רגע לפני הפשרה? הקרקע הכי חמה ברחובות הופקדה להתנגדויות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

רחובות הופכת בשנים האחרונות בהדרגה לאחת הערים החזקות בישראל. על פי נתוני הלמ"ס, זו היא העיר הרביעית בגובה ההכנסה החודשית נטו למשק בית בישראל ב-2018, מתוך 16 הערים הגדולות בישראל. אוכלוסייתה, שכמעט הכפילה את עצמה בשני העשורים האחרונים, ממשיכה לצמוח, כשהעיר מהווה יעד מבוקש לזוגות צעירים ולמשפרי דיור כאחד.

צמיחתה של עיר המדע מושכת אליה מטבע הדברים את תשומת לבם של המשקיעים. אלא שבשונה משנים עברו, שבהם שוק הנדל"ן היווה "קלף בטוח", הרי שכשנה לאחר שמשבר הקורונה הגיח לעולם, כעת ההערכות הן כי עשור הזהב של שוק הנדל"ן הגיעו לסיומו. כתוצאה מכך, רבים מהמשקיעים החליטו לשנות כיוון, ולהשקיע באפיק נדל"ני מסוג אחר, כזה שהם מקווים שיבטיח את עתידם הכלכלי – קרקעות.

דוגמה לעתודת קרקע כזאת, שבאחרונה צלחה נקודת ציון משמעותית, היא "מתחם G", בחלקה המערבי של רחובות, מדרום לשכונת הווילות היוקרתית גינות סביון ומצפון לאזור התעשייה הורוביץ. במתחם זה ובעוד כמה ספורים ברחובות (מתחמים B ו-F) ובנס ציונה, צפויות להיבנות בשנים הקרובות כ-5,000 יחידות דיור חדשות – כולן בבנייה רוויה המשקיפה על השטחים הפתוחים, עד לחוף פלמחים.

מה שסיפק את זריקת העידוד לשטחים אלה הוא החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז מהעת האחרונה, אחרי מסכת ארוכה של תכנון ודיונים, לאמץ את תוכנית אנ"מ גבעות הכורכר (תממ /37/21/3). התוכנית, החולשת על פני 5,200 דונמים בשטחי הערים רחובות, נס ציונה והמועצה האזורית גן רווה, צפויה לזכות בשנה הקרובה גם באישור הוועדה הארצית, אחרי שתצלח את שלב ההתנגדויות. ומשזה יקרה – שווי הקרקעות שבתחומה המיועדות לבינוי, צפוי לזנק במאות אחוזים.

מפת תוכנית אנ"מ גבעות הכורכר מקור: רשות מקרקעי ישראל

לצד ההיבט הנדלני והציפייה לרווח של בעלי הקרקעות, בעיריות נס ציונה ורחובות, שעמלו יחדיו על גיבוש התוכנית, מדגישים כי ייחודה הוא בדגש הרב שניתן לשמירה על ערכי הטבע באזור (הבנייה תתבצע רק ב-15% משטח התוכנית הכולל), לרבות מרבדי הפרג המזוהים עמו. בין השאר יוקם פארק עם מסלולי טיולים ומתחמי נופש ופנאי, כיאה לאנ"מ (אזורי נופש מטרופוליניים), כפי שהוגדרו בתוכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז (3/21): "שטחים בעלי חשיבות על-מקומית המיועדים לפעילויות של נופש, ספורט ופנאי בשטחים פתוחים".

גם בעיריית רחובות מצפים לאישורה של התוכנית, בהבינם את הפוטנציאל הטמון בה לעיר ולתושביה: "התוכנית מאפשרת חיבור של הרצועה לפיתוח בדרום-מערב רחובות עם מרכז העיר ותחנת הרכבת, וזאת על מנת להעצים את השכונה ואת חיבורה אל טבורה של העיר. מטרת התוכנית היא לספק מגוון הזדמנויות לפעילויות נופש ופנאי בלב המטרופולין בהתאם לרוח המקום, והיא מתווה את המרחבים לצורך הקמת פארק מטרופוליני לשימושי פנאי ונופש, וכן קובעת מתחמים לבינוי.

"מרביתו של האזור מיועד להישאר במצבו הקיים לטובת המשך קיומם של שטחי החקלאות, הנוף, החי והצומח לשם בילוי ופנאי בחיק הטבע. הכוונה היא כי במסגרת התוכנית המערכות הטבעיות ימשיכו להתקיים והן ישומרו בהתאם לרוח המקום על פי תוכנית פיתוח".

ראש העיר רחובות, רחמים מלול. פעילויות נופש בלב המטרופולין צילום: יריב כץ

בונים ושומרים

תקוות המשקיעים בחלקי התוכנית המיועדים לבינוי מבוססות כאמור על ההערכות כי הקרקע תופשר בעתיד הקרוב – אל מול מחיר השוק שלה כיום. כך למשל, בחלק מהמתחמים באזור משווקות כיום חלקות קרקע בפחות מ-250 אלף שקל – מחיר שאינו משקף כמובן את ההיתכנות להפשרה של הקרקע והתחלת הבנייה בה. 

לדברי גורמים המעורים בשוק הנדל"ן בשפלה, שטח תוכנית האנ"מ שוכן בצמידות למתחמי מגורים קיימים, ולכן קל יחסית לאמוד את החזר ההשקעה של מי שירכוש באזור קרקע כיום. כך, אם מחירן של דירות חדשות דומות הנמצאות בקרבת המתחם מגיע כיום לכ-2.5 מיליון שקל, הרי שלפי ההערכות השמרניות ביותר, מי שירכוש בשלב זה קרקע בשטח התוכנית שעליה תאושר בהמשך בניית בתי מגורים עשוי להרוויח סכום גבוה פי ארבעה, כלומר מיליון שקל. זאת, עוד בטרם הבנייה עצמה, וכבר עם אישור התוכנית בוועדה הארצית.

לכל אלה צריך להוסיף את עליית קרנו של כל אזור השפלה בשנים האחרונות, בדגש על הערים רחובות ונס ציונה. מדובר בישובים חזקים מבחינה סוציואקונומית, הנהנים ממיקום אטרקטיבי במרכז הארץ ומושכים אליהם משפחות צעירות. לפי מרבית ההערכות של גורמי המקצוע בענף הנדל"ן, ולאור המחסור בדירות בשוק, הביקוש למגורים באזור ימשיך לגבור גם בעשורים הקרובים.