיור החדשות במזרח העיר, בשטח מחנה צריפין המתפנה, וכן בחלקה הדרום מערבי, במסגרת מיזם מתחם האלף השאפתני, שהקמתו הולכת ותופסת תאוצה.

עם זאת, ובלי להפחית מחשיבות הבנייה החדשה, בעירייה המקומית מבינים היטב כי הגדלה משמעותית של היצע הדיור בעיר הולכת ידי ביד עם שיקומן של שכונות ראשון לציון הוותיקות, באמצעות מיזמי התחדשות עירונית. ב-2019 אושרו ארבעה מסמכי מדיניות לשכונות מרכז העיר ונחלת יהודה, שסללו את הדרך לקידום תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית בהיקף של כ-13 אלף יחידות דיור במרכז העיר וכ-7,000 יחידות דיור בשכונת נחלת עילית. בעירייה מציינים כי מסמכי מדיניות נוספים לכלל האזורים המיועדים להתחדשות, עתידים להתאשר במהלך 2021.

בהתאם למטרות העירייה, נמצאות כעת שכונות מרכז העיר דוגמת רמב"ם, אברמוביץ', כצנלסון ורמז בתהליכי מתיחת הפנים, תוך שהן מושכות אליהן את יזמי ההתחדשות העירונית, המזהים את הפוטנציאל הכלכלי הגדול הטמון בהן.

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק צילום: אור פרבוזניק

מגדילים את הדירות

אחת החברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בראשון לציון היא מרכז העיר נדל"ן, בראשותם של אבשלום (אבשי) שגיא, אלון קליין ועופר וילנצ'יק, המקדמת תשעה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בשכונות רמז, אברמוביץ' ורמב"ם – הכוללים למעלה מ-300 יחידות דיור חדשות.

"השכונות הוותיקות של ראשון לציון, שהוקמו לפני עשרות שנים ומרכיבות את מרכז העיר, הן אלו המחויבות בראש ובראשונה בטיפול ובהתחדשות", קובע שגיא. "מעבר לעובדה שמרבית המבנים אינם ממוגנים בפני רעידות אדמה או טילים, הזמן בפירוש נותן את אותותיו גם בכל הקשור לתשתיות, כך שבמצבם הנוכחי הם כבר אינם ראויים למגורים. במאה ה-21 בניין עם מעלית, חניה או מרפסת הוא לא לוקסוס, ואת הסטנדרט הזה אנחנו באים ליישם עם בניינים מודרניים שיוכלו לעמוד בכבוד שנים ארוכות".

מיזם הדגל של מרכז העיר נדל"ן הוא הפינוי-בינוי המתוכנן במפגש הרחובות הלפרין-אוסישקין-ויצמן בשכונת אברמוביץ'. השכונה, שהוקמה ב-1937, מנתה נכון לשנה שעברה כ-18.5 אלף תושבים בכ-7,500 בתי אב. בפרויקט צפויות להיהרס כ-60 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו למעלה מ-200 דירות חדשות. המיזם שם דגש על עירוב שימושים, ישלב בין מגורים, מסחר ומשרדים, ויציע לצד הדירות החדשות גם תשתית ציבורית רחבה ותומכת.

באותה שכונה, ברחוב נעמן 5, פרויקט אחר של החברה קורם עור וגידים. במסגרת תמ"א בניין עם 12 דירות יחוזק ויעובה, ואליו יתווספו עוד 8 דירות חדשות. התמהיל כולל דירות 5-3 חדרים, דירות גן, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, כשכל דירה תיהנה ממרפסת שמש מרווחת, חניה, וכמובן ממ"ד.

קונספט דומה מנחה גם את הפרויקט ברחוב ויניק 16-14 בשכונת רמז. זוהי שכונה שנוסדה ב-1933 ומונה כ-25 אלף תושבים בכ-9,500 בתי אב, ומזוהה כאחד ממוקדי התמ"א המרכזיים בעיר. בשני בניינים שהוקמו בשנות ה-70, יגדל מספר הדירות מ-32 ל-52, בתמהיל של 5-4 חדרים.

"הביקוש בראשון לציון הוא לדירות גדולות, ולכך אנו נדרשים לתת מענה", מרחיב שגיא. "אם בעבר דירות 3 חדרים נתנו את הטון, היום גם משפחות צעירות מחפשות דירות גדולות ומרווחות יותר, דבר שמקבל משנה תוקף בעידן הקורונה".

פרויקט הפינוי-בינוי במפגש הרחובות הלפרין-אוסישקין-ויצמן בשכונת אברמוביץ' הדמיה: זיתוני הדמיות אדריכליות

מייצרים דיאלוג

על תכנון מרבית הפרויקטים של מרכז העיר נדל"ן בראשון לציון מופקד אדר' סלו בן עמי, הבעלים של משרד סלו בן עמי אדריכלים ואחד השמות המוכרים בעולם ההתחדשות העירונית בעיר היין. "את ההתחדשות העירונית בראשון לציון אני מלווה עוד מראשית העשור הקודם, כשהתחום הזה היה ממש בחיתוליו", מספר בן עמי. "חוויתי פה כבר וכמה שינויי מדיניות, ולמדתי לתמרן גם בגבולות גזרה משתנים. אף שההתחדשות העירונית בראשון לציון עברה כברת דרך, המלאכה עדיין רבה. יש פה מבנים שעומדים ממש כמו גפרורים, והאחריות של כולנו היא לשקם אותם".

כחלק מתפקידו נמצא בן עמי באינטראקציה שוטפת מול מנהלת ההתחדשות העירונית המקומית, צוותי התכנון והנהלת העיר, כשהיכרותו העמוקה עם הגורמים הפועלים בה מהווה נדבך חשוב בקידומם של הפרויקטים: "אני מכיר את בעלי התפקידים, ויודע בכל נושא מי הפונקציה הרלוונטית. צריך לתת מילה טובה לראש העיר רז קינסטליך, שמבין את חשיבות ההתחדשות העירונית ומכיר את נבכי הביורוקרטיה, שהתארכו עוד יותר בימי הקורונה, ופועל לשלב עוד כוח אדם מקצועי במחלקות הרלוונטיות".

לשיח מול בעלי הדירות הוותיקים אחראי נתי שווימר, העובד מטעם מרכז העיר נדל"ן במספר פרויקטים בעיר. כמי שגר בעצמו בשכונת אברמוביץ' והבניין שלו עבר תמ"א, שווימר מעיד על עצמו כי הוא מכיר על בשרו את כל תחלואיו של הענף הזה, ולכן החיבור עם מרכז העיר נדל"ן נראה לו מתבקש: "אנחנו רואים עין בעין, ומבינים עד כמה חשוב הדיאלוג מול הדיירים להצלחת הפרויקט. אם רוצים את ההירתמות של בעלי הדירות לתהליך, מעבר להתנהלות שקופה וסבלנית, חובה תמיד לשים את הדברים על השולחן ולא לפזר הבטחות שלא ניתן יהיה לעמוד בהן. בסופו של דבר הם מפקידים את הנכס שלהם בידינו, ומצפים לתמורה ויחס הולמים".

בהתאם למדיניות המנהלת הנוכחית מקפידה מרכז העיר נדל"ן להעסיק בפרויקטים שהיא מקדמת יועץ חברתי, שתפקידו למפות את צורכי הדיירים ולערוך דו"ח מקיף העוסק בתמהיל העתידי הנדרש.

לדברי שווימר, "פרופיל הדיירים הוא מגוון – מבוגרים וצעירים, ילידי ישראל ועולים חדשים. כחלק מהתפקיד, וכדי לקבל את הסכמת בעלי הדירות, אני נוסע לכל קצוות הארץ, מדבר עם הבנים, הנכדים, היורשים, וכל מי שצריך על מנת שהפרויקטים ינועו קדימה".  

פרויקט התמ"א 38 ברחוב ויניק 16-14 בשכונת רמז הדמיה: זיתוני הדמיות אדריכליות

המחירים ממריאים

השפעת ההתחדשות העירונית על מרכז העיר ניכרת גם במדדי המחירים. לפי אתר נדל"ן, בין מרץ 2011 לספטמבר 2020 קפץ מחירה הממוצע של דירה בשכונת רמז ביותר מ-75%: מ-1.12 מיליון שקל ל-1.82 מיליון שקל. זינוקים נרשמו גם בשכונות אברמוביץ', שם בתוך כעשור טיפס מחירה הממוצע של דירה מ-1.03 מיליון שקל ל-1.57 מיליון שקל, וברמב"ם, שם עלה מחירה הממוצע של דירה מ-1.12 מיליון שקל ל-1.58 מיליון שקל.

"עד לפני שנה-שנתיים המחירים אותם ראינו בראשון לציון לא היו כאלה שהצדיקו את ההשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית", מסביר שגיא. "ואולם עם עליית המחירים בגוש דן רבתי, ואיתם עליית המחירים בראשון לציון, הביאו לחשיבה מחודשת ולרצון של יזמים להשקיע.

"מעבר לזה, העובדה שלא מעט פרויקטים בהתחדשות עירונית בראשון לציון כבר הסתיימו בהצלחה, מעניקה לכל התחום הזה רוח גבית. מי שבעבר חששו או הסתייגו, מבינים היום את היתרונות. צריך לזכור שתמ"א 38 עתידה להיגנז בעוד כשנתיים, ולמרות שבאופן אישי אני משוכנע כי הפסקתה היא טעות, פרק הזמן הקצוב שנותר לתוכנית מהווה זרז נוסף לקידום פרויקטים. ראשון לציון היא עיר קלאסית לקידום התחדשות עירונית, ואני מאמין כי בשנים הקרובות נפח המיזמים בה רק יגדל. לכן אנחנו מתכננים להרחיב את פעילותנו בעיר, ויש כבר שורה של מיזמים בקנה".

מלבד ראשון לציון, למרכז העיר נדל"ן כ-20 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בערים רבות נוספות, בהן תל אביב, חיפה, הרצליה, בת ים ורחובות. גם בתקופת הקורונה, כשהיקף הפעילות בתחום הצטמצם ופרויקטים לא מעטים נקלעו לקשיים, הוכיחה החברה חוסן והמשיכה בשגרת הפעילות. "הקורונה עוד כאן, וכולנו נדרשים לייצר התאמות", מסכם שגיא. "התקופה הזו היא מבחן לכל מי שנמצא בתחום הזה, ואין לי ספק שעם הניסיון והיכולות שצברנו, נצלח גם את התקופה המורכבת הזו".