"מחירים מנופחים? מהפכת האנרגיה הירוקה רק בתחילתה"

הרבעון השלישי חייך לאלוני חץ: חברת האחזקות אלוני חץ מסכמת רבעון מוצלח מבחינתה, שבו מתברר כי השפעות הקורונה על חברת אמות שבה היא שולטת (57.06%), שמתמקדת בנדל"ן למשרדים בגוש דן, היו פחות חריפות מציפיות השוק.

בנוסף, אלוני חץ שולטת (54.25%) בחברת אנרג'יקס שפועלת בתחום האנרגיה הירוקה שהפך ללוהט בעיני המשקיעים והוסיפה לערכה יותר מ־31% מתחילת השנה ויותר מ־458% מתחילת 2017. בסעיף ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) רשמה אלוני חץ עלייה של 4.9% לעומת התקופה המקביל, ל־192 מיליון שקל, ושיפור של 5% ברווח התזרימי התפעולי שלה (FFO), שעמד על 126 מיליון שקל, כשעיקר השיפור ב־NOI מיוחס לתוספת של נכסים חדשים שנרכשו ועלייה בהכנסות על השטחים הקיימים.

נתן חץ צילום: עמית שעל

בעקבות זאת זינקה אתמול מניית אלוני ב־6.1%. דווקא מניית אנרג'יקס, שרשמה רווח נקי צנוע של 18.6 מיליון שקל ברבעון, ירדה ב־3.5%, זאת על רקע הודעת אלוני חץ על שמירת מדיניות חלוקת דיבידנד שפורסמה בסוף 2019. דבר זה עורר את חשש המשקיעים מפני האטה בקצב הצמיחה של חברת האנרגיה הירוקה, זאת אף שהנהלת אלוני חץ אמרה כי קצב הצמיחה באנרג'יקס לא צפוי להיפגע.

התחום עדיין בחיתולים

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ ובעל המניות הגדול (14.52%) בה, סבור כי תחום האנרגיה הירוקה נמצא בתחילתה של תקופה שבה משתנים סדרי עולם. "אני לא נכנס לתמחור של המניות בתחום אם הוא מנופח או לא, שוק ההון עושה את שלו. יש חברות כמו מודרנה, למשל, שפועלת בטכנולוגיה חדשה לחלוטין ועד עכשיו לא מכרה שקל אחד, ועל בסיס הצמיחה העתידית מקבלת את השווי שלה (38.6 מיליארד דולר - ח"ש). כשנשב בשנת 2250 ונסתכל אחורה, ידברו אז על מהפיכת האנרגיה הנוכחית כמו שמדברים על המהפכה התעשייתית במאה ה־18. יש לא מעט מדינות גדולות, ובעידן ביידן גם בארה"ב, שמדברות על כך שבשנת 2050 הן תגענה ל־100% אנרגיה ירוקה. המהפכה הזאת רק בתחילתה. מה שמעכב אותה נושא אגירת האנרגיה, אבל גם המחירים בתחום זה ימשיכו לרדת. העולם כולו יחסית בחיתולים".

אנרג'יקס נסחרת כיום לפי שווי של 6.4 מיליארד שקל ולפי מכפיל FFO חזוי של 56, אך לדברי חץ, "אם מסתכלים שנתיים־שלוש קדימה בהנחה שאנרג'יקס תייצר FFO של חצי מיליארד שקל בשנה, הדבר יעניק מכפיל של 14-13, זה לא כל כך מנופח. נכון שבתקופה האחרונה כל המניות ה'רגילות' בתחום נדל"ן והתעשייה ירדו ומניות ההייטק עלו כי התחום חסין לקורונה ומחלות, אבל עדיין לא דיברנו על מהפיכת ענף הרכב שיעבור בהדרגה למכוניות חשמליות".

בהתייחסו לתחום המשרדים שהוא עיקר הפורטפוליו של אלוני חץ, אמר נתן חץ בשיחת הוועידה עם המשקיעים שאם תבוא אליו חברה ותבקש לשכור היום 4,000 מ"ר בתל אביב, לא יהיו לו משרדים לתת לה. לדבריו, "בתל אביב יש בנייה שתוכל לקבל היקף כזה של משרדים בעוד שנה או שנתיים. אבל מי שרוצה עכשיו — פשוט אין. יכול להיות שיש בניינים עם 50 אלף מ"ר ועם 100 בעלים שונים בכל בניין, כך שבבניין עצמו יש 10,000 מ"ר להשכרה. אבל זה רבע קומה פה וחצי קומה שם."

הכוח של חברות הנדל"ן המניב לא נחלש מול השוכרים?

"אם המו"מ עד לפני שנה היה אורך 4-3 חודשים עכשיו הוא יארך 8-6 חודשים והמחיר יהיה קצת יותר נמוך. חשוב להבין שבכל חברות הנדל"ן המניב החוזים הם ל־5 שנים, כך שבכל שנה מתחדשים 20% מהם. כך, למשל, באמות יש 1,800 שוכרים, כך שבממוצע, מדי שנה, מסתיימים 400-300 חוזים.

"אמות פרסמה כי מתחילת 2020 היא חידשה 280 חוזים בדמי שכירות דומים למה שהיה בעבר, והשטחים הפנויים לא עלו. בארץ, אגב, אנחנו בתפוסות של 97%-96% ובארה"ב, בתקופה טובה, אנחנו מגיעים לתפוסה של 88%-87%."

מה התופעות החדשות שנוצרו?

"מתפתחת תופעה של שכירות משנה. דייר שצריך להוריד קומה של משרדים, יכול לנסות לבצע השכרות משנה. זה כאילו מתחת לרדאר, כי אני מקבל שכ"ד, אבל זה מגיע לשוק. תחום שכירות המשנה מתפתח יותר בארה"ב ובאנגליה. זה משפיע על השוק בתמחור, אבל זה מוגבל בהשפעה שלו כי אתה מכניס לנכס שוכר לתקופה של שנה וחצי. בסוף השוכר ודייר המשנה מגיעים כל אחד בנפרד לחדש חוזה".

האחזקות שמעבר לים

בנוסף על אמות ואנרג'יקס, אלוני חץ מחזיקה בארה"ב בחברת קאר (44.2%) שלה משרדים בוושינגטון ובחברת ah בוסטון (55%), ובבריטניה היא מחזיקה (96%) בברוקטון אוורלסט. כמו כן נותרה לאלוני חץ אחזקה פיננסית בשווי של 262 מיליון שקל במניות PSP השוויצרית, זאת אחרי שאלוני חץ מימשה בהדרגה 1.4 מיליארד שקל מאחזקה זו מתחילת השנה.

מתחילת השנה העניקו החברות שבהן מושקעת אלוני חץ הקלות של 41 מיליון שקל לשוכרים — בעיקר בשטחים המסחריים שנפגעו מהסגרים - מתוכם 9 מיליון שקל נרשמו ברבעון השלישי. בהקשר של מדיניות מתן ההקלות, עמדת אלוני חץ היא שלא להעניק בתחום המשרדים הנחות בשכר דירה. לפי אלוני חץ "חברות הקבוצה קיבלו פניות מחלק משוכריהן לביצוע הקלות בתשלום דמי השכירות, רובן המכריע של הפניות היו בישראל". שיעור גביית דמי השכירות נותר גבוה ועמד על 94% בארץ, 96% בבריטניה ו־99% בארה"ב.

50 מיליון שקל דיבידנד

מתחילת השנה ספגה אלוני חץ שערוכי נדל"ן שליליים של 163 מיליון שקל, שמרביתם מיוחסים למשבר הקורונה, אך ברבעון השלישי נראים ניצנים של היפוך המגמה, ונרשמו בו שיערוכים חיוביים של 38 מיליון שקל. בחברה מציינים כי כי עיקר השערוכים השליליים נבעו מאובדן הכנסות חד־פעמי מנכסים מסחריים בארץ ובבריטניה, מירידה משמעותית משירותי חנייה ומעדכון פרמטרים בהערכות השווי בארה"ב.

החרפת משבר הקורונה עלולה לפי אלוני חץ לגרור שערוכים שליליים נוספים בעתיד, אך בשלב זה הדבר לא מפריע לה לשמר את מדיניות הדיבידנד שלה כפי שהיתה, ועם פרסום הדו"חות החליט הדירקטוריון על חלוקה של 50 מיליון שקל בדצמבר הקרוב.

מתחילת השנה איבדה מניית אלוני חץ 21.5% משווייה, והיא תופסת את המקום ה־17 בקרב מניות מדד הנדל"ן מניב ישראל. ערב משבר הקורונה, בחודש פברואר, נגעה אלוני חץ בשווי שיא של 10.14 מיליארד שקל, כאשר אתמול שווייה עמד על 7.27 מיליארד שקל, נמוך ב־28% מרמות השיא.